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Copropriété : l'administrateur provisoire pas forcément judiciaire (commentaire de jurisprudence)

Copropriété : l'administrateur provisoire pas forcément judiciaire (commentaire de jurisprudence)
Mars 2012
Le Particulier Immo n° 284, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

En cas de copropriété dépourvue de syndic, un administrateur provisoire est désigné, judiciaire ou pas, selon la nature de la mission. Cass. civ. 3e, 11.01.12, n° 10-16217

Des copropriétés sont parfois dépourvues de syndic. C’est le cas lorsque aucun syndic n’a été désigné dans le règlement lors de la mise en place de la copropriété ou si le syndic continue d’exercer sa mission après le terme de son mandat.

Pour sortir de l’impasse, l’article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit que tout intéressé peut demander au président du tribunal de grande instance de désigner un administrateur provisoire de la copropriété chargé de convoquer l’assemblée générale (AG) en vue de la désignation d’un syndic (excepté le cas prévu par l’article 46 où l’assemblée n’est pas parvenue à nommer un syndic). Mais le texte est muet sur la qualification de cet administrateur. Doit-il s’agir d’un administrateur judiciaire soumis au statut du code de commerce (article L. 811-2) ? La réponse est négative, selon la Cour de cassation.

Au cœur de l’affaire, une ordonnance désignant un agent immobilier, syndic professionnel, comme administrateur provisoire avec mission de convoquer une AG en vue de la désignation d’un syndic.

Un copropriétaire avait alors demandé l’annulation de cette ordonnance car, selon lui, l’administrateur provisoire aurait dû figurer sur la liste des administrateurs judiciaires établie par une commission nationale instituée à cet effet. En vain…

La cour d’appel de Rennes (du 21.1.10) et la Cour de cassation confirment l’ordonnance rendue en application de l’article 47 du décret de 1967, au motif que la copropriété n’avait jamais eu de syndic depuis l’origine (l’AG n’ayant jamais été convoquée), et qu’une telle situation entraînait la désignation d’un administrateur provisoire dans l’attente de l’élection d’un syndic définitif. La Cour relève d’ailleurs que l’essentiel de la mission de l’administrateur résidait dans l’organisation de cette désignation. Elle en conclut donc que « cette mission, ponctuelle et limitée, n’impliquait pas la mise en œuvre d’attributions excédant la mission de gestion courante du syndic et ne justifiait pas la désignation d’un administrateur judiciaire soumis au code de commerce ».

Ainsi, la désignation d’un « simple » syndic professionnel (agent immobilier non inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires) suffit dès lors que la mission de l’administrateur n’excède pas la mission de gestion courante du syndic… à savoir, dans notre affaire, l’organisation de la désignation d’un syndic. En revanche, la désignation d’un administrateur judiciaire se justifie lorsque celui-ci se voit confier l’ensemble des pouvoirs du syndic, mais aussi tout ou partie de ceux de l’assemblée. C’est l’hypothèse où la copropriété se trouve en difficulté (art. 29-1 et suivants de la loi du 10.7.65). En clair, la qualification de l’administrateur provisoire, judiciaire ou non, dépend de la nature de la mission qui lui est confiée.

Laure Le Scornet

 


Mots-clés :

ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE , COPROPRIETE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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