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Vente immobilière et vices cachés

Vente immobilière et vices cachés
Février 2012
Le Particulier n° 1070, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La Loi : l’acquéreur d’un bien immobilier qui découvre, après l’achat, l’existence d’un vice caché peut demander, au choix, l’annulation de la transaction ou un remboursement d’une partie du prix qu’il a payé (art. 1641 et 1644 du code civil). La jurisprudence : les juges saisis par l’acquéreur vérifient s’il existait bien un défaut non apparent dans le logement vendu. Ils cherchent ensuite à établir la bonne ou la mauvaise foi du vendeur. Le vendeur de mauvaise foi sera condamné à garantir les dommages subis par l’acquéreur.

Des travaux ont révélé la présence de termites dans la maison que nous venons d’acheter. Pouvons-nous attaquer le vendeur en justice ? Oui

L’acquéreur peut agir contre le vendeur, en cas de défaut grave et non apparent

Le vendeur d’un bien immobilier est tenu, en vertu de l’article 1641 du code civil, de garantir certains défauts. Il s’agit de ceux qui étaient cachés au moment de la vente et rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destinait ou diminuent tellement cet usage que l’acquéreur n’aurait pas pris la décision d’achat, ou en tout cas pas à ce prix-là, s’il en avait eu connaissance. À l’inverse, le vendeur n’est pas responsable des défauts qui étaient apparents (art. 1642).

Le vice caché doit être d’une certaine gravité

Les tribunaux reconnaissent ainsi qu’il y a bien vice caché dans les cas suivants : la présence de termites ou d’amiante dans le logement (cass. civ. 3e du 22.6.11, no 10-17321 et cass. civ. 3e du 6.7.11, no 10-18882), l’absence de fondations (CA d’Amiens du 15.11.11, nos 10/02734 et 10/03317), l’existence de carrières engendrant une instabilité du terrain (cass. civ. 3e du 17.11.04, no 03-14958), le défaut de raccordement au réseau public d’évacuation des eaux usées (cass. civ. 3e du 9.2.11, no 10-11573), le caractère inondable d’un cellier situé au sous-sol d’une maison (CA de Paris du 27.10.11, no 10/08787), des nuisances acoustiques dues à des cloisons d’épaisseur insuffisante (cass. civ. 3e du 20.10.10 no 09-16788). En revanche, des infiltrations résultant de deux dégâts des eaux réparés tardivement (CA de Saint-Denis de La Réunion du 10.9.10, no 08/02044) n’ont pas été considérées comme des vices cachés.

Le caractère caché s’apprécie en fonction du contexte

Dans une affaire, les juges ont estimé que la toiture détériorée d’un château était un vice caché. Pour le voir, il fallait, en effet, y grimper. Or un acquéreur normalement vigilant ne monte pas sur un toit ni ne visite le bien avec un expert (cass. civ. 3e du 3.11.11, no 10-21052). Dans une autre affaire, il a été jugé que le mauvais état d’une toiture était un vice apparent. Les acquéreurs avaient pris possession du bien un mois avant la signature de l’acte et avaient donc eu le temps de découvrir les désordres (cass. civ. 3e du 29.3.11, no 10-14503).

Nous avons vendu notre maison sans savoir qu’elle contenait de l’amiante. Pouvons-nous invoquer la clause d’exclusion de garantie figurant dans l’acte de vente ? Oui

Un vendeur non professionnel peut s’affranchir de sa responsabilité, sauf s’il est de mauvaise foi

Même s’il ignorait la présence de vices cachés, le vendeur est, en principe, responsable vis-à-vis de l’acquéreur (art. 1643 du code civil). Il peut toutefois se dédouaner en insérant, dans l’acte de vente, une clause indiquant qu’il ne sera pas tenu de garantir l’acquéreur en cas de vice caché. Ces clauses, présentes dans la majorité des actes notariés, sont valables si le vendeur non professionnel est de bonne foi. Ainsi, les juges ont considéré que des vendeurs, qui n’avaient pas connaissance, au jour de la vente, de la présence de mérules dans leur logement et avaient présenté à l’acquéreur un diagnostic technique négatif, pouvaient invoquer une clause d’exclusion de garantie (cass. civ. 3e du 15.12.10, no 10-10229). La clause peut jouer, même si le diagnostic fourni s’est avéré ensuite erroné, dès lors que le vendeur était de bonne foi (cass. civ. 3e du 6.7.11).

