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Meublés touristiques à Paris, les règles changent

Meublés touristiques à Paris, les règles changent
Mars 2012
Le Particulier Immo n° 284, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

La mairie de Paris, qui tente de freiner l’explosion des meublés touristiques dans la capitale, contraint les bailleurs à se mettre en conformité avec la réglementation en vigueur. Ceux qui souhaitent continuer à louer sous ce statut doivent désormais procéder à un changement d’usage sous peine de poursuites.

Jeanne n’en croit pas ses yeux. Il y a quelques jours, elle a reçu un courrier de la mairie de Paris la menaçant de poursuites pour la location de son deux-pièces dans la capitale. « Incroyable ! J’ai toujours déclaré les revenus de cet appartement. Je ne pensais pas être hors la loi », explique cette septuagénaire qui, après avoir résidé des années à Paris, habite désormais dans le Lot-et-Garonne. De son 40 m2 situé non loin de la tour Eiffel, elle tire un revenu compris entre 450 et 600 e par semaine, lorsque celui-ci est loué. Elle l’occupe elle-même plusieurs semaines par an. À l’instar de cette retraitée, des centaines de propriétaires, pratiquant la location saisonnière (la plupart d’entre eux sous le statut fiscal avantageux de loueur en meublé professionnel ou de loueur en meublé non professionnel), ont reçu ces derniers mois un courrier des services de la mairie les informant qu’ils étaient en infraction avec la réglementation sur l’usage des locaux d’habitation. Infraction passible de poursuites et sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 25 000 e. L’explication ? La mairie de Paris, qui a chiffré le nombre de meublés loués à des touristes à près de 20 000, tente d’enrayer l’explosion de ce phénomène apparu il y a dix ans avec, pour objectif déclaré, de préserver des mètres carrés de logement. Selon ses services, de 2 000 à 3 000 appartements sortent chaque année du circuit traditionnel de la location pour servir de relais à l’offre hôtelière. « Ces appartements vont jusqu’à représenter presque 20 % du parc dans les arrondissements les plus centraux. Il ne faut pas que Paris devienne une ville musée vidée de ses habitants, comme cela peut être le cas à Venise. Les règles en la matière sont désormais claires et les propriétaires qui pratiquent la location meublée doivent se mettre en conformité avec la réglementation en procédant à un changement d’usage de leur lot en se rapprochant des services de l’habitat de la ville », prévient Jean-Yves Mano, adjoint au maire de Paris chargé du logement. Sont visés les bailleurs qui pratiquent couramment la location d’un ou de plusieurs ­meublés à des touristes, qu’ils le fassent en ­qualité d’investisseurs ou qu’ils occupent ce(s) logement(s) à l’occasion comme résidence secondaire. En revanche, les loueurs occasionnels, dont le logement loué constitue la résidence principale, ne sont pas concernés. Et à la différence des règles en vigueur pour les professions libérales réglementées, les appartements situés en rez-de-chaussée ne bénéficient d’aucune dérogation. 

La mairie réglemente l’affectation des lots d’habitation depuis 2009

Pour poursuivre les contrevenants, la mairie de Paris, compétente sur ce dossier depuis 2009, s’appuie sur l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Celui-ci régit l’affectation des lots d’habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certains départements de la région parisienne (voir encadré, p. 33). En application de ce texte, un changement d’usage du lot d’habitation en local commercial s’impose pour exercer l’activité de loueur en meublé saisonnier. Paris est actuellement la seule métropole à s’être saisie de cette question, car elle est aussi la seule à être confrontée à une telle problématique. « Les professionnels qui s’indignent aujourd’hui de cette disposition semblent la découvrir. Mais le texte n’a, à l’époque, ému personne quand il a été promulgué. Jusqu’en 2009, les préfectures étaient en charge de ces dossiers, qui n’étaient, semble-t-il, pas prioritaires. Quand ils sont retombés dans le giron de la mairie de Paris, celle-ci n’a fait qu’appliquer la loi », explique Guillaume Daudré, notaire assistant à l’étude Allez & Associés et co-auteur d’un ouvrage sur le sujet*. Pourtant, l’applicabilité de ces textes est aujourd’hui contestée par l’Association des professionnels de la location meublée (APLM). La Fnaim a, quant à elle, fait directement appel à Nathalie Kosciusko Morizet, alors en charge du Logement, lui demandant de légiférer urgemment sur le sujet (voir encadré ci-contre). Depuis septembre 2011, la mairie a, en effet, lancé une série de contrôles sur la base de signalements. Quelque 187 enquêtes ont été menées, suivies de 150 mises en demeure. À ce jour, 9 dossiers ont été transmis au parquet. Plusieurs jugements ont été rendus, confortant la position de la mairie. En témoigne un arrêt de la cour d’appel de Paris (24.5.11, ch.3, n° 10/23802), qui a condamné un particulier à verser 2 000 e d’amende pour la mise en location d’un bien dans le Ier arrondissement de Paris, avec refus de régularisation de sa part. « L’arrêt de la cour d’appel est très clair et avalise la position de la mairie de Paris. Les juges ont considéré que l’appartement du propriétaire mis en cause du fait de sa location saisonnière entrait dans le champ d’application de l’hébergement ­hôtelier », rappelle Guillaume Daudré. C’est la quatrième décision de justice de ce type à avoir été rendue à ce jour.

