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La forêt, un filon à exploiter

Investir dans une forêt est une opération intéressante… à condition de ne pas être trop pressé pour en tirer profit! La fiscalité en est l’atout principal et, avec l’aide de professionnels pour assurer sa gestion, elle peut être rentable. à conseiller aux redevables de l’ISF et comme outil de transmission.

L’avis du pro
«L’objectif européen pour 2020est d’arriver à 22% d’énergies renouvelables dont la moitié est constituée par la biomassse forestière.»
Jean-Yves Henri, de l’association des sociétés et groupements foncières et forestiers (Asfford)

Vous avez besoin de diversifier votre patrimoine? Pourquoi ne pas regarder du côté de la forêt? D’un point de vue financier, sa fiscalité est son principal atout. Et si vous savez gérer votre investissement, elle vous réserve de belles surprises sur le long terme, avec un niveau de risque limité. Ce qui, à l’heure actuelle, n’est déjà pas si mal…
La forêt est comparable à la pierre. Ce sont en tant que produits physiques, par opposition aux valeurs dématérialisées, des valeurs refuges, moins sensibles aux secousses économiques. Toutefois, elles doivent s’appréhender sur le long terme. C’est particulièrement vrai pour la forêt: il faut du temps pour trouver la forêt idéale et du temps pour en recueillir les fruits. Mais ceux qui ont fait ce pari voient leur investissement se valoriser. Le prix de l’hectare de forêt non bâti (hors pourtour méditerranéen) est en croissance constante. Il s’établissait en 2010, en moyenne, à 4 950€, avec de fortes diversités tenant à la situation géographique aussi bien qu’à l’âge de la plantation, les essences ou les facilités d’accès. «La valeur du sol varie d’une région à l’autre, confirme Me Olivier Thiénot, notaire à Reims, et le prix du peuplement peut aller du simple au quintuple.» Quant au rendement - bien que les experts s’entendent pour considérer que la forêt rapporte de 1à 2% -, il peut être nul, si certaines conditions ne sont pas réunies (voir plus loin), ou atteindre 4,5% avec certaines essences, une bonne gestion, et en tenant compte des avantages fiscaux.

Le bois a de l’avenir

Les données climatiques et démographiques actuelles et prévisionnelles nous imposent de réduire nos émissions de carbone et d’augmenter le stock de carbone stable. La forêt répond à ces deux besoins urgents: elle stocke efficacement le carbone et produit en quantité une des alternatives au pétrole, le bois. Le prix du bois est fonction de la conjoncture économique: son cours s’effondre les années qui suivent une tempête ; en revanche, il varie à la hausse lorsque le prix du pétrole augmente. Actuellement, la demande en bois d’œuvre résineux, en bois d’industrie et en bois énergie est soutenue. «Le marché du bois devrait être florissant dans les années à venir, estime Jean-Yves Henry, secrétaire permanent de l’Association des sociétés et groupements fonciers et forestiers (Asffor). Dans la construction, on remarque un engouement pour le bois. En matière d’énergie, l’objectif européen pour 2020 est d’arriver à 22% d’énergies renouvelables, dont la moitié est constituée par la biomasse forestière.» Rappelons que le gouvernement a arrêté un plan de développement destiné à fédérer l’ensemble des acteurs de la filière forêt-bois autour de la mobilisation accrue de la ressource forestière, accompagnée d’une meilleure préservation de la biodiversité. Ce plan s’organise autour de trois axes: la création de nouveaux débouchés pour le bois, la structuration de la filière et une mobilisation accrue de la ressource. De quoi être optimiste pour la filière bois.

