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Le BBC coûte plus cher que prévu

Le BBC coûte plus cher que prévu
Mars 2012
Le Particulier Immo n° 284, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Les surcoûts liés à la construction et à l’entretien des bâtiments à basse consommation en affaiblissent le rendement. Faut-il s’y intéresser ? Notre analyse de ce marché un brin déconcertant.

Portés par le verdissement du dispositif Scellier, les bâtiments estampillés basse consommation (label BBC) ont commencé à fleurir, dans les villes comme dans les campagnes, offrant aux investisseurs en quête d’alternative aux placements boursiers des opportunités alléchantes. Jusqu’à la fin 2011, encore, ils pouvaient, en effet, en achetant dans le neuf, réaliser un investissement locatif assorti d’une réduction d’impôt de 22 %. Aujourd’hui, les logements neufs ou lourdement réhabilités, labellisés BBC, constituent donc l’essentiel de l’offre des promoteurs, même si la réduction d’impôt a été ramenée à 13 %, et son assiette réduite (voir encadré p. 48). Faut-il pour autant s’y intéresser ? La question mérite d’être posée. Car le BBC, en termes d’investissement, s’accompagne d’un surcoût qui affaiblit le rendement. En cause, selon les promoteurs, des coûts de construction plus élevés. « Construire BBC coûte autour de 10 % plus cher », affirme Tristan Bienaimé, directeur marketing et commercial de Pitch Promotion. « Il nous a fallu intégrer ces coûts supplémentaires dans nos constructions ». Un avis partagé par d’autres opérateurs. « Pour obtenir les performances du BBC, il faut tabler sur un renchérissement des coûts d’au moins 7 ou 8 % », explique Marc Gédoux, le président de Pierre étoile. « Nous commercialisons par exemple un programme non-BBC à Noisy-le-Grand, pour lequel nous avons obtenu un permis en 2008, avec obligation de construire d’abord des équipements avant de nous attaquer aux logements. On vend aujourd’hui ce programme autour de 3 600 €/m2 alors qu’il s’afficherait à 4 000/m2, s’il était en BBC. » 

Des écarts de coûts liés à la complexité technique

Pour les promoteurs, la labellisation impose de nouveaux procédés de construction et, surtout, la nécessité de faire appel à des bureaux d’études pour définir les solutions techniques à mettre en œuvre sur tel ou tel programme en fonction de la région, de l’orientation (nord-sud, est-ouest, etc.), des caractéristiques du terrain. Il est nécessaire d’étudier l’ensemble du projet et de faire des choix dès la conception (compacité, gestion des apports gratuits, isolation, limitation des ponts thermiques, étanchéité à l’air, choix des équipements, de l’énergie…). Car pour obtenir le label BBC (voir carte p. 46), le niveau de consommation du bâtiment ne doit pas dépasser 50 kWh/m2/an en moyenne d’énergie primaire (méthode de calcul Th-CE de la RT 2005). En outre, pour être BBC, un immeuble collectif doit avoir un seuil de perméabilité à l’air inférieur à 1m3/h/m2 (0,6 m3/h/m2 en maison individuelle). Ce surcoût de 7 à 10 %, voire de 12 %, que les promoteurs évoquent est à nuancer. Selon Effinergie, en valeur absolue, le surinvestissement s’établit à 150 €/m2 de surface habitable pour une maison individuelle. Mais une étude réalisée pour l’Ademe Rhône-Alpes par Enertech, un cabinet spécialisé depuis trente ans dans l’énergétique appliquée aux bâtiments, sur onze bâtiments à basse consommation, indique un surinvestissement de l’ordre de 64 €/m2 de Shon pour obtenir un BBC. Ce qui reste inférieur aux 10 % fréquemment évoqués. « Les écarts de coût entre BBC et non-BBC sont liés au fait que certains prennent en compte seulement le surcoût des équipements techniques, alors que d’autres y intègrent le surcoût induit par l’intervention d’un bureau d’études, fait remarquer François-Xavier Sécher, responsable du développement du pôle immobilier locatif chez Cerenicimo, ces éléments mis bout à bout entraînent un surcoût de 7 à 12 %. » Ce surcoût lié au BBC ne serait sans doute pas aussi gênant si les prix n’avaient déjà continuellement progressé depuis 2009, en grande partie dopés par l’appétence pour le dispositif Scellier… + 7 %, en moyenne en 2010 sur l’ensemble de l’Hexagone. Au 3e trimestre 2011 (derniers chiffres connus), une ville comme Rennes a enregistré une hausse de plus de 12 % sur un an, tandis que d’autres comme Lille, Nantes, Bordeaux voyaient leur prix évoluer de plus de 7 %. Heureusement, d’autres villes se sont montrées plus sages, comme Lyon (+ 3,55 %) ou Strasbourg (+ 3,95 %), certaines se stabilisant même (Toulouse, Clermont-Ferrand, Montpellier…). Les avantages fiscaux, et c’est particulièrement le cas du Scellier, ont toujours encouragé la hausse des prix. Et il n’est pas rare que les logements calibrés pour ce dispositif soient de 10 à 20 % plus chers que les prix du marché. Un élément dont l’investisseur alléché par une économie d’impôt n’a pas toujours eu conscience.

