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Rez-de-chaussée, un produit à fort potentiel

Rez-de-chaussée, un produit à fort potentiel
Mars 2012
Le Particulier Immo n° 284, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Mal aimés, les rez-de-chaussée ? C’est de moins en moins vrai. On leur trouve même de plus en plus d’atouts. Les investisseurs achètent un bien décoté à rentabilité élevée, les locataires trouvent à se loger plus grand, pour moins cher… Ce produit est susceptible de répondre à toutes sortes de stratégies.

Le marché du rez-de-chaussée est loin d’être anecdotique : il pèse environ 10 % du total des biens du parc immobilier en centre urbain. C’est un marché méconnu et difficile à cerner, en raison de l’hétérogénéité des biens. On y trouve l’appartement type, dont les défauts intrinsèques ont longtemps fait fuir investisseurs comme locataires, situé en façade d’une artère bruyante ou au fond d’une cour étroite et peu lumineuse. Mais il faut y ajouter les bons rez-de-chaussée surélevés des immeubles haussmanniens, les rez-de-jardin, les anciennes boutiques ou les loges de gardien… Bref, d’un côté, un marché de repli ; de l’autre, un marché de choix… Aucun de ces biens n’est à écarter a priori. Mais, dans tous les cas, il faut savoir garder la tête froide : les acheteurs, comme les locataires, ne sont plus prêts à acheter ou à louer à n’importe quel prix.

Une rentabilité majorée

Le principal atout du rez-de-chaussée est sa rentabilité, majorée du fait de la décote intrinsèque attachée à ce type de bien. Faute de données statistiques fiables, il faut se contenter d’une fourchette approximative estimée par des agences immobilières, parisiennes essentiellement : il serait, en moyenne, de 15 à 20 % moins cher que son équivalent à un étage supérieur. Une estimation qui recoupe les grilles d’évaluation indicatives sur lesquelles se fondent les experts. La décote ne doit pas non plus devenir le point cardinal de l’investissement. Si le bien cumule trop de points faibles – sombre, il donne sur une rue passante, dans un quartier peu apprécié –, acheter moitié moins cher n’a aucun sens sur le plan économique. Il sera difficile de le louer et presque impossible de le revendre. Ce type de produit peut rester un an sur le marché sans trouver preneur, cela malgré les efforts financiers consentis par le vendeur.

La décote à l’achat n’est pas le seul élément dopant le rendement. Elle se double d’un niveau de loyer intéressant, car à peine inférieur – de 5 à 10 % en moyenne – à celui d’un bien similaire situé en étage. Un exemple : deux appartements sont à rénover dans le même immeuble ancien d’un quartier central de Boulogne-Billancourt, de 55 m2 chacun. Celui situé en rez-de-chaussée, acquis il y a un an pour 330 000 e, a pu se louer 1 300 e par mois, faisant grimper le rendement brut à 4,7 %, tandis que celui situé au 3e étage s’est négocié simultanément 450 000 e pour trouver un locataire acceptant de payer à peine plus de 100 e supplémentaires, procurant au bailleur un rendement brut plafonné à 3,8 %.

Tirer parti de la baisse des prix 

Dans le contexte actuel d’une conjoncture immobilière morose, la décote pourrait s’avérer plus importante dans les mois qui viennent, les rez-de-chaussée devant en toute logique être touchés au premier chef par la décrue des prix. « Cette tendance va se vérifier y compris à Paris où l’on entre davantage dans une phase de rééquilibrage des valeurs que dans une véritable baisse », pronostique Philippe Conté, président de la Chambre des experts immobiliers de France-Fnaim pour Paris-île-de-France. On peut s’attendre selon les professionnels à ce que les tarifs des rez-de-chaussée à Paris et en proche périphérie s’infléchissent dans les prochains mois de 10 %, contre 3 à 4 % pour un bien en étage. Un phénomène qui devrait être amplifié en province.

Résultat, « la négociation est plus que jamais clairement entre les mains des acquéreurs », assure Jean-Cyrille Juillet, responsable d’un groupe d’agences Era Immobilier. « Trop de vendeurs de rez-de-chaussée se calent encore sur la moyenne des transactions d’un quartier ou prennent comme référentiel les dernières ventes intervenues dans leur immeuble, tout en refusant d’intégrer un décrochage des prix qui joue pourtant davantage pour des biens atypiques », déplore Fabien Garcelon, cofondateur avec Damien Déjardins de Rez-de-chaussée.com, une agence immobilière parisienne créée en 2008, spécialisée sur le créneau. Des vendeurs qui devraient être ramenés à la raison par la sanction du marché. Du point de vue de l’investisseur, acheter au juste prix sera plus que jamais indispensable. La tendance négative du marché se fera d’abord sentir sur les produits jugés moins rassurants, comme un appartement peu lumineux en fond d’une cour étroite. Un signe qui ne trompe pas : sur ces biens, les délais de vente s’allongent, pouvant atteindre six mois. Sur un produit standardisé, comme un rez-de-chaussée surélevé ou traversant sur rue et jardin, il est encore prématuré d’espérer réaliser la bonne affaire en surfant sur la conjoncture.

