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Arnaques à la location, les professionnels dans la ligne de mire

Arnaques à la location, les professionnels dans la ligne de mire
Janvier 2012
Le Particulier Immo n° 282, article complet.

L’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (Adil 75) a dressé en décembre dernier un bilan des pratiques abusives en matière de location. Si les bailleurs se rendent parfois coupables d’omission, ces dérives sont surtout le fait de professionnels peu scrupuleux.

La location est au cœur de pratiques abusives récurrentes, à tous les stades de la relation contractuelle, à en croire la dernière étude de l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (Adil 75). Surtout, l’association constate de récentes dérives, favorisées par « la très vive tension observée sur le marché parisien ».

Avant la signature du bail

La pratique du « mandat cash » est ainsi en plein essor. De quoi s’agit-il ? En apparence, rien de plus qu’une petite annonce passée sur un site internet, sauf qu’elle est accompagnée d’une demande de son auteur d’envoyer un mandat cash à titre de réservation, ce qui est illégal. Un prétendu bailleur qui, aussitôt l’argent empoché, disparaît dans la nature. En théorie il est passible de sanctions pénales… C’est illusoire, puisque la victime se retrouve bien évidemment dans l’impossibilité d’identifier le destinataire du mandat.

Également dans le collimateur de l’association, les gérants en quête de solides garanties pour leurs clients bailleurs, qui n’hésitent pas à établir un bail directement au nom du garant, souvent les parents d’un étudiant. Une situation risquée car un propriétaire de mauvaise foi peut toujours se prévaloir d’une situation de sous-location, prohibée au bail. Quant à l’occupant, du fait qu’il n’a pas la qualité de locataire, il ne peut prétendre aux aides au logement, produire une quittance de loyer ou un justificatif de domicile… Toujours chez les professionnels, une nouvelle pratique se développe concernant l’établissement de l’état des lieux. Un document, le plus basique possible, est remis au locataire lors de l’entrée dans le logement. Il sera confronté en fin de bail à une version pointilleuse réalisée par une société extérieure, de surcroît facturée au locataire, ce qui est interdit.

Quant aux propriétaires qui louent en direct, ils sont surtout épinglés pour délivrer une information insuffisante sur le logement objet du bail. Comme un dossier de diagnostics techniques (performance énergétique, risque d’exposition au plomb, état des risques naturels et technologiques) incomplet, voire inexistant. Même constat pour les renseignements, également obligatoires, portant sur les modalités de réception des services de télévision de l’immeuble et sur la surface habitable du logement, dite surface Boutin(1). Chez certains bailleurs, la tentation perdure de sous-estimer le montant de la provision sur charges afin de proposer un loyer en apparence allégé. L’Adil 75 recommande aux locataires d’exiger du bailleur la communication de l’état annuel précédent, en vue de s’assurer que la provision mensuelle demandée est réaliste. 

En cours de bail 

Interdite par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, la facturation au locataire des frais d’expédition de la quittance et de relance est en repli. Mais, dans le même temps, l’Adil constate que les agences se rattrapent, dans le silence des textes, sur des prestations comme l’établissement et l’envoi de l’attestation auprès de la Caisse d’allocations familiales (CAF) pour la perception des aides au logement. Une dépense qui devrait légitimement entrer dans les honoraires de gestion facturés au bailleur. 

Certains bailleurs, souvent par négligence, omettent d’effectuer une régularisation annuelle des charges. Leur paiement se prescrivant par cinq ans(2), le locataire peut avoir intérêt à prendre les devants afin de lisser ses dépenses. 

À la fin de la location 

De trop nombreux locataires sont poussés à ne pas régler leur dernier mois de loyer par crainte de ne pas obtenir restitution de leur dépôt de garantie. « Cette pratique, bien entendu abusive, cause préjudice au bailleur notamment lorsque des dégradations sont constatées. A fortiori depuis que le montant du dépôt de garantie a été réduit à un mois de loyer hors charges. Ce dépôt s’avère alors insuffisant pour pallier l’impayé de loyer tout en réalisant les travaux nécessaires », dénonce l’Adil. Les plaintes émanant des locataires, elles, portent toujours sur la restitution tardive du dépôt de garantie, au-delà des deux mois à compter de la remise des clés. Si ce retard est causé par la nécessité de procéder à la régularisation annuelle des charges de copropriété, il peut être limité par une restitution fractionnée du dépôt, en application de la jurisprudence, et ce dans le silence de la loi(3). 

Le cas des meublés 

« La location meublée rencontre un franc succès auprès des bailleurs », constate l’Adil. En jeu, des dispositions fiscales attrayantes. Surtout, un régime juridique peu encadré, que dénonce l’association. à l’en croire, un rapprochement avec le régime contraignant des locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 serait souhaitable. Du moins en matière de frais d’état des lieux, du versement de loyers d’avance, ou s’agissant de la clause indiquant que « tout mois commencé est dû ». Pratiques prohibées pour les logements loués vides. Quant à la disposition fixant le loyer en fonction de la durée du bail, elle contrevient à l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation permettant au locataire de délivrer congé à tout moment. Reste la faculté offerte par la loi du 18 janvier 2005 aux loueurs en meublé de modifier les conditions du bail trois mois avant son échéance, notamment pour augmenter le loyer. « Certains abusent de cette opportunité qui s’apparente alors à un congé déguisé pour se débarrasser d’un locataire jugé trop vindicatif », alerte l’Adil… 

(1) Une diminution du loyer lorsque la surface habitable est inférieure de plus de 1/20e à celle indiquée dans le bail est envisagée (art. 2 V du projet de loi n° 3508 renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs). (2) La durée de réclamation du bailleur pourrait être réduite à deux ans (art. 2 V sexies du projet de loi précité). (3) Un système d’arrêté de compte provisoire et la création d’une pénalité de retard pourrait être prévus (art. 2 I B du projet de loi précité).

 

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , DEPOT DE GARANTIE , ESCROQUERIE , LOCATION MEUBLEE , QUITTANCE DE LOYER




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