Le mécanisme est surtout connu des investisseurs institutionnels 

À Paris, le changement d’usage est soumis à la délivrance d’une autorisation du maire et au versement d’une indemnité à titre de compensation. Le mécanisme est bien connu des investisseurs institutionnels. Moins des particuliers. à chaque mètre carré d’habitation transformé en mètre carré d’activité commerciale doit correspondre un nouveau mètre carré d’habitation. Cet échange est rendu possible par l’achat de titres de compensation auprès d’opérateurs effectuant la transformation inverse. Des bailleurs sociaux ou des opérateurs privés transformant des locaux affectés à un autre usage, commercial, par exemple en logements. L’opération est toutefois coûteuse. La cession de commercialité, dont les prix sont libres, se négocie à Paris, en moyenne, autour de 1 500 e/m2, même s’il existe de forts écarts selon les quartiers (voir carte p. 31). L’offre est, aujourd’hui encore, supérieure à la demande. Selon les services de l’urbanisme, 13 000 m2 de commercialité ont été cédés en 2011 par les bailleurs sociaux, essentiellement à des institutionnels. À lui seul, Paris-Habitat, l’un des principaux bailleurs sociaux de la ville, disposerait de près de 5 000 m2 de commercialité prêts à être cédés en 2012, soit entre 30 et 50 % de la demande potentielle.

Le particulier a intérêt à calculer avant de régulariser sa situation

Certes, les changements d’usage impulsés par des particuliers sont encore peu nombreux. « On est au tout début du processus, mais les contrôles vont monter en régime », assure Xavier Ousset, directeur adjoint de la direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de Paris. Une dizaine de dossiers seraient actuellement en cours de régularisation, selon les services de la mairie. Pour l’heure, essentiellement des entreprises ou des Sociétés civiles immobilières disposant de plusieurs appartements en portefeuille. « Certains professionnels se disent qu’ils risquent de se retrouver face à un problème majeur : ils se retrouvent à la tête d’une activité pour laquelle ils ne sont pas (encore) en règle et bien en peine, en l’état actuel des choses, de vendre leur société », constate Pierre Morel, fondateur de Soveico, cabinet de conseil spécialisé dans le changement d’usage. Les particuliers non avisés ont, eux, tout intérêt à sortir leur calculette avant de prendre une décision. Régulariser leur activité en achetant des mètres carrés de logement en compensation risque en effet de leur coûter cher. Cela dépendra pour beaucoup de la localisation du bien. D’un secteur à l’autre de Paris, les prix et le mode de calcul de la compensation peuvent varier de manière importante. Le nombre de mètres carrés nécessaires à la compensation sera doublé si le logement se situe dans le périmètre de « compensation renforcée » défini par le règlement municipal, essentiellement dans l’ouest et le centre de la capitale (voir carte p. 31). En outre, quel que soit le secteur, il faudra que les mètres carrés compensés soient situés dans le même arrondissement que l’appartement faisant l’objet du changement d’usage. Sauf à signer une convention de cession de commercialité avec un bailleur social, plutôt qu’avec un opérateur privé. « Si l’objectif avoué de la mairie de Paris est de réduire le nombre de meublés dans la capitale, il est aussi d’aider les bailleurs sociaux à financer la transformation de bureaux en logements sociaux », souligne Pierre Morel. Le gain généré par une compensation opérée avec un bailleur social (1 m2 pour 1 m2) peut être gommé par les tarifs de ce dernier, parfois équivalents au double de ceux des opérateurs privés. 

Le statut fiscal n’est pas fixé 

Propriétaire d’un 36 m2 dans le XVe arrondissement, François X (son nom a été changé à sa demande), un investisseur particulier qui a confié le problème à un cabinet de conseil, se trouve face à cette équation. « Selon les interlocuteurs, le prix du mètre carré de commercialité oscille entre 600 et 1 000 €. Nous sommes toujours en négociation pour savoir quel opérateur pourra offrir les meilleures conditions », explique ce trentenaire qui a entamé des démarches de changement d’usage, ayant pris connaissance des règles en vigueur à Paris et projetant d’étendre son activité de location. « Mon activité a une vocation commerciale et je considère cette dépense comme un investissement qui pourra être rentabilisé à terme », estime François X. Des questions restent en suspens pour les particuliers qui souhaiteraient effectuer une telle démarche. Notamment celle du statut fiscal de l’indemnité payée au titre de la compensation. Du fait de l’application récente de la réglementation par la mairie de Paris, l’administration fiscale n’a pas encore eu l’occasion de se prononcer. « Il n’y a pas de doctrine fiscale à ce sujet. Cependant, l’administration pourrait légitimement estimer que le changement d’usage accroît la valeur de l’actif et que cette dépense n’est donc pas déductible. En effet, le mètre carré d’usage commercial est plus cher que le mètre carré d’habitation. Même la crise du milieu des années 1990 n’a pas inversé cette échelle de valeur », estime Pierre Morel. Ces dépenses viendraient majorer le coût d’acquisition en cas de revente, minimisant ainsi la plus-value taxable potentielle. Les particuliers devront donc se livrer à des calculs d’apothicaire pour valider l’intérêt d’une telle transformation. Au vu de ces contraintes, et sauf intervention du gouvernement sur le sujet, la rentabilité de ce type de placements risque d’être sérieusement amoindrie. 

Jorge Carasso

 

 

*Changement d’usage des locaux d’habitation : de l’affectation à l’usage, la réforme de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, Guillaume Daudré et Patrick Wallut, éd. Lexis Nexis, coll. Litec professionnels, 2010.

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , DROIT D'USAGE ET D'HABITATION , LOCATION MEUBLEE , LOCATION SAISONNIERE , PARIS




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