La clause ne profite pas au vendeur de mauvaise foi

En revanche, le vendeur manifestement de mauvaise foi ne peut invoquer la clause. Elle a ainsi été rejetée dans une affaire où un vendeur avait colmaté et repeint un plancher et des plinthes pour cacher la présence de termites (cass. civ. 3e du 13.1.10, no 08-21677). De même, le vendeur ayant réalisé des travaux avant la mise vente de son bien pour dissimuler des fissures et ayant minimisé l’importance des réparations effectuées n’a pu l’invoquer (cass. civ. 3e du 27.4.11, no 10-14601).

La connaissance du défaut suffit pour être de mauvaise foi

Même si le vendeur ne commet aucun acte de dissimulation, il peut être considéré comme étant de mauvaise foi. En effet, pour les juges, il suffit que le vendeur soit au courant du défaut pour qu’il soit jugé de mauvaise foi et ne puisse plus invoquer la clause d’exclusion de garantie. Des magistrats ont considéré qu’un vendeur ne pouvait ignorer qu’il y avait des termites dans son logement, en dépit du diagnostic négatif qu’il avait fourni. L’existence des insectes xylophages était, en effet, mentionnée dans le diagnostic qui lui avait été remis lors de son propre achat, 2 ans plus tôt (cass. civ. 3e du 8.4.09, no 08-12960). Il a également été jugé que les vendeurs d’un pavillon savaient leur cellier inondable, car à l’époque où ils y habitaient, ils utilisaient une pompe, retirée juste avant la vente (CA de Paris du 27.10.11). Dans une autre affaire, des vendeurs avaient dû recourir à deux entrepreneurs pour remédier à des fissures consécutives à la surélévation de leur pavillon. Selon les juges, ils avaient donc connaissance de ce vice de construction lors de la vente (cass. civ. 3e du 17.6.09, no 08-15503). Enfin, un vendeur qui ignorait la présence d’insectes xylophages dans son plancher, mais était informé de la contamination de sa charpente n’a pu bénéficier de la clause d’exclusion de garantie (cass. civ. 3e du 14.4.10, no 09-14455).

Ancien ingénieur des travaux publics, j’ai vendu ma maison après y avoir fait moi-même de gros travaux. Suis-je responsable des vices cachés ? Oui

Les vendeurs particuliers sont parfois assimilés à des professionnels

Contrairement à un particulier, censé être profane en matière de construction, le vendeur professionnel de biens immobiliers est responsable de plein droit des vices cachés. Cela signifie qu’il ne peut pas exclure sa responsabilité par l’insertion d’une clause dans l’acte de vente (art. 1792 et 1792-5 du code civil). Mais il arrive que le vendeur particulier soit assimilé à un vendeur professionnel.

Le bénéfice de la clause d’exclusion de garantie est perdu

En 2001, quatre personnes avaient vendu un château dont la charpente s’était révélée infestée de xylophages. Les juges ont rejeté la clause de non garantie et ont condamné les vendeurs à indemniser les acquéreurs. L’un des vendeurs, âgé de 93 ans lors de la vente, était un ancien ingénieur des travaux publics et avait dirigé l’entreprise qui avait fourni le bois de charpente ayant servi à la rénovation. Pour les magistrats, il avait donc agi en professionnel (cass.civ 3e du 26.4.06, no 04-18466). De la même manière, les juges ont considéré qu’une femme qui avait acheté plusieurs lots dans une copropriété et y avait effectué des travaux d’aménagement (pose de parquet), de réfection (électricité, plomberie), de distribution (modification des cloisons intérieures, isolation des murs périphériques) et d’embellissement, avec l’aide de son fils, avant de les revendre, ne pouvait, à l’instar d’un professionnel, se dégager de sa responsabilité (cass. civ. 3e du 11.5.10, no 09-14095). Enfin, un particulier qui, avec l’assistance d’un plombier, avait effectué des travaux sur son équipement de chauffage, installé un poêle et percé un plancher intermédiaire dans sa maison a également été assimilé à un professionnel. Il avait vendu sa maison 6 ans après, et un incendie s’était déclaré, causé en partie par un raccordement du poêle non-conforme à la réglementation et aux règles de l’art (cass. civ. 3e du 9.2.11, no 09-71498).

