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Marché où investir : Bayonne, Biarritz, Anglet, trois villes phares en Pays basque

Marché où investir : Bayonne, Biarritz, Anglet, trois villes phares en Pays basque
Janvier 2012
Le Particulier Immo n° 282, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Cadre de vie privilégié, dynamisme économique, croissance démographique..., le Pays basque attire les investisseurs qui envisagent souvent d’acquérir un bien dans l’optique d’une future installation.

Entre mer et montagne, le Pays basque s’est toujours attaché à préserver jalousement son patrimoine naturel et à le protéger de toute urbanisation excessive, malgré l’afflux de touristes. Pour autant, le succès de la région ne se dément pas. L’élément naturel n’est pas seul responsable : le dynamisme de l’agglomération baptisée Côte basque-Adour, y est aussi pour quelque chose. La ville de Bayonne en est le fer de lance suivie par quatre autres ­communes, Biarritz, Anglet, Boucau et Bidart. L’ambition partagée du développement économique et de l’emploi est à l’origine de ce regroupement. 

Le neuf foisonne à Bayonne

On construit beaucoup aujourd’hui à Bayonne : pas moins d’une vingtaine de programmes y sont recensés, plus ou moins avancés dans leur commercialisation et émanant aussi bien de promoteurs locaux que de signatures nationales. Il est vrai qu’un projet d’écoquartier y est mené, sur la rive droite de l’Adour, qui abritera quelque 625 logements, destinés à accueillir 1 600 habitants à terme (voir encadré p. 45). Logiquement, cette fièvre constructrice attire les investisseurs, qui représentent de 50 à 60 % des ventes. Le dispositif Scellier a joué, bien sûr, mais il n’est pas l’unique motivation des acquéreurs. « Beaucoup d’entre eux font le projet de louer dans un premier temps et de s’y installer ensuite pour la retraite », indique Laurent Vidal, directeur de l’agence Bouygues Immobilier de Bayonne. C’est la raison pour laquelle ils achètent plutôt des surfaces familiales. Les constructions se concentrent davantage dans le nord, au-delà de l’Adour (voir carte p.44). Notamment dans le quartier Saint-Esprit, à l’origine populaire, mais qui se transforme peu à peu sous l’impulsion des opérations en cours. S’il n’est pas encore parmi les plus prisés, il a cependant vu sa cote se revaloriser et les Bayonnais n’hésitent plus à s’y installer. D’autant que la restructuration de la gare, qui devrait accueillir le tracé de la future ligne à grande vitesse (LGV) Bordeaux/Espagne via Hendaye, prédit un bel avenir à cet endroit. À condition que ses habitants puissent en retirer un bénéfice, ce qui ne sera possible que si le nombre d’arrêts prévus pour le TGV est suffisant. Un point sur lequel Réseau ferré de France (RFF) est flou. Les derniers arbitrages étant prévus dans le courant du mois de janvier, une fois la concertation avec la population terminée, la question est sur le point d’être tranchée. Quant aux valeurs, elles restent assez élevées. « Le prix moyen d’un logement neuf s’établit autour de 3 800 €/m2 », confirme Laurent Vidal, le directeur de l’agence Bouygues Immobilier de Bayonne, d’où des rendements faibles. Un trois-pièces vendu à partir de 285 000 E peut se louer, en appliquant le plafond Scellier (Zone B1), 13 E/m2 au maximum, soit un rendement sur le papier de l’ordre de 3,60 % (hors fiscalité). Dans la réalité, il faudra compter moins. « Dans le quartier Saint-Esprit, les loyers s’inscrivent en moyenne à 10 E/m2, guère plus », note le responsable d’une agence Laforêt. L’investisseur n’a donc pas intérêt à s’aligner trop près du plafond Scellier s’il veut louer sans difficulté, d’autant que les revenus ne sont pas très élevés à Bayonne. Rares sont les quartiers plus prometteurs. Selon Jacques Rubio, le directeur général de Kaufman & Broad Sud-Ouest, le rendement à quelques encablures du pont Grenet s’établit entre 3,5 et 4 %. Mêmes chiffres pour deux autres opérations situées, l’une tout près de la mairie, avec vue sur l’Adour, dont les prix s’échelonnent entre 3 500 et 4 000 E/m2 selon Kaufman & Broad, l’autre située dans le quartier Marracq, un secteur très prisé des Bayonnais, dont les appartements sont commercialisés entre 3 600 et 4 200 €/m2. 

