Scellier 2012 : faîtes vite pour défiscaliser

Entré en scène il y a trois ans pour dynamiser l'investissement locatif dans l'immobilier neuf, le dispositif Scellier vit sa dernière année en 2012. À ce jour, on ignore si un autre dispositif défiscalisant prendra ou non la suite.

Un taux de réduction d'impôt abaissé

En 2012, le taux de réduction d'impôt du Scellier pour les logements neufs labellisés BBC (Bâtiment basse consommation) est descendu à 13 %, sur 9 ans, en Scellier classique. Les logements non BBC n'ouvrent plus droit au dispositif, sauf si leur permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2011 : ils bénéficient d'un taux de réduction de 6 % pour le Scellier classique et de 14 % pour le Scellier intermédiaire.

Un prix d'achat du mètre carré plafonné

Le montant maximal d'investissement ouvrant droit à l'avantage fiscal Scellier reste fixé à 300 000 €, par an et par opération, avec une durée minimale de location de 9 ans, pour le dispositif classique. Le logement doit être loué en tant que résidence principale du locataire, lequel peut être un membre de la famille (ascendant ou descendant) s'il n'appartient pas au foyer fiscal de l'investisseur. Pour le Scellier intermédiaire, un plafond de ressources du locataire est également imposé (voir tableau ci-dessous).

En 2012, s'ajoutent de nouvelles conditions. Le coût de revient maximal au mètre carré acheté ne doit pas dépasser 5 200 € en zone A bis, 5 000 € en zone A, 4 000 € en zone B1, 2 100 € en zone B2 et 2 000 € en zone C (ces montants devraient être prochainement confirmés par décret). Or, la quasi-totalité des programmes neufs de la zone A bis (Paris et ses communes limitrophes) étant vendue à plus de 8 000 € le mètre carré, l'avantage fiscal de l'investisseur est donc rogné par le jeu du plafond de 5 200 € (pour connaître les opportunités d'investissement sur le marché, voir : Le Scellier, toujours attractif en 2012).  

Exemple chiffré : un deux pièces de 40 m2 acheté en zone A bis à 7500 €/m2 pour 300.000 €, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt que sur 208 000 € (5 200 € x 40 €/m²).

De nouveaux plafonds de loyer pour 2012

Une fois acheté, le bien immobilier doit être loué pendant neuf ans, sans que le loyer ne dépasse un certain montant, variable selon la zone de situation géographique du logement. Les plafonds sont relevés chaque année, au 1^e janvier en fonction de l'évolution de l'IRL (Indice de référence des loyers). Voici les plafonds de loyer, par mètre carré, hors charges, pour un bail signé en 2012 :

Ces montants de plafonds de loyer sont fournis sous réserve de validation par l'administration fiscale dans un bulletin officiel des impôts, à paraître

Le Scellier intermédiaire reste intéressant en 2012

Même s'il est moins attractif qu'auparavant, le Scellier reste encore rentable pour l'investisseur. À l'heure actuelle, la pierre fait toujours figure de valeur refuge et les placements financiers servent des rendements inférieurs à l'immobilier locatif (pour un comparatif de rendements, selon les placements, voir : Pourquoi et comment bien investir dans la pierre-papier).

Le Scellier intermédiaire est particulièrement à privilégier en cette année 2012. Il offre une réduction d'impôt de 21 % - soit 9 % de plus que le Scellier classique -, ainsi qu'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. En contrepartie, l'investisseur s'engage à louer le bien immobilier pendant 15 ans, à un prix inférieur à ceux du Scellier classique (voir tableau ci-dessus). Le locataire choisi ne devra pas avoir de ressources supérieures à certains plafonds, mais les montants restent compatibles avec les revenus de la grande majorité des ménages. En pratique, même si le plafond de loyer est inférieur au prix du marché, les avantages fiscaux du Scellier intermédiaire compensent le sacrifice consenti sur les loyers.

Achetez rapidement

Le dispositif Scellier s'éteindra à la fin de l'année 2012. Actuellement un stock d'immeubles neufs et des projets de qualité existent. Sachant qu'il est toujours préférable d'acheter dès le lancement d'un programme pour sélectionner le bien immobilier qui correspond le mieux à ses besoins, il faut faire vite. Sans oublier qu'en cas de financement de l'achat par un prêt, il faut compter sur le délai incompressible d'obtention des fonds par une banque, soit environ trois mois.

Quelle somme une banque prêtera-t-elle en vue d'une acquisition immobilière ? Pour le savoir, utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt :

Quel sera le montant de la mensualité à payer ? Notre simulateur de crédit permet de calculer les mensualités en fonction de différentes durées de prêt :