Les retours d’expériences laissent perplexe

« En toute logique, le surcoût à l’achat a un sens pour l’utilisateur, mais pas pour ­l’investisseur, note François-Xavier Sécher. Ce sont les locataires qui bénéficieront des économies d’énergie. » On peut donc imaginer que l’étiquette BBC permettra de louer plus facilement et/ou plus durablement un logement. Encore faut-il que les économies promises soient au rendez-vous. Or, si les programmes BBC sont censés consommer deux à trois fois moins (50 kWh/m2/an) que les programmes classiques (autour de 120 à 150 kWh/m2/an), les premiers retours d’expérience laissent perplexes. Pour preuve, l’étude réalisée par Enertech sur l’écoquartier de la ZAC de Bonne, à Grenoble, où les premiers habitants ont commencé à s’installer en 2008. La prévision de consommation d’énergie était de l’ordre de 46 kWh/m2/an dans les 900 logements construits. Or, les résultats affichés par quelque 400 logements passés au crible sont pour le moins surprenants. Notamment en matière de chauffage, où ils sont de 5 à… 70 % en deçà des objectifs. « Les consommations varient de 44 à 73,4 kWh/m2/an », selon l’étude. On est donc loin de la norme BBC. Comment expliquer de tels écarts ? Tout d’abord, ainsi que le souligne François-Xavier Sécher « C’est le programme qui est labellisé BBC, pas le logement. On sait que dans un même programme, on trouvera des différences de niveaux de performances d’un logement à l’autre selon sa situation dans l’immeuble et il n’est pas rare que certains appartements ne soient pas étiquetés A, mais B ou C. » D’autant que les Français ont des difficultés à se chauffer à 19 °C comme le préconise la réglementation. « Cette réglementation est calquée sur ce que font les Allemands et les Autrichiens, qui en sont dotés depuis longtemps et la respectent, ce qui n’est pas le cas en France pour le moment », explique Marc Gédoux, qui poursuit : « Si l’on augmente la température de 1 °C, on peut augmenter la facture de chauffage de 20 %. » Un élément que confirme Antoine Desbarrières, le président de Cerqual : « Sur les premiers retours d’expérience réalisés, les occupants vivent à 20 ou 21 °C plutôt qu’à 19 °C. » Deuxième explication, qui nous est donnée, cette fois, par Olivier Sidler, le directeur d’Enertech : « Il faut savoir que l’on ne peut pas garantir un résultat qui dépend de paramètres qu’il est difficile de maîtriser. À commencer par les données météorologiques, le débit effectif de renouvellement d’air, le régime des vents et donc des infiltrations, la consommation électrodomestique… Tous ces paramètres jouent un rôle de premier plan dans la fabrication de la consommation finale de chauffage. Or, ils échappent aux concepteurs. Un peu comme une voiture que l’on vendrait pour une consommation de 5 litres aux 100 kilomètres et qui, en fonction de la façon dont elle est utilisée, grimperait à 10 litres aux 100 kilomètres… ». Des défauts de construction, en particulier d’isolation, ont également été repérés à Grenoble, de même que la présence de nombreux ponts thermiques qui contribuent à dégrader les performances. Manque de formation des entreprises du bâtiment, absence d’implication des bureaux d’études d’ailleurs très peu missionnés par les promoteurs privés dans le suivi de chantier, sont également pointés du doigt. « Si les résultats, notamment sur le chauffage, ne sont pas toujours à la hauteur de ce que nous attendions, il faut rappeler que l’écoquartier de la ZAC de Bonne est un prototype qui a été conçu en 2003, alors qu’à l’époque personne ne parlait de performance énergétique, d’économies d’énergie », souligne Olivier Sidler, pour qui « ce projet a parfaitement joué son rôle de laboratoire d’expérimentation en ce sens qu’il a permis à chacun des acteurs de la construction de s’essayer à un exercice difficile puisqu’il s’agissait de construire des bâtiments consommant deux fois moins d’énergie que ceux produits de manière réglementaire à cette époque. Il a aussi joué son rôle de laboratoire grâce aux mesureurs qui ont été mis en place pendant une année entière et qui ont fait faire d’énormes progrès dans la connaissance du fonctionnement réel des bâtiments performants et de leurs équipements. »