Des charges allégées 

Les rez-de-chaussée sont synonymes de charges de copropriété minorées. Un argument qui fait mouche, pour les copropriétaires occupants comme pour les bailleurs. « Avant de s’engager, il faut passer au crible la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété », conseille Vincent Canu, un avocat spécialisé. Les logements situés en rez-de-chaussée échappent en effet à certaines charges spéciales, au rang desquelles figurent principalement les frais liés à l’ascenseur lorsque l’immeuble en est pourvu, mais également les frais d’escalier (entretien des tapis) ou de vide-ordures. Explication : ces équipements communs ne présentent aucune utilité objective pour leurs occupants (article 10 al. 1 de la loi du 10.7.65). Toute clause contraire dans le règlement de copropriété serait nulle, à contester devant le tribunal de grande instance. Il en va différemment lorsque l’ascenseur dessert un parking ou une cave. L’investisseur, en tant que copropriétaire d’un lot en rez-de-chaussée, est tenu de participer aux frais que cet équipement engendre. Mais la part des charges relatives à l’entretien courant et aux menues réparations est récupérable sur le locataire. L’achat d’un appartement en rez-de-chaussée avec cave et/ou parking est surtout opportun pour louer à une famille ou à une profession libérale. 

Par ailleurs les logements en rez-de-chaussée voient leur quote-part de charges générales diminuée par rapport à celle attachée à un logement identique en étage. Dans le calcul effectué à l’origine de la mise en copropriété, il est en effet tenu compte de la superficie du lot, majorée notamment d’un coefficient d’élévation et d’ensoleillement. Si bien qu’un rez-de-chaussée se verra moins « chargé » que son équivalent au cinquième étage, jouissant d’une vue. Mais il ne faut pas ignorer non plus que, mal isolé, il pourra se révéler un gros consommateur d’énergie. Ce qu’est censé pointer le diagnostic de performance énergétique présenté au locataire ou à un éventuel acquéreur si l’appartement est chauffé individuellement…

Autre atout des rez-de-chaussée, les taxes foncières et d’habitation perçues sur ce type de bien sont normalement légèrement moins élevées que sur un appartement situé en étage. Là encore, la situation du logement est un paramètre pris en compte pour apprécier la valeur locative cadastrale servant de base pour l’assiette de ces impôts.

Un produit qui répond à une demande 

Décoté à l’achat, le rez-de-chaussée trouvera, en outre, sans trop de peine son locataire, à moins d’être affublé d’un cumul irréductible de défauts. à condition que le propriétaire sache cibler la bonne clientèle et, le cas échéant, adapter le logement en conséquence. On peut distinguer plusieurs familles de locataires de rez-de-chaussée « types ».

Les familles, tout d’abord, qui sont confrontées à une relative rareté des quatre-pièces, voire plus, et découragées par le niveau des loyers. Le rapport entre prix et mètres carrés leur sera plus favorable en rez-de-chaussée qu’en étage. À titre subsidiaire, le propriétaire peut toujours faire valoir l’avantage de ne pas avoir de voisins du dessous lorsque l’on a de jeunes enfants. Certaines personnes âgées, surtout dans les immeubles sans ascenseurs, apprécient également les rez-de-chaussée, plus accessibles mais aussi plus propices aux échanges sociaux.

Pour ces deux types de population, toutefois, un critère peut vite s’avérer rédhibitoire : la sécurité du logement. La vulnérabilité à l’effraction des rez-de-chaussée, à tort (parfois) ou à raison, est souvent un obstacle à l’emménagement. Il ne faudra donc pas lésiner sur les moyens de protection, au-delà des traditionnels et inesthétiques barreaux qui ont vite un effet repoussoir sur le locataire. Mieux vaut se tourner vers les équipements de sécurité renforcés systématiquement prévus par les promoteurs dans les programmes neufs. Fenêtres antieffraction avec vitrage feuilleté teinté et châssis renforcés aux points sensibles ; volets motorisés avec verrouillage automatique et cornières antidéchaussement ; porte blindée avec serrure multipoint ; vidéophone… Ce ne sont pas les dispositifs qui manquent. Tout cela a un coût, mais c’est souvent le prix à payer pour retenir un locataire hésitant, en lui faisant valoir que ce dispositif est purement préventif… et qu’il s’agit d’être en règle avec les compagnies d’assurance, souvent en demande de systèmes de protection supplémentaires.

