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Savoir investir en Ehpad

Savoir investir en Ehpad
Janvier 2012
Le Particulier Immo n° 282, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Les chambres en résidences médicalisées représentent un marché de niche assez convoité. Bien que les besoins en établissements de ce type soient avérés, un certain nombre de précautions s’imposent pour sécuriser son placement.

L’achat de chambres en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (éhpad) séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de revenus locatifs stables. Selon un sondage réalisé par l’Ifop pour l’Union financière de France (UFF), fin 2011, plus de 60 % des sondés se disent intéressés par ce type de placement, loin devant le Scellier (43 %), situé en cinquième position. « Les chambres en éhpad sont un support qui rassure. Elles sont adossées à un marché de besoin, pas de confort », estime Christine Roquier, chargée de mission chez Cerenecimo. Les données démographiques sont, certes, implacables. Selon les derniers chiffres de l’Insee, le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans s’élèvera à 2 millions en 2015, contre 1,5 million aujourd’hui. Alors que les besoins en lits ont été chiffrés à plus de 7 500 par an, les ouvertures de nouveaux établissements se font de plus en plus rares, faute d’agrément et de financement public (voir encadré p. 36). « Les programmes de réhabilitation d’établissement devraient constituer l’essentiel de l’offre cette année, même si quelques programmes neufs sortent quand même de terre », estime Daniel Znaty, directeur immobilier à l’Union financière de France (UFF)

Pour l’achat, les premiers prix d’une chambre en éhpad tournent généralement autour de 140 000 e (HT), dans une petite ville de province, que ce soit dans un programme neuf ou en réhabilitation, mais ils peuvent grimper bien au-delà pour des emplacements plus cotés. C’est le cas en région parisienne, dans les grandes villes de ­province ou sur la Côte d’Azur. Une chambre d’une vingtaine de mètres carrés se vend autour de 210 000 e (HT) au Cannet (Alpes-Maritimes) et 195 000 e (HT) dans le Xe arrondissement de Marseille. Toutefois, à la différence des marchés classiques de l’immobilier neuf ou ancien, le prix des chambres en éhpad peut difficilement faire l’objet d’un étalonnage. La part relative des lots de services et des communs (au moins équivalente à 50 % de la surface totale de la résidence) dans la composition du prix, notamment, est une variable significative, pourtant rarement chiffrée par les vendeurs. « C’est le niveau de rentabilité qui fait le prix de ce type d’actif. À ce titre, un tel investissement est davantage à rapprocher d’un placement obligataire financier que d’un pur placement dans la pierre, même si la composante sous-jacente reste l’immobilier », estime Daniel Znaty. De même, en cas de revente, ce sont les niveaux de rentabilité exigés par le marché qui conditionneront le prix de rachat du bien. En moyenne, le taux de rendement pour ce type de produit s’affiche à 4,5 % bruts. « Lorsqu’on est très au-dessus de ce ratio, méfiance. On arrive à des niveaux de loyers qui peuvent être compliqués à tenir », estime Jean-François Gobertier, président de GDP Vendôme. Dans l’ancien non réhabilité, les rendements bruts peuvent grimper au-delà de 5 %.

Il faut toutefois garder à l’esprit que c’est la qualité de l’exploitant qui fait la pérennité du placement. « Les loyers ne sont garantis que si votre exploitant tient debout. S’il vacille, c’est tout l’investissement qui tombe à terre », prévient Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier chez Thesaurus. Mieux vaut se fier aux noms connus de la profession : Korian, Orpea, Médica, GDP Vendôme ou encore le Noble âge, pour peu qu’ils exploitent directement l’établissement. On ne s’improvise pas exploitant de résidence médicalisée, comme l’a appris à ses dépens le groupe Quiétude, spécialisé dans les résidences de tourisme, qui avait cru bon se diversifier dans l’exploitation d’éhpad et dont la filiale, Quiétude senior, a été placée en liquidation judiciaire en juillet 2010. « Les quelques sinistres en résidences médicalisées sont plutôt le fait de sociétés dont la dépendance n’est pas le cœur de métier », explique Me Paul Devaux, avocat spécialiste de ces questions. Le site Infogreffe.fr permet de vérifier rapidement le profil de l’exploitant et la nature de son activité. Au final, il faut privilégier les exploitants ayant une quinzaine d’années d’expérience et gérant au moins une trentaine d’établissements. Sans oublier de se renseigner sur la façon dont le groupe choisi se comporte, notamment aux périodes de renouvellement de baux. Les forums d’investisseurs sur ce segment sont à ce titre très instructifs.