Un meilleur rendement dans l’ancien

L’achat dans l’ancien constitue assurément une bonne solution pour obtenir de meilleures rentabilités. Encore faut-il dénicher des appartements compatibles avec la demande des locataires. Car si Bayonne est une ville dotée d’un patrimoine de très belle facture, bien restauré, elle n’en possède pas moins de nombreux immeubles non pourvus de parkings ni d’ascenseurs. Autre spécificité de la ville : « On a souvent des immeubles de 3 mètres de façade sur rue et qui ont jusqu’à 20 mètres de profondeur, ce qui est problématique pour la lumière mais aussi et surtout pour la sécurité incendie », remarque Josiane Cardinal, gérante d’une agence Era Immobilier. Raison pour laquelle nombre de locataires n’hésitent plus à passer l’Adour. « Aujourd’hui, l’arrivée massive de logements locatifs neufs concurrence l’ancien », poursuit Fabrice Peretti, le gérant d’une agence Lamy. Parmi les secteurs à privilégier, les quartiers des Arènes, Beyris et Marracq, où les prix oscillent entre 3 000 et 3 500 €/m2. « Dans l’ensemble, le loyer d’un trois-pièces oscille entre 750 et 820 E selon la superficie », lance Fabrice Peretti, le gérant d’une agence Lamy à Bayonne. Pour qui cherche une belle surface à habiter dans l’avenir, à titre d’exemple, dans le quartier Marracq, un appartement de 84 m2 avec terrasse et garage au sein d’une résidence d’une vingtaine d’années s’est récemment vendu 260 000 €. Il pourra se louer 850 E, ce qui autorise un rendement de 3,90 %. Même taux pour cet autre appartement situé quai de la Nive, un 80 m2 parti à 245 000 €, qui se louera  sans doute 800 E par mois. Reste qu’à Bayonne, les grands appartements ne manquent pas. En revanche, il existe peu de petites surfaces. Sans projet d’installation future, c’est donc sur ce type de bien qu’il est préférable de se positionner. « Nous avons très peu de studios et deux-pièces dans l’ancien, note, en effet, Fabrice Peretti. Les étudiants, les jeunes travailleurs ont des difficultés à se loger. » Un bien de 30 m2 dans un bon secteur, puisqu’il était situé tout près de l’hôpital, vient de changer de mains pour 90 000 €. Autre exemple, rue Orbe (une rue piétonne en plein centre-ville), un studio de 20 m2 s’est pour sa part négocié 60 000 E. « Dans le secteur, tout se loue facilement, car l’université est toute proche », poursuit Josiane Cardinal. Un studio se loue entre 350 et 380 E, ce qui signifie un rendement de l’ordre de 5 à 7 %. À Marracq, le rendement chute à 4,50 % pour un deux-pièces de 60 m2 situé rue Ursiha, qui s’est négocié 160 000 E et qui pourra se louer 600 E par mois. Dans un quartier plus populaire, tel Saint-Esprit, un rendement de 5 % peut, en revanche, être atteint avec un studio de 35 m2 vendu 108 000 E et loué 450 €. 