L’obstacle de la sécurité surmonté, un rez-de-chaussée souffrant de défauts mineurs peut aisément être mis en valeur. C’est souvent par l’éclairement qu’il pèche. Un handicap qu’il est possible de surmonter, du moins en partie, si sa configuration le permet (espace vert en vis-à-vis, rue large donnant une sensation d’ouverture) ou, à défaut en compensant par la décoration. « Soigner la présentation est particulièrement important lorsqu’on loue un rez-de-chaussée, car les candidats locataires se montrent plus exigeants », assure Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) Paris-île-de-France. Couleurs claires, tonalités chaudes, habillage des fenêtres pour capter un maximum de lumière… Quitte à en passer par les astuces d’architectes d’intérieur : pavés de verre, éclairages indirects, vitraux, panneaux translucides permettant une diffusion harmonieuse de la lumière à l’abri des regards, etc. Sachant qu’au final, un locataire préférera souvent un rez-de-chaussée bien mis en valeur à un appartement mal entretenu en étage, et que ce critère sera d’autant plus important que le quartier est recherché (écoles cotées à proximité, transports, commerces de bouche, etc.).

Certains rez-de-chaussée présentent l’énorme avantage de pouvoir répondre à la forte demande des locataires handicapés, que la mobilité réduite amène à se déplacer en fauteuil. Les constructions ­postérieures à 1983 sont particulièrement recherchées, les personnes handicapées étant censées pouvoir, en vertu de la loi, y franchir sans encombre l’entrée de l’immeuble et le parking jusqu’à l’appartement. Quant à adapter l’intérieur du logement – largeurs minimales pour la porte d’entrée et les portes intérieures notamment – les travaux peuvent s’effectuer, non sans frais, mais sans trop de difficultés juridiques ou techniques. Dans les constructions plus anciennes, en revanche, les aménagements s’avèrent compliqués, sans parler des travaux portant sur des parties communes et modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, qui nécessitent d’être approuvés par l’assemblée générale. « Les travaux à réaliser pour louer à une personne handicapée doivent être relativement simples, sinon ce sont des éléments bloquant à l’investissement », assure Jean-Cyrille Juillet. 

Autre stratégie pour optimiser la rentabilité d’un rez-de-chaussée : louer en courte durée à une clientèle saisonnière. Le produit doit être adapté aux touristes : proximité d’un monument, vue sur une rue typique, éléments de conforts, notamment sanitaires, configuration en deux pièces pour recevoir quatre lits – c’est déjà un premier pas de franchi. Il reste encore à surmonter un certain nombre d’obstacles. Au niveau de la copropriété, la plupart des règlements contiennent une clause d’occupation bourgeoise sur laquelle certains syndicats de copropriétaires n’hésitent pas à s’appuyer pour s’opposer à l’exercice d’une activité de location saisonnière. Ils invoquent les risques de nuisance que cette activité génère pour l’immeuble. Un argument inopérant, toutefois, si le règlement autorise par ailleurs l’exercice d’une profession libérale entraînant des inconvénients similaires à ceux provoqués par la location meublée, soit des allées et venues importantes de personnes étrangères à l’immeuble (Cass. civ. 3e, 8.6.11, n° 10-15891). Par ailleurs l’investisseur, s’il loue à Paris, risque de s’attirer les foudres de la mairie, qui s’est récemment lancée dans une chasse aux loueurs en meublé de tourisme sur de courts séjours, considérant que ces derniers doivent se soumettre à la réglementation relative au changement d’usage (pour plus de détails, voir p. 28).

La niche des professions libérales 

S’il est une véritable stratégie d’achat en rez-de-chaussée, c’est bien celle de l’investisseur visant la location à une profession libérale. « C’est la meilleure cible », assure Gilles Ricour de Bourgies. Un signe qui ne trompe pas : le créneau est occupé par de gros investisseurs… professions libérales comprises. Louer à un médecin, un avocat ou un architecte, cela constitue un marché de taille, car ces professionnels apprécient précisément les rez-de-chaussée pour lesquels il est difficile de trouver preneur. Donner sur une artère passante est recherché de cabinets entendant avoir pignon sur rue. De même, un handicap structurel affectant le bien, comme l’absence de lumière, s’oublie plus facilement lorsqu’il s’agit d’exercer son activité, surtout si l’adresse est stratégique.

