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Congé pour vendre : prorogation ne vaut pas renonciation (commentaire de jurisprudence)

Congé pour vendre : prorogation ne vaut pas renonciation (commentaire de jurisprudence)
Mars 2012
Le Particulier Immo n° 284, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La demande de prorogation du bail par le locataire n’emporte pas renonciation de sa part à contester la validité du congé. Cass. civ. 3e, 18.1.12, n° 11-10389

La loi protège les locataires confrontés à une vente à la découpe (vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble). Lorsque le congé pour vente intervient moins de deux ans avant la fin du bail, la reconduction de celui-ci est en effet de droit, à la demande du locataire (article 11-1 de la loi du 6.7.89). Le locataire peut ainsi disposer du logement qu’il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé. En revanche, le bail reconduit est résilié de plein droit à son terme. Toutefois, le locataire peut-il contester la validité du congé pour vente après avoir obtenu la reconduction du bail ? Telle est la question sur laquelle la Cour de cassation a eu à se prononcer dans cette affaire.

En 2005, un propriétaire fait part, à un couple de locataires, de son intention de procéder à une vente par lots de plus de dix appartements dans l’immeuble, lui offrant la possibilité d’acheter le sien, en application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. En 2007, le bailleur notifie un congé pour vendre aux locataires, en application de l’article 15-II de la loi de 1989, avec effet au 30 avril 2008. à cette date, les locataires demandent l’application de l’article 11-1 de la loi de 1989. Le bail doit prendre fin le 17 octobre 2009, mais les locataires se maintiennent dans les lieux au-delà de cette date. Le bailleur les assigne alors pour faire déclarer le congé valable et obtenir leur expulsion. Les locataires soulèvent alors la nullité de l’offre de vente et du congé, faute pour le propriétaire d’avoir satisfait aux exigences des accords collectifs. Ceux-ci imposent l’information personnelle des locataires par l’envoi avec l’offre de vente, des bilans et diagnostics techniques que le bailleur doit réaliser.La cour d’appel de Versailles prononce la nullité de l’offre de vente et du congé pour vendre le 10 novembre 2010.

Pour le propriétaire, qui se pourvoit en cassation, le locataire qui demande la reconduction du bail ne peut plus invoquer la nullité du congé pour vente, car la prorogation met fin au contrat de bail précédent, celui-ci ayant été remplacé par un nouveau bail. En clair, la reconduction du bail vaut nécessairement renonciation de sa part à contester la validité du congé qui lui ouvre cette possibilité.

La Cour de cassation balaie cette argumentation et rappelle que la renonciation à un droit ou à une action ne se présume pas : elle doit être certaine, expresse et non équivoque. Elle retient que « le seul fait pour les locataires d’avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme, en application de l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, ne pouvait faire obstacle à la recevabilité de leur demande tendant à faire constater que l’offre de vente et le congé délivrés étaient nuls ».

Laure Le Scornet

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE POUR VENDRE , LITIGE




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