Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > Réduisez vos charges de copropriété en 3 étapes

Réduisez vos charges de copropriété en 3 étapes

Réduisez vos charges de copropriété en 3 étapes
Février 2012
Le Particulier n° 1070, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Nous vous proposons une méthode en 3 étapes pour réduire vos charges de copropriété. Commencez par faire le diagnostic de votre immeuble. Identifiez ensuite les postes les plus coûteux. Enfin, envisagez les bons moyens d’action.

En tant que copropriétaire, vous vous êtes certainement déjà demandé si vous ne payiez pas trop de charges. Selon les résultats de notre dernière enquête sur le sujet (voir Charges de copropriété : notez votre immeuble), le montant moyen annuel des charges de copropriété s’est élevé en 2010 à 29,36 €/m² pour la France entière tous immeubles confondus, et à 41,82 €/m² pour les immeubles dotés de tous les services et équipements. Pour savoir si vous payez trop, il vous faut comparer votre immeuble à ceux de même nature situés dans la même région. Et pour cela, vous avez besoin d’un référentiel précis. C’est pourquoi nous avons élaboré un diagnostic permettant d’évaluer le niveau des charges d’une copropriété. Comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), dont les résultats sont présentés sous la forme d’une « étiquette énergétique », notre diagnostic « charges de copropriété » permet de savoir instantanément si votre immeuble est économe ou dépensier au regard de son niveau d’équipements et de services. Cet outil, étalonné sur un panel de plus de 1000 copropriétés ayant répondu à notre enquête en 2011, permet de situer son niveau de charges sur une échelle de A (pour les immeubles les plus économes) à G. Vous êtes classé E, F ou G ? Vous avez, indubitablement, des actions à mener pour réduire vos charges. Vous êtes classé D ou moins ? Votre copropriété maîtrise relativement bien ses coûts. Mais il existe peut-être quelques gisements d’économie supplémentaires.

Un diagnostic préalable indispensable

Avant de chercher à réduire vos charges, vous devez procéder à une évaluation de votre immeuble. D’abord, rendez-vous sur notre site pour éditer votre étiquette de charges et connaître la note de votre copropriété (voir : Simulateur de charges de copropriété). Si le montant de vos charges est au-dessus de la moyenne, vous devez calculer le coût moyen annuel, en euro/m², des principaux postes de dépenses, puis les comparer avec les montants moyens constatés à l’occasion de notre dernière enquête annuelle (voir : Comparer le montant de vos charges/m2). Cette étape est indispensable pour identifier les gisements d’économies les plus importants. Enfin, nous vous indiquons les principales pistes à suivre pour dépenser moins. À condition d’y consacrer un peu de temps, ces solutions, à qualité égale de services, ne nécessitent pas d’importants travaux ni de gros investissements. Nous nous sommes volontairement limités aux 5 postes de charges les plus coûteux : le chauffage collectif, l’eau froide, les contrats de prestation de services et d’entretien, les ascenseurs et les contrats de syndic. D’autres catégories de dépenses, comme les frais d’assurances, ne permettent pas de réaliser des économies conséquentes. Quant aux frais de gardiennage, ils sont difficilement compressibles, à moins d’engager une action radicale, complexe et coûteuse, comme la suppression du poste de gardien.

Évaluez votre immeuble

Notre étiquette « charges de copropriété » vous permettra d’évaluer rapidement le niveau global de dépenses de votre immeuble. Pour l’obtenir, consultez notre Simulateur de charges de copropriété. Cliquez sur le bouton violet : « lancer le simulateur ». Une nouvelle fenêtre apparaît vous demandant quelques renseignements. Pour remplir le questionnaire, vous devez vous munir de votre document récapitulatif de charges, intitulé « compte individuel de charges », « relevé de charges », ou « relevé de compte », sur lequel figure le montant total des charges pour votre logement. Il vous est envoyé par votre syndic après l’assemblée générale annuelle. Une fois tous les champs renseignés (moins d’une minute suffit), cliquez sur « validez » pour éditer votre étiquette « charges de copropriété », que vous pourrez imprimer.