Un marché confidentiel

Trouver une forêt à acheter n’est pas aisé. C’est un marché relativement fermé: seulement 1% de la forêt française est vendu chaque année. Elle se transmet traditionnellement de génération en génération et les délais imposés pour obtenir les avantages fiscaux ralentissent d’autant les transactions. La dernière réforme des plus-values immobilières fait craindre aux professionnels une raréfaction des offres pour 2012. Si vous souhaitez investir seul dans une forêt de moins de 50hectares, votre première démarche doit se faire auprès de vos voisins propriétaires terriens. «Ce marché est très spécial, confirme Robert Levesque, directeur du bureau d’études de la Fédération nationale des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (FNSafer). Il est local, restreint et confidentiel. Il faut jouer la carte de la proximité.» Sachez également que pour toute vente de forêt de moins de 4 hectares, le vendeur doit avertir les propriétaires limitrophes, qui sont prioritaires à l’achat. Et très souvent, les voisins achètent afin d’agrandir leur parcelle. «Pour les plus grandes forêts de plus de 50 hectares, les Safer peuvent apporter une aide», poursuit RobertLevesque.
Vous pensez avoir trouvé la perle rare? Pour en être sûr, faites estimer le peuplement par un professionnel: une forêt de jeunes pins n’a rien à voir en termes de prix avec une forêt de chênes tricentenaires. Tenez compte également de la facilité d’exploitation: vous aurez un moindre rendement avec une forêt en pente ou aux abords de laquelle le stockage du bois est compliqué. Les plus beaux bois s’achètent aussi cher qu’un appartement parisien. En 2011, une forêt de 300 hectares dans la région Champagne-Ardenne a été négociée à 2,2millions d’euros, soit 7 500€ l’hectare. Près d’Orléans, une parcelle de 400 hectares a été vendue 2,4millions d’euros (6 000€ l’hectare) et en Bourgogne, une forêt de 300 hectares est partie pour 2,1millions d’euros (7 000€ l’hectare).

Pour réduire les risques, les parts de groupements fonciers forestiers

Si votre budget est plus modeste, vous pouvez opter pour l’achat de parts de groupements fonciers forestiers. Elles ne présentent aucun souci de gestion et offrent une rentabilité moyenne de 2%. «Le groupement forestier permet, avec une mise de fonds limitée, d’avoir de la forêt très diversifiée sur le plan géographique comme sur le plan des essences. Vous réduisez d’autant les risques en cas de tempête ou de maladie», explique Rivca Feldman, responsable adjointe du pôle diversification chez Amundi Immobilier, qui poursuit: «La gestion de la forêt par des professionnels est une garantie supplémentaire.» La plupart des grandes banques commercialisent ces produits directement ou par l’intermédiaire de gestionnaires de patrimoine. Les groupements spécialisés dans la défiscalisation en termes d’impôt sur le revenu au travers du Defi-acquisition (voir plus loin) ont des tickets d’entrée aux alentours de 5 000€. Si votre objectif est de limiter votre impôt de solidarité sur la fortune (ISF), vous trouverez des groupements forestiers éligibles à la loi Tepa qui vous accueilleront à partir de 50 000€. Dans tous les cas, il faut savoir être patient, car le marché est déséquilibré, comportant beaucoup plus d’acheteurs que de vendeurs.