Biarritz pour la location saisonnière

Investir à Biarritz participe d’une démarche différente. « Nous avons affaire à une clientèle qui cherche à réaliser un investissement patrimonial », indique Lydie Hospital, responsable d’une agence Guy Hoquet. Le rendement n’est donc pas le principal élément motivant l’investisseur, d’autant que Biarritz est une des stations les plus renommées du littoral atlantique et que les prix y sont donc très élevés, sans aucune mesure avec ceux de Bayonne. Dans le neuf, l’offre est quasi inexistante, faute de foncier. À 300 mètres de l’hôtel du Palais, Kaufman & Broad signe toutefois une petite résidence dont les prix s’inscrivent entre 5 000 et 7 000 E/m2. Même ordre de prix pour une autre réalisation, rue de la République. À défaut de trouver son bonheur, c’est donc vers l’ancien que l’investisseur doit se tourner. Dans ce domaine, la fourchette de prix est très large, oscillant entre 4 000 E/m2 pour des quartiers classiques et… 12 000 E/m2 en première ligne du front de mer. L’idéal est d’investir en centre-ville, où la demande locative est forte, notamment en petites surfaces pour étudiants ou jeunes travailleurs. Ou près de l’Océan. « Un studio de 24 m2 avec une vue sur la mer vient de se vendre 200 000 E et peut se louer 600 E, soit un rendement de 3,60 %. Sans vue sur la mer, les prix tournent plutôt autour de 150 000 à 160 000 E avec des loyers entre 500 et 600 E », précise de son côté Stéphane Péré-Lagareste, gérant d’une agence Century 21. Dans le centre-ville, rue Frias, un 39 m2 s’est justement vendu 160 000 E à une Parisienne qui cherchait à investir. Autre exemple, place Clemenceau, un 81,73 m2 avec travaux vient de se vendre, lui aussi, à un investisseur qui compte bien y installer plus tard sa résidence principale. En attentant, il l’a acheté 475 000 E et pense  le louer 1 200 ou 1 300 E par mois, ce qui lui procurera un rendement de 3 à 3,20 %. 

Et à ce niveau de rendement, pourquoi ne pas louer de façon saisonnière ? 

D’autant que la demande locative est importante. Avenue Mac Croskey, proche de l’Océan, un 30 m2 vient d’être acquis 120 000 E. « À Biarritz, on peut tabler sur un montant de location saisonnière de l’ordre de 600 E par semaine pour ce type de bien, ce qui rapporte quasiment autant qu’en location à l’année », précise Stéphane Péré-Lagareste. 

L’investisseur fait d’une pierre deux coups : son logement lui procurera un revenu locatif, qui lui permettra de couvrir les frais d’acquisition, de plus, il pourra l’occuper certaines semaines, sachant qu’à Biarritz on peut compter avec une dizaine de périodes de location par an. Beaucoup d’investisseurs ont d’ailleurs adopté cette formule.

Anglet

La ville présente la particularité d’être construite en quartiers éclatés coupés par deux axes routiers et sans véritable centre pour les rassembler. Dans l’ensemble, le marché est tout aussi dynamique qu’à Bayonne ou à Biarritz. Mais ici les prix sont un peu plus élevés qu’à Bayonne, dès lors que l’on s’approche des plages. « Les prix du neuf dépassent souvent la barre des 4 000 E/m2 », indique Laurent Vidal. Une opération de Nexity propose toutefois quelques trois-pièces dans une résidence pour seniors entre 239 000 et 266 000 E, ce qui représente un peu moins de 4 000 E /m2. « Anglet n’offre guère de programmes neufs, car le PLU (plan local d’urbanisme, ndlr) de la commune est en pleine révision pour s’adapter aux nouveaux projets qu’envisage la ville », poursuit Laurent Vidal. En attendant, pour qui veut investir dans la région, l’ancien constitue la seule option, les programmes en cours étant presque tous en fin de commercialisation. à Anglet, l’investisseur qui souhaite pratiquer la location saisonnière doit privilégier des secteurs comme la Chambre d’amour, les Cinq Cantons, très recherchés par les vacanciers ou encore Chiberta, où un deux-pièces se vendra au minimum entre 130 000 et 140 000 E et se louera de 

500 à 600 E la semaine, selon sa situation. Mais la commune est pavillonnaire et comprend peu de logements collectifs. Sur le marché de la location traditionnelle, un deux-pièces se loue en moyenne 600 E et procure des rendements assez proches de ceux de Bayonne.  

 


Mots-clés :

IMMOBILIER , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , MARCHE LOCATIF , PROVINCE , REGION AQUITAINE




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