Le vendeur propose de réparer les vices cachés. Pouvons-nous exiger, à la place, l’annulation de la vente ? Oui

L’acquéreur lésé peut choisir entre l’annulation de la vente ou une diminution du prix

Si le vendeur est déclaré responsable des vices cachés, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution de son prix (art. 1644 et 1646 du code civil). Il est libre de choisir l’option qu’il préfère, sans avoir à se justifier. Le juge ne peut pas intervenir dans ce choix. Il est donc vain, pour un vendeur, de faire valoir la possibilité de réparer les désordres à moindre coût pour échapper à l’annulation de la vente (cass. civ. 3e du 20.10.09, voir p. 60). S’il choisit la résolution de la vente, l’acquéreur doit restituer le bien. Le vendeur doit, lui, rembourser le prix ainsi que les frais de notaire occasionnés par la vente. Si l’acquéreur préfère demander une réduction du prix, il revient à un expert de déterminer son montant (cass.civ. 3e du 8.4.09, no 07-19690).

L’acheteur peut obtenir des dommages et intérêts

Outre l’annulation de la vente ou la diminution du prix, le vendeur, s’il est de mauvaise foi, peut être condamné à verser des dommages et intérêts (art. 1645 du code civil). Ainsi, le particulier qui avait tenté de dissimuler la présence de termites en colmatant son plancher et ses plinthes a dû indemniser la moins-value immobilière et le trouble de jouissance qui en résultaient (cass. civ. 3e du 13.1.10, voir p. 61). Si le vendeur est un professionnel, il est d’office considéré de mauvaise foi, puisqu’il est censé connaître les vices de construction. Des promoteurs immobiliers ont, par exemple, été condamnés à payer non seulement le montant des réparations rendues nécessaires par l’absence de fondations (134 200 €), mais aussi le préjudice de jouissance (3 800 €) et le préjudice moral (5 000 €) des acquéreurs obligés de se reloger pendant les travaux (CA d’Amiens du 15.11.11).

L’acheteur lésé a 2 ans pour agir

L’action en garantie contre les vices cachés doit être intentée dans les 2 ans suivant la découverte du défaut (art. 1648 du code civil). Notez que c’est au vendeur attaqué de prouver que la découverte du vice a eu lieu plus de 2 ans avant l’introduction de l’action en justice, et non à l’acquéreur de prouver qu’il a agi dans les délais (cass. civ. 3e du 9.2.11).

Le vendeur nous a présenté des diagnostics techniques qui se sont révélés inexacts. Peut-il se dédouaner ? Oui

S’il est de bonne foi, le vendeur peut invoquer un diagnostic erroné

Le vendeur qui n’a pas produit les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites…) lors de la vente de son bien ne peut pas bénéficier de la clause d’exonération des vices cachés (art. L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation). Mais qu’en est-il lorsqu’il fournit un diagnostic erroné ?

Le vendeur de bonne foi n’est pas jugé responsable

Un vendeur a été mis hors de cause après la découverte d’amiante dans les cloisons et la façade d’une chambre par les acquéreurs de son logement, à qui il avait pourtant présenté, en toute bonne foi, un constat amiante négatif (cass. civ. 3e du 6.7.11). Dans cette affaire, les acquéreurs avaient également agi contre le diagnostiqueur pour être indemnisés sur le fondement de sa responsabilité délictuelle. Mais ils ont perdu leur procès sur ce point aussi, car les juges ont estimé que l’entreprise avait réalisé sa mission conformément à la réglementation en vigueur. Celle-ci consistait à pratiquer un simple examen visuel et non à effectuer des recherches invasives. La mise en cause du travail d’un diagnostiqueur s’avère, en pratique, rarement payante.

L’erreur de diagnostic ne protège pas le vendeur malhonnête

Un vendeur tentait de se retrancher derrière un diagnostic négatif pour faire valoir qu’il ignorait l’existence de termites dans le bois du plancher. Mais les juges l’ont condamné, constatant qu’il avait colmaté celui-ci pour dissimuler la présence des insectes. Ils ont, en outre, estimé qu’il était le seul responsable en raison de ses manœuvres malhonnêtes et qu’il ne pouvait pas se retourner contre le diagnostiqueur (cass.civ. 3e du 13.1.10). En tout état de cause, un vendeur ne peut pas obtenir du professionnel qui a établi un diagnostic erroné, le remboursement des dommages et intérêts qu’il a dû verser aux acquéreurs. En effet le diagnostiqueur n’est pas responsable du vice. Il peut, en revanche, être condamné à prendre en charge les frais du procès dont le vendeur a été l’objet (cass. civ. 3e du 7. 10. 09, n° 08-12920).

Diane de Tugny


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , AMIANTE , DIAGNOSTIC TECHNIQUE , LITIGE , TERMITE , TRANSACTION IMMOBILIERE , VICE CACHE




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