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Un gestionnaire sérieux

Avril 2012
Le Particulier n° 1072, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Quel que soit le type de résidence, il vous faudra systématiquement confier la gestion de votre bien à un exploitant, par bail commercial d’une durée de 9 ans minimum (souvent 11 ans). Et c’est de lui que va dépendre, en grande partie, la rentabilité de l’opération. L’exploitant, désigné par le promoteur, se charge de louer le logement, de fournir les services annexes et d’entretenir la résidence. En contrepartie, il vous garantit généralement un loyer net de charges (sauf taxe foncière et gros travaux), le plus souvent versé chaque trimestre et révisé selon les conditions définies dans le bail commercial. Pour l’investisseur, aucun souci de gestion. Qu’il s’agisse de la recherche des locataires, de l’encaissement des loyers, de la récupération des charges, c’est l’exploitant qui gère l’ensemble. Un tableau qui semble idyllique. Mais la réalité est parfois plus rude. Pour vendre leurs résidences, les promoteurs promettent des rendements de l’ordre de 3,5 à 4 %, parfois difficiles à tenir quand les prix de vente des programmes se situent 20 à 30 % au-dessus du marché. Et pour servir de tels rendements, l’exploitant peut être amené, de son côté, à louer les logements à des prix trop élevés pour le marché local. Si la résidence ne se situe pas dans un secteur porteur, le taux d’occupation chute et il connaît alors des difficultés pour payer les revenus promis aux investisseurs. Cette situation a surtout touché les résidences de tourisme. « Le secteur a connu une quinzaine de défaillances entre 2008 et 2009, indique Pascale Jallet, mais la situation semble se normaliser, puisque nous n’avons recensé que quatre faillites depuis 2010. » Parfois, les gestionnaires sont parvenus à redresser la barre en renégociant les loyers, mais d’autres ont dû céder leurs baux à des exploitants plus solides, là encore avec des loyers largement révisés à la baisse. Il peut même arriver que l’exploitant ne paie plus les loyers mais qu’il se maintienne dans les lieux sous prétexte qu’il est propriétaire de certains locaux communs (en résidence de tourisme, c’est généralement l’exploitant qui reste propriétaire des locaux d’exploitation). Pour en changer, il faut accepter de lui payer une indemnité d’éviction. « Cette indemnité s’évalue en fonction du chiffre d’affaires et de la valeur du fonds de commerce », note Paul Duvaux, avocat spécialisé dans ce type d’affaires. Selon la Fédération des associations de résidence de services (Fedars), plus de 7 500 investisseurs auraient ainsi été floués depuis quelques années, notamment ceux qui ont investi dans le cadre de la loi Demessine, un dispositif aujourd’hui supprimé qui encourageait l’investissement dans des zones rurales pas toujours à fort potentiel touristique. « Aujourd’hui, le marché s’est assaini, seuls exercent encore les gestionnaires les plus sérieux, note Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo, société spécialisée dans l’immobilier d’investissement. En résidences de tourisme, privilégiez des gestionnaires comme Pierre et Vacances, Odalys, Néméa, Belambra. Pour les Ehpad, préférez Orpea, Médica France ou Emera. »


Mots-clés :

ETUDIANT , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE , REDUCTION D'IMPOT , RESIDENCE DE SERVICES , RESIDENCE DE TOURISME , RESIDENCE TROISIEME AGE




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