Calculez le montant de vos charges en €/m2

Vous recevez, chaque année, en même temps que votre convocation à l’assemblée générale annuelle de copropriété, le dossier comptable de votre immeuble pour l’approbation des comptes de l’exercice écoulé. Vous devez vous reporter au document intitulé « compte de gestion pour opérations courantes », parfois appelé « relevé général de charges ». Il récapitule l’ensemble des montants décaissés et encaissés pour le compte de la copropriété, par nature de dépenses et de recettes.
À partir des sommes décaissées vous pourrez reconstituer le montant de vos dépenses annuelles par poste et en euros/m², afin de les comparer aux résultats de notre enquête annuelle.

A. Reportez-vous à votre compte de gestion

Les nouvelles normes comptables, applicables depuis 2007 aux copropriétés, permettent aux copropriétaires de repérer rapidement les dépenses de leur immeuble grâce à une nomenclature chiffrée. En principe, chaque poste de dépenses doit être regroupé sous un numéro de nomenclature spécifique : par exemple, compte 602 pour les dépenses d’électricité, 614 pour les contrats de maintenance, etc.
Ces comptes se divisent ensuite en plusieurs sous-comptes (contrat de maintenance VMC, contrat de maintenance extincteurs…). Pour connaître les montants réellement dépensés, vous devez vous référer aux chiffres figurant dans la colonne « exercice clos réalisé à approuver ».

B. Additionnez les dépenses des 5 postes principaux

Pour ces 5 postes de charges, qui sont, en général, les plus coûteux, vous devrez reconstituer le total des dépenses de la copropriété l’année passée. Dans chaque catégorie, nous vous donnons le numéro des comptes et des sous-comptes à additionner.
Chauffage :
Additionnez les comptes 603 (chauffage, énergie, combustible), 614 (sous-compte : maintenance de la chaufferie) et 614 (sous-compte compteurs de chaleur).
Syndic :
Additionnez les comptes 621 (honoraires de gestion courante) et 622 (honoraires de gestion particulière).
Eau froide :
Additionnez les comptes 601 (eau froide) et, le cas échéant, 614 (sous-compte : contrat de relevé et d’entretien des compteurs d’eau froide).
Ascenseur :
Additionnez les comptes 602 (sous-compte : électricité pour les ascenseurs), 614 (sous-compte : contrat de maintenance des ascenseurs) et 615 (sous-compte : entretien et petites réparations des ascenseurs hors contrat).
Entretien des parties communes hors espaces verts :
Additionnez les comptes 604 (achats de produits d’entretien et de petits équipements), 605 (achats de fournitures), 611, 614 (sous-comptes : contrats de nettoyage des locaux et contrats de maintenance hors chaufferie et ascenseurs) et 615 (sous-compte : entretien et petites réparations des parties communes hors chauffage et ascenseur).

C. Établissez les montants annuels en euros par m² et comparez-les aux résultats de notre enquête

Pour connaître le montant de vos charges annuelles en €/m2, vous devez d’abord calculer la surface habitable de votre copropriété. Multipliez la surface de votre appartement par l’ensemble des tantièmes des lots principaux de votre copropriété (spécifiés dans le descriptif de division annexé ou intégré dans le règlement de copropriété), puis divisez le total par le nombre de tantièmes de votre appartement (hors parking et cave).
Exemple : pour un lot principal de 70 m2, représentant 150/10 000 et un total des tantièmes attachés à l’ensemble des lots principaux de copropriété de 9 100/10 000, la surface habitable de la copropriété est de [(70 X 9 100)/150] = 4 246,66 m2.
Ensuite, divisez le montant de vos charges, dans chacun des 5 postes étudiés, par la surface habitable de votre copropriété, pour obtenir des montants annuels en €/ m2.
Reportez vos résultats dans le tableau comparatif, récapitulant les montants moyens par régions révélés par notre dernière enquête sur les charges de copropriété. Cette comparaison vous permettra de cibler les dépenses sur lesquelles des économies sont possibles. Les conseils figurant ci-après vous y aideront.