En fonction du local, de son emplacement et du type d’activité, la rentabilité locative brute à escompter pour l’investisseur est accrue : autour de 6 % en moyenne, alors qu’elle se situe environ à 4 % pour une habitation classique. Exemple, avec cette expertise réalisée pour un immeuble en monopropriété situé dans le quartier de la mairie, à Levallois-Perret. Sa propriétaire, qui louait le rez-de-chaussée à un cabinet médical, s’interrogeait sur la valorisation de son bien par rapport à un appartement en étage. En l’espèce, la différence s’est avérée notable : 6,5 % de rendement brut contre 4,5 %. Une rentabilité d’autant plus sécurisée qu’elle s’accompagne d’une grande stabilité des locataires. Un cabinet d’avocats, un laboratoire d’analyses, en tant qu’établissements recevant de la clientèle, sont des locataires attachés à leur lieu d’exercice, surtout si la concurrence dans le voisinage est faible. 

« Un autre atout pour le bailleur réside dans la souplesse du bail professionnel », relève Vincent Canu. Soumis par défaut au Code civil, il relève essentiellement de la négociation entre les parties. Si son bien est recherché, le propriétaire sera ainsi en position d’exiger de ­l’occupant qu’il prenne à sa charge certaines dépenses, dont les travaux occasionnés par la vétusté, ou encore la taxe foncière, qui lui échoiraient normalement s’il louait pour un usage d’habitation. L’investisseur a aussi la possibilité de soumettre le local, bien qu’il soit à usage exclusivement professionnel, à un bail commercial. Avec les contraintes attachées au statut : un loyer renouvelé en principe plafonné et le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement par le propriétaire à l’échéance. Mais ce dernier peut trouver avantage à ce qu’un locataire puisse donner congé seulement à chaque période triennale, et non à tout moment, avec un préavis de six mois, comme c’est le cas avec un bail professionnel. 

Quelques précautions s’imposent toutefois. Vis-à-vis de la copropriété, d’abord. S’agissant particulièrement d’un rez-de-chaussée, autant savoir qu’une clause d’occupation bourgeoise prévue dans le règlement de copropriété est interprétée par les tribunaux comme tolérant une activité libérale. De même, il y a peu de risque que les copropriétaires votent une augmentation de charges pour tenir compte de la spécificité du local professionnel alors qu’il n’y a pas normalement de frais d’ascenseur en rez-de-chaussée… Quant à l’administration, il peut y avoir quelques restrictions dans les grandes agglomérations : lorsqu’un local auparavant destiné à un usage d’habitation est transformé en local professionnel, il y a changement de destination. Ce changement doit être autorisé et peut donner lieu à compensation. 

Les rez-de-chaussée en sont toutefois dispensés, à condition que l’activité en libéral soit exercée dans une fraction du local d’habitation, l’autre étant occupée par le locataire à titre de résidence principale (art. L.631-7-4 du Code de la construction et de l’habitation). Du point de vue du bailleur ce n’est pas forcément un avantage : il est alors contraint de consentir un bail mixte, ce qui le fait retomber dans le giron contraignant de la réglementation des baux d’habitation… Cette condition ne s’applique toutefois pas à Paris (Règlement municipal des 7 et 8 février 2011).

Sur cour ou jardin

Avec le rez-de-jardin, on sort le plus souvent d’un marché de repli pour basculer dans un marché de choix. Il ne s’agit plus ici de mesurer la décote, mais plutôt la surcote accordée à un bien pourvu d’un espace vert en ville, par rapport à un appartement classique. L’offre est rare ­– à peine 5 % des appartements en sont pourvus – et cette rareté se paie forcément au prix fort. « En milieu urbain, vivre dans un appartement pourvu d’une annexe – comme dans une maison individuelle mais sans en subir les contraintes – est très recherché par des familles prêtes à migrer sans états d’âme en rez-de-chaussée », constate ainsi un notaire parisien.

Disposer d’un titre de propriété englobant un jardin ou une cour constitue pour l’investisseur un avantage appréciable, l’idéal étant que cette annexe soit classée en partie privative. Une configuration rare. à défaut, il est conseillé d’acheter, avec l’appartement, le droit de jouissance exclusive sur la partie commune constituée par la cour ou le jardin. Du point de vue du locataire, il sera autorisé à y réaliser des plantations ou à installer du mobilier de jardin. Si ce n’est pas possible, l’investisseur peut avoir intérêt à revenir à la charge, une fois devenu propriétaire, en demandant au syndicat de lui concéder ce droit à la double majorité de l’article 26. 

Revers de la médaille, il doit s’attendre à verser une contrepartie financière conséquente. Une chose est sûre : là encore, mieux vaut éplucher le règlement de copropriété avant de s’engager. Il arrive en effet fréquemment que ces espaces, classés parties communes au règlement, aient été annexés à la sauvage par le précédent propriétaire. Or, dans un tel cas de figure, le syndicat est libre de reprendre ses droits à tout moment… surtout si c’est un locataire qui prend la relève pour occuper les lieux. 

Marianne Bertrand


Mots-clés :

LOGEMENT , MARCHE IMMOBILIER , PRIX




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