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Congé pour vendre : la mauvaise foi n’est pas sanctionnée (commentaire de jurisprudence)

Congé pour vendre : la mauvaise foi n’est pas sanctionnée (commentaire de jurisprudence)
Janvier 2012
Le Particulier Immo n° 282, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le bailleur ne peut pas être indemnisé face à un locataire qui préempte à la légère. Cass. civ. 3e, 27.9.11, n° 10-10200

Lorsque le propriétaire d’un logement loué désire le vendre et donne congé à son locataire pour ce motif, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter. Le congé vaut offre de vente. Le locataire qui souhaite acquérir le logement dispose alors d’un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour signer l’acte de vente, ou de quatre mois si, dans sa réponse, il a informé le propriétaire de son intention de recourir à un prêt. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente.

Le bailleur peut-il être indemnisé pour le préjudice subi si le locataire préempte à la légère et s’abstient de démarches sérieuses pour obtenir le crédit ? Telle était la question soumise à la Cour de cassation dans cet arrêt.

Le 30 janvier 2008, les propriétaires d’un appartement ont délivré à leur locataire un congé avec offre de vente pour le 31 juillet 2008. Le 28 mars 2008, la locataire accepte l’offre, en annonçant son intention de recourir à un prêt. Le 30 juillet 2008, elle porte à la connaissance des propriétaires que le prêt lui a été refusé. La vente ne s’étant pas réalisée, les propriétaires l’assignent en justice. 

Afin de la condamner à 2 000 € de dommages et intérêts, l’arrêt de la cour d’appel (CA de Versailles, du 12.11.09) retient que le comportement de la locataire, qui a accepté l’offre d’achat tout en sachant qu’elle n’obtiendrait pas un prêt de la totalité du prix d’acquisition et des frais de mutation, est manifestement fautif. En outre, la locataire s’est abstenue par la suite d’entreprendre des démarches sérieuses auprès des établissements bancaires pour parvenir à la vente et a tout fait pour reporter la signature de l’acte, ce qui est de nature à mettre en cause sa réelle volonté d’acquérir. La cour estime que ce comportement a causé un préjudice certain au bailleur.

Mais la Cour de cassation censure l’arrêt et refuse toute indemnisation au bailleur-vendeur. Pour elle, la cause de la non-obtention du prêt importe peu, dès lors que la locataire avait informé le bailleur, ainsi que le notaire, qu’elle avait reçu un refus de prêt avant la date d’expiration du bail, lequel était toujours en cours sans avoir été prorogé. 

La Cour considère ainsi que les faits sont insuffisants à caractériser l’existence d’un comportement fautif. Il ne peut en effet être reproché à la locataire d’avoir délibérément fait reporter la signature de l’acte de vente, puisqu’elle a respecté le délai légal de quatre mois pour obtenir un emprunt et procéder à la vente.

Une décision qui mécontentera à coup sûr les bailleurs confrontés à la mauvaise foi de certains locataires dans l’exercice de leur droit de préemption.

Laure Le Scornet

 

 

 


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , CONGE POUR VENDRE , DOMMAGES ET INTERETS , PREEMPTION




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