Engagez des opérations d’économie

Une fois identifiés les postes de charges les plus coûteux, vous pouvez mener certaines actions simples pour réduire efficacement la note. Vous obtiendrez de 15 à 50 % d’économie. Un résultat susceptible de vous faire gagner quelques centaines d’euros par an par lot principal (voir : Nos solutions pour réduire vos charges 1/2 et  Nos solutions pour réduire vos charges 2/2).

Chauffage jusqu’à 15% d’économie

Avec la hausse programmée du gaz de 4,4 % en janvier, les copropriétaires chauffés avec cette énergie peuvent s’attendre à une facture salée à la sortie de l’hiver. Or, les tarifs de Gaz de France, sont, selon de nombreux observateurs, régulièrement plus élevés que ceux de la concurrence, parfois de 10 à 15 %. Une raison suffisante pour s’intéresser aux fournisseurs alternatifs (voir : Energies, nos conseils pour réduire la note). De même, « dans une copropriété chauffée au fioul, la mise en concurrence des fournisseurs peut être une source d’économies. La différence de tarifs entre le fournisseur principal, Veolia, et des sociétés de plus petite taille est de l’ordre de 10 à 15 % », estime Laurent Delcamp, fondateur de la société de conseils aux copropriétés Copropresta. La négociation est plus ardue pour les copropriétés chauffées au chauffage urbain, car les contrats, complexes à déchiffrer, courent généralement sur 10 ou 15 ans.
Baisser la température de chauffe. Si la législation impose d’assurer dans les appartements une température moyenne de 19 °C, le thermomètre va souvent très au-delà. Même s’il n’est pas toujours aisé de négocier avec l’ensemble des occupants une réduction de la température, sachez qu’une baisse de 1 degré permet, en moyenne, d’économiser 7 % sur la facture. De plus, diminuer de quelques degrés la température de 23 heures à 6 heures du matin réduit la consommation d’un immeuble de près de 10 %. Les chaudières les plus récentes sont équipées d’une horloge de programmation, un ralenti de nuit intégré au régulateur, mais il n’est pas toujours activé. Vérifiez ce point. Enfin, sachez que la pose d’un tel équipement sur une chaudière ancienne est possible. « L’horloge coûte environ 300 €, prix auquel il faudra rajouter les frais de main-d’œuvre », estime Nicolas Cattin, conseiller Info Énergie à Montpellier.
Renégocier le contrat de maintenance. La plupart des copropriétés optent pour un contrat de maintenance annuel classique « P2 » comprenant le contrôle, le réglage et l’entretien courant de l’installation de chauffage. Toutefois, il est possible d’en choisir un plus étendu, dit « P3 ». Cette formule couvre des travaux de réparation et d’entretien lourds ainsi que le remplacement des pièces en fin de vie. Mais elle permet aussi de définir des objectifs de consommation énergétique avec le chauffagiste. « Il est alors nécessaire de lier le contrat de maintenance à un contrat de fourniture de carburant de type P1MTI engageant le chauffagiste sur une baisse de la consommation », précise Francis Bourriaud, d’ADB Conseils. Si les consommations de la copropriété sont plus faibles que prévues, le chauffagiste est rétribué sur une partie des économies réalisées. Si les consommations sont supérieures, il prend en charge tout ou partie du dépassement. « Un contrat étendu couplé à des objectifs d’intéressement peut faire baisser la facture de 10 à 15 % », indique Francis Bourriaud. Mais attention, certains chauffagistes sont tentés de moins chauffer pour remplir leurs objectifs et ont tendance à être plus négligents pour les pièces arrivant en fin de vie à l’approche du terme du contrat. « L’idéal est de faire surveiller régulièrement ces installations par une société tierce et d’être très vigilant les dernières années », poursuit Francis Bourriaud. Il convient aussi de s’assurer que le chauffagiste inscrit toutes ses interventions dans le carnet de chaufferie, sans lequel les contrôles pourraient s’avérer délicats à entreprendre…
Optimiser le réglage de la chaudière. Une meilleure régulation du système de chauffage peut également réduire les dépenses en combustible. « On estime que des réglages corrects font baisser la consommation de 10 à 15 % et permettent la détection d’anomalies sur le circuit. Une régulation devrait être assurée tous les 5 ou 10 ans, mais dans beaucoup d’immeubles des années 1970, cela n’a jamais été fait », constate Laurent Delcamp. Toutefois, cette opération, qui nécessite plusieurs interventions du chauffagiste pour affiner la distribution de chaleur dans les différents appartements, puis dans chaque radiateur, est coûteuse. Comptez de 4 000 à 5 000 € pour 100 logements en région parisienne, par exemple. En revanche, l’isolation des canalisations qui traversent des locaux non chauffés limite les déperditions de chaleur (au moins 5 %) pour un coût modique (quelques euros par m² d’isolant plus la main-d’œuvre). Autre piste pour augmenter le rendement de la chaudière : le désembouage du circuit de chauffage qui permet d’éliminer les dépôts accumulés dans les canalisations au fil des années. Dans certains cas, cela peut améliorer l’efficacité de la chaudière de 40 %, selon l’Association des représentants de copropriété (ARC).