Le Defi-forêt rend l’acquisition fiscalement attractive

Le Defi-forêt (Dispositif d’encouragement fiscal à l’investissement en forêt) existe depuis 2001. Il se décline en trois versions cumulables: le Defi-acquisition, le Defi-travaux et le Defi-gestion. Le coup de rabot apporté, ces derniers temps, aux niches fiscales a peu touché la forêt, et ce dispositif reste valable au moins jusqu’en décembre2013.
Le Defi-acquisition prévoit une réduction d’impôt sur le revenu des personnes physiques égale à 18% du montant de l’investissement, dans la limite annuelle de 5 700€ ou de 11 400€ pour un couple. Cette réduction ne s’applique que si votre acquisition permet de constituer une parcelle d’un seul tenant d’une superficie comprise entre 5 et 35 hectares, à condition d’acquérir au maximum 25 hectares d’un coup. Il vous faut donc trouver un bois de plus de 5hectares ou agrandir une parcelle existante de sorte qu’elle atteigne la taille fiscalement idéale. Ainsi, si en 2012, vous investissez dans une parcelle d’une valeur de 20 000€, vous pouvez compter sur une réduction d’impôt de 2 052€ (11 400€x18%) pour un couple ou de 1 026€ (5 700€x18%) pour une personne seule. En contrepartie, vous vous engagez à conserver la forêt pendant quinze ans et à la gérer dans le cadre d’un plan de gestion agréé.
Si vous choisissez de souscrire des parts de groupements forestiers, vous n’avez pas de seuil de surface à respecter. En revanche, vous devez investir dans un groupement appliquant un plan simple de gestion et conserver vos parts pendant huit ans au moins pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Si vous réalisez des investissements en vue d’améliorer votre forêt, vous pouvez bénéficier du plan Defi-travaux. Les travaux doivent alors être réalisés sur une parcelle d’au moins 10 hectares d’un seul tenant. De plus, vous vous engagez à conserver le bien pendant huit ans, ou quatre ans dans le cadre d’un groupement forestier, à compter de l’année de réalisation des travaux. Vous bénéficiez, dans ce cas, d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant des travaux, plafonné à 6 250€ pour une personne seule et à 12 500€ pour les couples. Par ailleurs, cette réduction d’impôt s’étale sur quatre ans, et sur huit ans si les travaux font suite à un sinistre. Par exemple, un couple réalisant des travaux, hors sinistre, d’un montant de 15 000€ sur une parcelle, déduira de ses impôts, la première année, 2 250€ (12 500€x18%), puis 450€ ((15 000€ - 12 500€) x18%) la deuxième année.
Le dernier avantage fiscal est le Defi-gestion. Il concerne les forêts de moins de 25hectares gérées dans le cadre de contrats conclus avec un expert, une coopérative forestière ou l’Office national des forêts (ONF). Une partie des honoraires que vous versez à l’organisme de gestion, soit 18%, vient en déduction de votre impôt sur le revenu, dans la limite de 2 000€ pour une personne seule et de 4 000€ pour un couple.

Payez moins d’ISF tout en préparant votre succession

L’investissement dans la forêt est aussi un outil de réduction de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), puisque vous déclarez seulement 25% de la valeur du bien, ce qui représente une exonération de 75%. «Cette exonération est logique, souligne Patrick Lespès, gestionnaire de forêts à la Coopérative agricole et forestière sud-atlantique (CAFSA), il est normal que la base imposable soit fixée à 25% puisque la récolte représente les trois quarts de la valeur du bien.» En matière de donations ou de successions, vous transmettez avantageusement une forêt puisque vous êtes exonéré, là aussi, à hauteur de 75% jusqu’à 76 000€, puis de 50% au-delà, à condition que le bénéficiaire s’engage pour trente ans à pratiquer une gestion durable de la propriété sylvicole. La forêt est donc particulièrement conseillée aux redevables de l’ISF. Elle se révèle également un excellent placement pour les personnes n’ayant pas de descendance directe qui évitent ainsi de lourds droits de succession à leurs héritiers.
La fiscalité des parts de groupements forestiers présente quelques différences par rapport à celle de la forêt en direct. Par exemple, vous ne pouvez céder vos parts à titre gratuit en bénéficiant de l’exonération de 75% des droits de mutation qu’à partir de deux ans de détention. Certains groupements fonciers forestiers sont éligibles à la loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (Tepa). Si vous investissez dans l’un de ces groupements, vous bénéficiez, l’année de votre investissement, d’une réduction d’ISF de 50% des sommes investies, plafonnée à 45 000€. Par la suite, et durant cinq ans, vos parts sont exonérées d’ISF. Passé ce délai, vous retombez dans le système classique et vous les déclarez pour 25% de leur valeur.