Des coûts d’entretien élevés

Des anomalies ont été repérées en matière de maintenance des équipements, à laquelle les employés sont peu formés. « Avant de construire du BBC, personne ne savait combien coûterait la gestion des immeubles BBC, explique Tristan Bienaimé. Pour l’instant, nous n’avons pas de données précises mais, dans quelque temps, on aura une meilleure vision. Un immeuble BBC nécessite des équipements plus sophistiqués et de fréquents réglages. En outre, il faut savoir que toutes les entreprises n’ont pas acquis ce type de compétences et que certaines se trouvent ainsi en situation de monopole. » Un élément que pointe aussi François-Xavier Sécher : « Sur un immeuble qui intègre un chauffage au gaz, il n’y a pas de problème de maintenance. En revanche, s’il est équipé d’une pompe à chaleur, les surcoûts liés à ce poste sont réels. » À n’en pas douter, les leçons de la ZAC de Bonne seront tirées et la réglementation évoluera encore. Mais un logement BBC d’aujourd’hui sera-t-il réellement porteur de plus-value dans quinze ou vingt ans ? On peut en douter, d’autant que dans dix ou quinze ans, la réglementation thermique aura encore changé. En 2020, il est question que tous les logements soient à énergie positive (produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment)… Tant qu’il en a encore le choix, l’investisseur a, en tout cas, intérêt à questionner la pertinence du BBC. Investir en non-BBC dans un logement neuf – il existe encore quelques fins de programmes non labellisés – si l’immeuble est de belle facture et bien placé, peut être plus intéressant qu’investir en BBC. « En BBC, il y a un glissement important des prix vers le haut, alors qu’en non-BBC, la décote est plus importante que l’année dernière », confie François- Xavier Sécher. Pour l’investisseur prêt à se concentrer sur la qualité de l’investissement (ville dynamique, quartier bien équipé en transports et en commerces, marché locatif animé, etc.) plus que sur l’avantage fiscal, il y a là une vraie fenêtre de tir. Rappelons qu’un programme construit selon la RT 2005, mais doté d’un label de très haute performance énergétique (THPE) peut constituer un bon compromis entre BBC et non-BBC, car ses performances sont proches de la basse consommation. En tout état de cause, comme pour tout investissement locatif, c’est l’emplacement qui doit primer. À défaut, mieux vaut s’abstenir. Un logement non BBC se vendra sans difficulté, même dans dix ou quinze ans s’il est idéalement placé en centre-ville. « Le bel ancien à Nantes se vend très bien avec une étiquette F ou G parce qu’il n’y a pas de neuf au centre de la ville », souligne François-Xavier Sécher. « La fiscalité n’est que la cerise sur le gâteau de l’investissement locatif. Il vaut mieux du non-BBC très bien placé que du BBC en rase campagne, d’autant que dans neuf ans, nous verrons arriver de nombreux logements Scellier sur le marché de la revente et que tout défaut sera sanctionné », indique pour sa part Jean-Felix Ferrus-Sicurani, notaire chez Cheuvreux Notaires. Choisir le non-BBC dans un secteur tendu (île-de-France, Côte d’Azur, etc.) n’aura pas vraiment d’incidence avant longtemps, la demande étant forte et l’offre faible. Quant aux performances énergétiques du neuf ou du récent non-BBC, rappelons que la RT 2005, l’avant-dernière norme thermique en vigueur, était encore très au-dessus des standards de l’ancien, qui constitue pourtant une majorité du parc immobilier. 

Colette Sabarly

 


Mots-clés :

CONSTRUCTION IMMOBILIERE , ECONOMIE D'ENERGIE , INVESTISSEMENT LOCATIF , REDUCTION D'IMPOT




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