Des groupes à l’affût d’économies

Aujourd’hui, les dix plus gros acteurs du secteur représentent les trois quarts de l’offre du privé. On estime le nombre d’indépendants – possédant entre un et dix établissements – à 700 ou 800. Pourtant, ce secteur semble amorcer une phase de concentration. « Les grands groupes cherchent à s’agrandir en rachetant des établissements ou des exploitants. C’est un métier où la notion d’économies est importante. Il faut faire baisser le taux d’effort rattaché à son loyer. Plus on est de taille importante, plus on réalise des économies d’échelles pour les fournitures. Et on est plus à l’aise pour générer des marges dans l’exploitation », explique Alexis Jungels, directeur Projet Corporate et financement pour le Groupe Korian. Témoin de cette évolution, le rapprochement de GDP Vendôme et Domus Vi en début d’année. Les récentes augmentations de capital des groupes cotés vont dans le même sens. Dernière en date ? Celle du groupe Orpea, entré en Bourse depuis 2002 à hauteur de 203 millions d’euros. Cette politique de croissance est notamment liée aux barrières qui limitent l’entrée dans la profession. Un agrément des pouvoirs publics est en effet nécessaire, mais son obtention se fait de plus en plus rare (voir encadré, p. 36). De plus, les investissements nécessaires pour réaliser certaines mises aux normes peuvent être lourds à porter. « L’indépendant qui a trois maisons de retraites n’a pas forcément la capacité d’assumer toutes ces dépenses », juge Alexis Jungels.

Le bailleur, le locataire et l’occupant

Lors de l’achat d’un logement, l’investisseur (le bailleur) signe avec l’exploitant (le locataire) un bail commercial, pour une durée minimale de neuf ans (plus fréquemment douze), renouvelable par tacite reconduction. L’investisseur est dans ce cadre assuré de percevoir un loyer ferme, réévalué à échéance fixe par le jeu des indices. Il s’agit d’un loyer commercial, assujetti à la TVA (repassée à 5,5 % pour 2012 à l’heure où nous écrivons) et imposé au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En théorie, ce loyer est garanti par contrat, mais des précautions s’imposent si l’acheteur souhaite réellement sécuriser ses revenus. La première d’entre elles est de vérifier que le contrat est signé avec l’exploitant qu’il a choisi et non pas avec une société inconnue censée le représenter. « Avec qui vous engagez-vous ? Avec un opérateur qui gère une cinquantaine d’éhpad ou une filiale créée pour l’exploitation de votre résidence ? La plupart des mises en liquidation en résidences de tourisme suivent ce schéma. Une société est montée à l’aide d’une dotation lui permettant d’assurer les premières années de loyers mais pas les suivantes », raconte Paul Devaux.

Autre point de vigilance, le niveau de charges qui sera à terme supporté par le propriétaire. « Il est impératif d’exiger que l’exploitant prenne en charge les travaux, et les remises aux normes qui peuvent être imposées par l’administration. Et d’obtenir si possible que le contrat soit reconductible dans les mêmes conditions », estime Christine Vassal Largy. Dans le cas contraire, de coûteuses provisions pour travaux pourront être demandées aux propriétaires. 

La question des lots de services est tout aussi primordiale. Aux chambres meublées doivent être rattachés des millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales – couloirs, escalier, ascenseur – et les lots de services – salon commun, salle à manger, salle de gym. Il convient de savoir précisément qui est le propriétaire légal de ces lots et de se reporter au règlement de copropriété qui fait foi. Il indiquera clairement si ces lots de services sont des parties privatives – et donc appartenant à un propriétaire particulier, au promoteur, à l’exploitant – ou des parties communes générales. La détention de ces lots est stratégique. Elle conditionne l’exploitabilité de la résidence. Leur détention peut permettre d’exercer un moyen de pression sur les propriétaires en cas de conflit, en particulier pour imposer un avenant au bail avec une nette diminution des loyers. À ce titre, il est primordial de savoir quelles sont les pratiques de l’exploitant en termes de renouvellement. Et il faut pour cela qu’il ait au moins une dizaine d’années d’existence. Dans tous les cas, au vu des sommes en jeu et de la durée d’engagement, il est judicieux de faire relire le contrat par un avocat.

