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Focus sur l'emprunt immobilier : l'accès au crédit immobilier sera plus difficile en 2012

Focus sur l'emprunt immobilier : l'accès au crédit immobilier sera plus difficile en 2012
Février 2012
Le Particulier n° 1070, article complet.
Auteur : ABELA (Annie)

En France comme dans la zone euro, les perspectives économiques s’assombrissent et la situation financière des emprunteurs se dégrade. Tout concourt au durcissement des critères d’octroi des prêts immobiliers.

Les taux moyens des crédits immobiliers, qui ont augmenté de 0,10 % dans la dernière quinzaine de décembre, devraient poursuivre leur ascension. « De nouvelles hausses, qui pourraient parfois avoisiner 0,30 %, sont attendues pour ce début d’année », pronostique Maël Bernier, porte-parole du courtier en ligne Empruntis. Mais les emprunteurs risquent d’être confrontés à une autre difficulté : l’accès au crédit sera plus sélectif. Selon l’enquête mensuelle de la Banque de France, en octobre 2011, 2,4 % des banques déclaraient « avoir resserré modérément leurs critères d’octroi des prêts à l’habitat », un mois plus tard, en novembre, elles étaient près de 13 % à avoir durci leurs critères.

Les conditions se durcissent aussi pour les banques

Afin de se plier aux exigences de la réglementation de Bâle 3, qui va entrer en vigueur en janvier 2013, les banques doivent améliorer le niveau de leurs fonds propres. Pour cela, elles reconstituent leurs marges, notamment sur les prêts immobiliers. Ainsi, elles n’ont pas répercuté sur les taux des crédits la forte baisse de l’obligation assimilable du Trésor (OAT) 15 ans enregistrée l’été dernier (voir Crédit immobilier : des taux stables depuis l'été). C’est pourtant ce taux qui conditionne habituellement le niveau des taux de crédit bancaire. De plus, les banques empruntent aujourd’hui moins facilement qu’auparavant. Compte tenu des informations, souvent alarmistes, qui circulent sur la situation des grands établissements, les marchés rechignent de plus en plus à leur prêter de l’argent. La situation risque encore de se détériorer si la France devait perdre son fameux triple A. « Dans ce cas, les banques hexagonales auront des difficultés à se refinancer ou alors à des taux plus élevés. Cette hausse sera répercutée sur les taux des crédits immobiliers », analyse Maël Bernier. Le sort du triple A français sera scellé au printemps et, avec lui, celui d’une partie des futurs emprunteurs.

Des établissements devenus très prudents

Dans ce contexte, les banques cherchent à minorer leurs risques, en privilégiant les dossiers les plus sûrs et les durées les plus courtes. « On va assister en 2012 à un durcissement des conditions d’attribution des crédits. Aucune banque n’acceptera de prêter à un client dont le taux d’endettement dépasse 33 %. On s’attend aussi à des exigences accrues en matière d’apport personnel », déclare Ari Bitton, directeur général du courtier AB Courtage. « Les prêts à 30 ans ont disparu et ceux à 25 ans sont délivrés avec parcimonie. Ce qui est inquiétant pour les primo-accédants », souligne Maël Bernier. Il est vrai que, plus la durée de remboursement est longue, plus le risque est élevé pour la banque. Les investisseurs sont davantage pénalisés que ceux qui achètent pour se loger. « Les banques refusent désormais de prêter aux investisseurs qui ne sont pas déjà propriétaires de leur résidence principale », constate, en effet, un promoteur immobilier.