Eau froide jusqu’à 20% d’économie

Pour de nombreuses associations de consommateurs, la pose de compteurs d’eau divisionnaires (un pour chaque lot) est un important levier d’économies. « On constate des baisses de 10 à 20 % des consommations d’eau dans les 12 à 18 mois qui suivent leur installation. Payer ce que l’on consomme responsabilise les copropriétaires », explique Cécile Barnasson, présidente de Copro +, société de conseil auprès des conseils syndicaux. De plus, cette solution est plus équitable : certains commerces en pied d’immeuble, comme les bars restaurants, peuvent engloutir facilement 20 % de la consommation d’une copropriété. Le relevé des compteurs divisionnaires, situés en amont du compteur principal, permet également de détecter rapidement des consommations anormalement élevées, souvent dues à des fuites. La loi SRU du 13 décembre 2000 a facilité la prise de décision pour l’installation de ces équipements : elle doit être votée à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires), ou, en deuxième lecture, à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées par les propriétaires présents et représentés à l’assemblée générale). Selon l’ARC, les frais de pose peuvent être facturés de 25 à 70 €, mais la gratuité est négociable en cas de location de longue durée de ces compteurs. Le contrat comprenant la location des appareils et le relevé revient à environ 10 € par compteur et par an (comptez entre 15 et 30 € pour des compteurs à relevés automatiques).
Limiter les arrosages des espaces verts. Dans votre chasse au gaspillage, il ne faut pas négliger l’eau d’arrosage. Ainsi, dans une copropriété construite à Montpellier en 2008, l’arrosage était programmé en plein après-midi sous le soleil. « Le volume d’eau consommé annuellement représentait l’équivalent de 45 piscines et un coût de plus de 8 000 €. Un gouffre ! » se remémore Hubert Muzet, président du conseil syndical de cette copropriété. Une telle gabegie a pu être corrigée simplement, en programmant un arrosage de nuit, en arrêtant le dispositif pendant quelques jours après une pluie, et en surveillant régulièrement les compteurs. Au total, la copropriété a réalisé 6 000 € d’économies.