Une fiscalité attractive

L’investissement en éhpad dans le cadre d’un programme neuf, vendu en l’état futur d’achèvement ou achevé depuis moins de quinze ans, ayant fait ou faisant l’objet de réhabilitation ou d’une rénovation, reste éligible en 2012 à la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Toutefois, à l’instar du Scellier, ce dispositif pourrait finalement ne pas être prolongé au-delà (ndlr : vote du sénat lors de l’examen du projet de loi de finances, le 3 décembre dernier. à l’heure où nous mettons sous presse, la loi n’est pas définitivement adoptée). Cette réduction d’impôt, avant de disparaître, verrait d’abord son taux ramené à 11 % du montant de l’acquisition sur neuf ans (dans la limite de 300 000 e investis), alors qu’elle était encore de 18 % en 2011. Au bout des neuf ans toutefois, les loyers seront pleinement fiscalisés, ce qui n’est pas le cas si l’investisseur a plutôt opté pour le régime de loueur en meublé non professionnel classique. 

Les acquisitions dans des résidences avec services permettent à l’investisseur de bénéficier du remboursement de la TVA (19,6 %) sur le prix du bien. En contrepartie, le propriétaire devra soumettre ses loyers à la TVA, au taux de 5,5 % (à confirmer par la loi de finances) durant vingt ans. Dans ces conditions, s’il signe un bail avec l’exploitant, il n’aura pas à rembourser la TVA en cas de revente avant vingt ans. « La récupération de la TVA est souvent vendue comme un atout. Ce n’est pas le cas. C’est l’application d’une règle fiscale, pas un cadeau », rappelle à juste titre Fabrice de Longevialle, consultant en fiscalité patrimoniale. 

Malgré les sirènes du Censi-Bouvard, opter pour le régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) classique est particulièrement adapté. Dans ce cadre, c’est le régime du réel qui est le plus avantageux. Celui-ci permet de déduire les charges engagées pour la location (intérêts d’emprunts, taxe foncière, etc.) et de reporter les déficits sur l’année suivante pendant dix ans. Par ailleurs la valeur des biens mobiliers et immobiliers (hors terrain) pourra faire l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. Pour le mobilier, cela se fera de façon linéaire, sur une durée comprise entre cinq et dix ans ; pour l’immobilier, sur une durée comprise entre douze et soixante ans. Ces amortissements, s’ils sont supérieurs au résultat (montant du loyer moins les charges), peuvent être stockés et reportés sans limitation de durée sur les résultats futurs. « Ce principe d’amortissement déduit reporté permet, selon les modalités, de neutraliser une partie, voire toute la fiscalité sur les revenus issus de la location pendant la durée du prêt »,  indique Pierre-Yves Habouzit, directeur commercial de la société d’investissement immobilier Fidexi. 

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est encore plus avantageux – déduction faite des charges sur les loyers, les déficits restants sont imputables sur le revenu global et les plus-values immobilières peuvent être exonérées sous conditions –, mais le législateur en a restreint les conditions d’accès. Depuis 2009, il faut que les revenus issus de la location meublée dépassent 23 000 e TTC annuels et qu’ils soient supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Enfin, il faut qu’un membre du foyer fiscal soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés. 

À réserver, donc, à des profils professionnels et patrimoniaux spécifiques.

Une revente difficile

Les exploitants vous le diront, un lot en résidence médicalisée est destiné à reverser un loyer pérenne, pas forcément à être revendu. Toutefois, la question peut se poser dans un certain nombre de cas, notamment lorsque l’achat a été réalisé grâce à un dispositif de type Censi-Bouvard, dont l’intérêt fiscal est limité dans le temps. « L’un des problèmes de l’achat en résidence services est le manque de liquidité de ces produits. Il n’est pas dit que la rentabilité offerte aujourd’hui aux investisseurs convienne aux acheteurs de demain », prévient Paul Duvaux. 

Encore balbutiant il y a quelques années, le marché de la revente est toutefois en voie de restructuration. Plusieurs sociétés se partagent aujourd’hui le créneau de la résidence services d’occasion, avec des prix souvent inférieurs de 20 à 30 % à ceux du neuf et une rentabilité située 0,5 ou 1 point au-dessus. « Il y a un vrai engouement pour l’éhpad, d’autant que l’offre est appelée à se raréfier. Cela représente un quart de nos ventes et probablement plus l’année prochaine, car la demande va dans ce sens », estime Étienne jacquot, directeur du Revenu Pierre, l’un des principaux acteurs du secteur. Toutefois, là aussi il convient d’être prudent et de vérifier que le bail n’arrive pas bientôt à échéance, avec le risque d’une baisse des loyers, ou que de coûteux travaux à la charge du propriétaire ne soient prévus à terme.

Jorge Carasso


Mots-clés :

DEPENDANCE , INVESTISSEMENT LOCATIF , MAISON D'ACCUEIL SPECIALISEE , MARCHE IMMOBILIER , PERSONNE AGEE , RESIDENCE TROISIEME AGE




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