Seuls les ménages les plus solvables pourront emprunter

Un établissement prêteur a dressé pour nous le portrait-robot de l’emprunteur idéal en 2012 : un couple dont chaque membre dispose d’un contrat de travail à durée indéterminée (CDI) dans une grande société et de revenus avec un potentiel de croissance. Le taux d’endettement du ménage ne doit pas excéder 33 % de ses revenus. Des dérogations étaient parfois accordées aux emprunteurs les plus aisés, ce n’est plus le cas. Pour évaluer la capacité d’emprunt du ménage, c’est-à-dire la mensualité qu’il pourra rembourser sans mettre ses finances en péril, la banque tient compte de l’ensemble des revenus (salaires, pensions alimentaires…) et des dépenses incompressibles (impôts, garde d’enfants, crédit à la consommation…). En ce qui concerne l’apport personnel, c’est-à-dire les fonds dont dispose l’emprunteur, il n’y a pas de minimum requis. Cependant, les banques exigent aujourd’hui que les frais de l’opération immobilière (droits d’enregistrement, émoluments du notaire, frais d’hypothèque…) – environ 10 % du prix d’achat – soient financés par des fonds propres. Mais si l’emprunteur dispose d’un apport de 25 %, voire 30 %, il pourra obtenir son prêt dans de meilleures conditions.

La solidarité familiale joue un rôle croissant

Pendant longtemps, il suffisait d’économiser quelques années pour obtenir un apport considéré comme acceptable. Aujourd’hui, compte tenu de la flambée des prix de l’immobilier (+ 100 % en moyenne sur une décennie) et des exigences accrues des banques, cela ne suffit plus. Les professionnels constatent qu’un nombre croissant d’apports sont en partie constitués par des donations familiales. De plus en plus de parents et de grands-parents profitent des mesures fiscales en faveur des donations pour aider leurs enfants et petits-enfants à acheter. Ils ont la possibilité de donner, sans frais, tous les 10 ans, 159 325 € à chaque enfant et 31 865 € à chaque petit-enfant. Cette tendance va sans doute se renforcer. « Des seniors, inquiets de la solidité financière de leur assureur, pourraient décider de retirer des sommes de leurs contrats d’assurance vie et consentir des donations à leurs proches », remarque Maël Bernier. Par ailleurs, il n’est plus intéressant de demander à bénéficier des droits à prêts acquis sur un plan d’épargne logement (PEL) par un membre de sa famille. Les taux auxquels il est possible d’emprunter via un PEL oscillent, en général, autour de 4,80 % ; ce qui est sensiblement supérieur à ceux proposés par les banques.

La concurrence permet de négocier le taux

Pour obtenir un emprunt à un meilleur taux, il peut être judicieux de faire jouer la concurrence en allant voir plusieurs établissements bancaires. Se rendre chez un courtier peut également se révéler une bonne stratégie, puisque cela permet souvent d’obtenir un gain de 0,20 à 0,30 point ; ce qui est loin d’être négligeable.
Si vous sollicitez votre banque habituelle, elle connaît votre capacité à épargner (existence d’un PEL, d’un compte d’épargne bloqué, etc.), votre ancienneté professionnelle et la façon dont vous gérez vos comptes. En revanche, si vous faites appel à un nouvel établissement, mieux vaut être en mesure de lui montrer une bonne image en évitant d’être à découvert ou de souscrire un crédit à la consommation durant les mois qui précèdent votre demande de prêt. En effet, lorsque vous sollicitez une banque, celle-ci vous réclame généralement vos relevés de compte afin d’y repérer, notamment, l’existence de crédits renouvelables.

Une baisse des prix attendue en 2012

Une lueur d’espoir semble se profiler pour les acquéreurs immobiliers, puisque les prix des logements devraient baisser en 2012. Jean-Michel Ciuch, directeur général d’Immogroup Consulting, en est convaincu : « Compte tenu des perspectives économiques et de la suppression du prêt à taux zéro pour l’achat d’un logement ancien, le volume des transactions immobilières devrait ralentir en 2012, ce qui conduirait à une baisse des prix immobiliers. » Dans une note publiée en décembre 2011, l’agence de notation financière Standard & Poor’s anticipe une chute des prix des logements comprise entre 5 et 10 % pour 2012. « Ce sont surtout les biens ou les quartiers qui ont été surévalués qui vont le plus baisser », tempère cependant Maël Bernier. Et rien ne dit que cette baisse suffira à redonner confiance aux ménages et aux banques.

Annie Abela


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , TAUX DU PRET




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