Gestion de la forêt, une affaire de professionnels

De nombreuses sociétés d’exploitation forestière se mettent à la disposition des propriétaires et leur offrent un panel de services allant de la simple gestion des coupes et du reboisement à la prise en charge globale de la forêt. Ils leur servent également les revenus, qui proviennent essentiellement des coupes. Sachez qu’une coupe peut être faite environ tous les quinze ans pour les peupliers, tous les quarante-cinq ans pour les résineux et qu’il vous faudra attendre jusqu’à soixante-quinze ans pour certains feuillus! Alors, à moins de posséder suffisamment de superficie avec des arbres de maturité et d’essence différentes, pour pouvoir réaliser plus souvent des coupes, inutile de compter sur des revenus réguliers. D’autant qu’après une coupe, il vous faudra reboiser: comptez de 2 000€à 5 000€ à l’hectare selon les essences et les moyens à mettre en œuvre pour protéger vos plantations de la faune. Sans oublier que les peuplements sont à la merci des tempêtes, insectes et incendies, comme le rappelle à juste titre Patrick Lespes, retardant d’autant les rentrées financières.
C’est là la spécificité de la sylviculture et c’est pourquoi la fiscalité liée à la forêt est très particulière: les revenus tirés des coupes sont lissés et imposés au titre des bénéfices agricoles. Vous êtes imposé chaque année, que vous ayez perçu ou non un revenu de vos bois, sur la base d’un montant forfaitaire calculé sur le revenu cadastral. En contrepartie, vous ne serez pas imposé sur les revenus réels perçus ponctuellement à l’occasion d’une coupe. Vous pouvez appliquer une réduction de 50% sur les parcelles exonérées de taxe foncière: la taxe foncière prélevée sur les forêts connaît elle aussi un régime particulier pour les raisons évoquées précédemment. Vous êtes intégralement exonéré de taxe foncière à compter du 1erjanvier qui suit la coupe de votre parcelle, que vous reboisiez ou que vous laissiez la nature faire son œuvre (on parle alors de régénération naturelle). Cette exonération est acquise pour environ les deux tiers de la vie du peuplement, à savoir dix ans pour les peupliers, trente ans pour les résineux et cinquante ans pour les autres feuillus.
Votre propriété vous permet de tirer des revenus annexes, qui seront imposés au titre des revenus fonciers. La location pour la chasse permet de réguler le gibier. Les petites forêts - moins de 20, 40 ou 60 hectares selon les départements - sont automatiquement et gratuitement mises à la disposition des Associations communales de chasse agréées (Acca). Impossible, donc, de compter sur ce revenu sur les petites parcelles. Pour les autres, vous pouvez espérer obtenir de 30 à 100€ par hectare, en fonction du gibier existant. Certaines grandes forêts entièrement closes forment des réserves de chasse prisées et leurs propriétaires en tirent parfois un revenu substantiel, grimpant jusqu’à 30% du compte de résultat. «Avec la hausse du prix des bagues facturées aux chasseurs par les sociétés de chasse à chaque prise de gibier, les chasseurs se font de plus en plus tirer l’oreille pour payer des loyers conséquents. Certaines forêts ont actuellement du mal à renouveler leurs baux», s’inquiète toutefois Me Olivier Thiénot. De plus, on ne met pas facilement à la location une forêt restée ouverte des années. «Renseignez-vous, car les chasseurs qui auraient de tout temps chassé sur vos terres sans payer aucun droit ne seront pas prêts à modifier leur comportement et vous risquez d’aller au-devant de conflits de voisinage.» prévient Patrick Lespès. Vous pouvez aussi négocier la location de votre forêt contre des produits de la chasse. Les revenus liés à la cueillette de champignons restent anecdotiques. Autorisez-la aux seuls porteurs d’une carte que vous délivrez à l’année ou au week-end, mais la chasse aux contrevenants est délicate, à moins de clôturer la propriété et d’y mettre des gardes. Une forêt peut également se louer pour l’installation d’un parcours de santé, ou de sentiers de randonnée. Dans ces cas, les prix varient de manière très importante selon la situation géographique.

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