Entretien des parties communes jusqu’à 25% d’économie

En dessous d’un certain montant fixé par l’assemblée des copropriétaires (fréquemment situé entre 1 500 et 3 500 €), le syndic peut, sans consultation, faire intervenir des prestataires afin de procéder à des réparations. Ces petites factures finissent par atteindre des milliers d’euros. « Un plombier passe, en moyenne, cinq à dix fois par an dans un immeuble. La note peut grimper à 10 000 € sur l’année sans que l’on connaisse réellement la nature de ses interventions. D’où l’utilité de vérifier si le coût de main-d’œuvre n’est pas exorbitant », conseille Cécile Barnasson.
Ne garder que les contrats indispensables. Un regard attentif sur les accords conclus avec des entreprises permet également de se poser les bonnes questions. Les contrats d’entretien sont-ils tous nécessaires ? Inutile, par exemple, de s’encombrer d’un contrat de maintenance pour un digicode dont la valeur, fourniture et pose cumulées, est souvent équivalente au prix annuel de sa maintenance sur un an. Les contrats sont-ils tous obligatoires ? La pose d’un extincteur n’est, en effet, imposée qu’à proximité de la machinerie de l’ascenseur, dans les parkings, les chaufferies ou dans la cage d’escalier d’un bâtiment de grande hauteur (50 mètres et plus). Ne vous fiez pas aux courriers de sociétés spécialisées préconisant la pose d’un extincteur par étage et y adossant un contrat de maintenance. Enfin, vos contrats d’entretien sont-ils adaptés ? Ce n’est pas le cas, par exemple, d’un contrat de dératisation dans les parties privatives et communes de l’immeuble, si le prestataire intervient uniquement en semaine, et ne peut pas entrer chez les occupants absents. Résilier un contrat est possible à son échéance, si le prestataire a pris soin de vous prévenir, par courrier, de son terme. S’il ne l’a pas fait, le contrat peut être dénoncé à tout moment et sans pénalité. La loi Chatel n° 2008-3 du 3 janvier 2008, pour le développement de la concurrence au service des consommateurs, s’applique, en effet, au syndicat des copropriétaires, la jurisprudence le considérant comme un consommateur, puisqu’il est « non professionnel » (cass. civ. 1e du 23.6.11, n° 10-30645).

Ascenseur jusqu’à 30% d’économie

Les mises aux normes des ascenseurs, engagées ces dernières années, ont été l’occasion de renégocier les contrats de maintenance. Mais cela n’a pas mis fin à certains abus, des copropriétaires continuant à payer trop cher du fait d’un contrat initial déjà largement surévalué. « Un contrat de maintenance étendu ne devrait pas coûter plus de 2 000 € par ascenseur. Passer de 7 500 à 4 500 €, lors d’une renégociation, comme j’ai pu le constater dans une copropriété, n’est pas un cadeau », souligne Laurent Delcamp. D’ailleurs, une baisse de 30 % par rapport au précédent contrat est un minimum. Depuis 2005, la fréquence des visites de maintenance obligatoires a diminué d’un tiers, passant de 12 à 8 par an (art. R.125-2-1 du code de la construction et de l’habitation). Bien souvent les contrats n’ont pas fait l’objet de décote suite à cette réforme. Pour augmenter votre marge de négociation, évitez de mettre face à face plusieurs grands groupes d’ascensoristes ou leurs filiales, ces derniers étant régulièrement soupçonnés par les associations de consommateurs de s’entendre sur les prix. Choisissez plutôt de confronter un nom connu de la profession avec des entreprises indépendantes, hors du giron de la « bande des quatre » (Koné, ThyssenKrupp, Otis, Schindler). Vous pouvez ainsi prendre contact avec l’Association nationale des petites et moyennes entreprises d’ascenseurs (Anpa).
Renégocier le contrat d’entretien. Si vous mettez plusieurs offres en compétition, additionnez le coût des travaux de mise aux normes à celui du contrat de maintenance calculé sur 10 ans. Cela vous permettra de savoir si la proposition est réellement intéressante. Mais il faudra faire le tri entre ce qui relève de la mise aux normes techniques, obligatoire, et ce qui constitue une simple modernisation de l’appareil, non obligatoire, mais souvent vendue comme telle. En cas de doute sur les propositions d’un ascensoriste, le président du conseil syndical peut se faire assister par un cabinet de conseil ou un ingénieur indépendant (art. 27 du décret de 1965). Cependant, trouver un auditeur réellement indépendant n’est pas simple. L’ARC propose à ses adhérents une prestation d’études ou les coordonnées de professionnels référencés .
Lors de la négociation du contrat de maintenance, prévoyez d’y inclure le coût horaire ou le prix forfaitaire des interventions. Dans le cas contraire, la copropriété se verrait imposer le tarif de l’ascensoriste. Sachez que les coûts d’intervention moyens varient de 80 à 140 € hors taxes, selon l’ARC. De plus, exigez que, pour chaque intervention hors forfait, le prestataire indique dans le devis les références exactes des pièces remplacées afin de pouvoir, références à l’appui, consulter le prix public sur internet.

