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Vente immobilière : estimez votre plus-value imposable

Vente immobilière : estimez votre plus-value imposable
Mars 2012
Le Particulier n° 1071, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Frédérique)

Le délai de détention nécessaire pour échapper à l’impôt lors de la vente d’un bien immobilier a doublé. Et, en un an, le taux d’imposition est passé de 28,3 à 32,5 %. Tout ce que vous devez savoir sur le calcul de la plus-value imposable.

Depuis le 1er février 2012, les plus-values immobilières sont soumises à de nouvelles règles d’imposition. Jusqu’à présent, les propriétaires qui détenaient un bien immobilier depuis 15 ans étaient exonérés d’impôt sur leur plus-value. Ils sont dorénavant taxés et ne bénéficient plus que d'un abattement de 20 %, le taux de l’abattement applicable ayant été réduit. Il faut, aujourd'hui, avoir détenu le bien au moins 30 ans pour être exonéré (la vente de la résidence principale reste, quant à elle, exonérée). Le taux d’imposition forfaitaire de l’impôt sur le revenu est, par ailleurs, passé de 16 à 19 % et celui des prélèvements sociaux, de 12,3 à 13,5 %. Près d’un tiers de la plus-value (32,5 %) revient ainsi au fisc. « Cela va, sans doute, pousser les propriétaires à conserver plus longtemps leurs biens, ou encourager les donations, puisque la plus-value n’est alors pas taxée. Mais les donateurs n’échapperont pas au relèvement des droits de donation appliqués depuis juillet dernier », analyse Michel-Pierre Boutin, avocat fiscaliste associé du cabinet parisien Moisand Boutin. Les notaires constatent dans leur étude les premiers effets de cette nouvelle fiscalité. « Certains propriétaires ont accepté de diminuer le prix de vente si l’acquéreur pouvait signer la vente avant le 1er février. D’autres ont relevé leur prix de vente pour tenir compte de l’impôt dont ils seront redevables. Enfin, beaucoup diffèrent la mise en vente dans l’attente des élections présidentielles », témoigne Murielle Gamet, notaire en charge de la stratégie patrimoniale chez Cheuvreux notaires. Pour la notaire parisienne, il serait plus prudent de tirer le meilleur parti de la fiscalité existante.

Donner le bien à ses enfants ou vendre ?

C’est le moment de s’interroger sur l’usage que l'on souhaite faire des sommes retirées de la vente et d’apprécier s’il ne serait pas plus opportun de donner le bien à ses enfants. On peut ainsi non seulement échapper à l’impôt sur la plus-value mais aussi profiter de l’abattement de 159 325 € applicable entre parents et enfants, qui limite les droits de donation. Rien n’empêche d’ailleurs de conserver l’usufruit du bien et de ne donner que la nue-propriété à ses enfants. S’ils revendent le bien, après le décès de leurs parents, la plus-value sera calculée comme s’ils détenaient ce dernier en pleine propriété depuis la donation, avec un prix d’acquisition égal à sa valeur totale au jour de la transmission. La valeur de l’usufruit sera prise en compte alors qu’aucun droit, ni de donation ni de succession, n’aura été payé dessus.
Si vous envisagez de vendre, vous pouvez peut-être prétendre à une exonération pour d'autres motifs que la durée de détention du bien (voir les 5 cas exposés ci-après), ou pour la résidence principale, qui, elle, n'a pas été remise en cause. Si votre plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu, elle le sera aussi de prélèvements sociaux. Si ce n’est pas le cas, il y a lieu d'estimer l’importance de votre plus-value imposable. Pour cela, vous devez savoir comment le fisc va déterminer le prix d'acquisition et comment il décomptera la durée de détention de votre bien. C'est loin d’être évident si vous en avez hérité ou si vous l’avez reçu par donation. Il restera à recenser les frais divers et les travaux que vous avez engagés et qui seront susceptibles de minorer votre plus-value. Pour faciliter l’exercice, nous avons retenu les cas de figure qui illustrent le mieux les questions que l'on peut se poser sur le caractère imposable de l’opération ou sur le mode de calcul de la plus-value. Vous retrouverez ainsi les conditions qui doivent être réunies pour bénéficier des nouvelles exonérations prévues par les dernières lois de finances, mais aussi les précisions, toujours applicables, apportées par l’administration fiscale, depuis 2004, sur l’imposition des plus-values. On espère que Bercy précisera au plus vite les conditions d’application de ces nouvelles exonérations.


Mots-clés :

DIVORCE , DONATION , INDIVISION , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , RESIDENCE PRINCIPALE , RESIDENCE SECONDAIRE , SUCCESSION




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