Syndic et frais administratifs jusqu’à 50% d’économie

L’enquête sur les tarifs des syndics que nous réalisons chaque année auprès de nos lecteurs le démontre : leurs prix augmentent plus vite que l’inflation. Pire, leur politique tarifaire reste encore très opaque, malgré l’entrée en vigueur de l’arrêté Novelli du 19 mars 2010, censé la clarifier (voir : La liste des prestations comprises dans les honnoraires du syndic est établie). Alors que la liste des tâches qui doivent être incluses dans le forfait de gestion courante est désormais contrainte par ce nouveau cadre légal, certains syndics continuent de facturer à part des prestations qui devraient en faire partie, comme la tenue du carnet d’entretien ou la gestion du personnel.
Vérifier le coût des prestations particulières. D’abord, assurez-vous que des prestations incluses dans le forfait de gestion courante n’ont pas été facturées séparément. Ensuite, vérifiez si les prestations particulières ne sont pas surfacturées. « Le prix du forfait de base est souvent attractif, mais il ne s’agit que d’un prix d’appel. Les syndics se rattrapent sur le montant des prestations particulières, qui viendront grever lourdement le budget des copropriétaires. Dans certains cas, leur coût peut représenter le double de l’offre de base », constate Renaud Dhont, responsable techniques et fluides à l’ARC. C’est d’autant plus vrai que le tarif des prestations particulières a flambé les 2 dernières années : + 9,94 % en 2010 et + 11,20 % en 2009 (voir : Facturations, les tours de passe-passe des syndics). À ces suppléments, il faut souvent adjoindre des « frais administratifs » (jusqu’à 20 € par lots) au sujet desquels les syndics ne sont pas toujours très explicites. Ajoutez à cela des dépenses aux dénominations farfelues, comme « des frais de chauffage », facturés 400 € annuels à une copropriété de Vincennes (94), correspondant aux frais d’envoi d’un courrier annuel au chauffagiste. « Entre un contrat de syndic mal ficelé et un autre, bien négocié, il peut y avoir des écarts de tarifs de 50 % », remarque Francis Bourriaud.
Maîtriser le coût des photocopies et des envois postaux. À raison d’une cinquantaine de pages par convocation, auxquelles s’ajoutent autant de photocopies pour des dossiers divers, une copropriété de taille moyenne peut facilement avoir à réaliser 5 000 copies par an. « C’est le premier poste dont les copropriétaires me parlent, lorsqu’ils souhaitent comparer leurs tarifs », relève Francis Bourriaud. Selon notre enquête sur les tarifs des syndics d’avril 2011, ces professionnels facturent, en moyenne, les photocopies 30 centimes la page. Les magasins spécialisés proposent, eux, des prix (pour plusieurs milliers de pages) débutant à 5 centimes la page. Vous avez donc intérêt à demander à votre syndic de confier les photocopies à un prestataire extérieur. S’il sous-traite déjà ce service, exigez une facture détaillée de son prestataire pour vérifier les prix pratiqués. Vous pouvez aussi réaliser de substantielles économies sur les frais d’envois postaux. La loi autorise, en effet, la remise des convocations à l’assemblée générale des copropriétaires contre émargement par le gardien ou un membre du conseil syndical plutôt que par un courrier recommandé, plus onéreux (art. 64 du décret n° 67-223 du 17.3.67).
Négocier le montant du suivi des gros travaux. Depuis la loi Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009, le coût honoraire des travaux, calculé en pourcentage du montant des travaux, ne peut plus être imposé par contrat. Il doit être voté au cas par cas. « Ce forfait ne devrait pas dépasser 2 %, alors que certains professionnels vont bien au-delà… », tempête Francis Bourriaud. Les contrats signés avant 2010 indiquent encore un taux d’honoraires relatif aux travaux même si cette pratique est désormais interdite. Notez que, pour l’instant, les prix obtenus par les copropriétaires après discussion diffèrent peu de ceux imposés par les syndics dans les contrats : en moyenne 5,50 % (voir : Les honoraires des syndics pour les gros travaux). La marge de négociation semble donc importante sur ce poste. Par ailleurs, certains syndics facturent aussi la gestion des sinistres, parfois jusqu’à 10 % du montant. Assurez-vous que l’assurance de la copropriété ne la couvre pas aussi.

Jorge Carasso


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier