Le Particulier Immo n° 282

L’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (Adil 75) a dressé en décembre 2011 un bilan des pratiques abusives en matière de location. Si les bailleurs se rendent parfois coupables d’omission, ces dérives sont surtout le fait de professionnels peu scrupuleux.
Certains bailleurs, propriétaires ou agences, de mauvaise foi ou non, exigent des garanties excessives pour leurs locataires, délivrent une information insuffisante sur le logement (dossier de diagnostic technique), sous-estiment la provision sur charges, omettent de régulariser annuellement les charges.
Concernant, la location des meublés, l’Adil constate un régime juridique peu encadré en matière de frais d’état des lieux, du versement du loyer d’avance.

Encadré :
Présentation de la plateforme "BePrem's" pour gérer les dossiers des locataires

« Le 25 décembre 2013, toutes les canalisations d’eau en plomb devront avoir été remplacées. »

La hausse de 2,1 % du Smic au 1er décembre 2011 porte le salaire horaire minimum à 9,19 € pour les « employés d’immeuble » (salariés de la catégorie A) et pour le 1er niveau (cœfficient 235).

Après plusieurs semaines de navette parlementaire, il semblerait que députés et sénateurs soient parvenus à un accord sur le nouveau taux de TVA réduit applicable aux travaux d’entretien effectués dans les logements anciens...

La taxe sur les loyers abusifs des petites surfaces inférieures à 14 m2 n’en finit pas de faire parler d’elle.

L’Assemblée nationale a voté un amendement à la loi de finances en vue de la création d’un « éco-prêt à taux zéro collectif » destiné à financer les travaux d’économie d’énergie des copropriétés.

Les chiffres récemment publiés par l’Insee sur le patrimoine économique national révèlent une hausse de 9,5 % sur l’année 2010, qui le porte à 13 065 milliards d’euros.

L’activité immobilière commence à marquer le pas, constatent les notaires de Paris-îIe-de-France dans leur note de conjoncture immobilière, du fait d’un léger tassement des ventes en fin d’année.

Les cotisations globales de taxe foncière augmentent régulièrement selon l’observatoire de l’Union Nationale de la Propriété Immobilière (Unpi) qui a suivi leur évolution de 2005 à 2010.
De plus, les taux varient fortement en fonction des communes. Et, la révision fréquente de la base d’imposition amplifie une pression déjà forte pour les bailleurs.

Encadrés :

• calcul de la taxe foncière et base d'imposition
• exonération fiscale de 2 ans pour les constructions nouvelles
• point sur la réforme des bases locatives
• la piscine majore la valeur locative

Tableau :
Cotisations totales de taxe foncière dans 50 communes entre 2005 et 2010

Les loyers augmentent régulièrement. Pour profiter de cette tendance, il est possible d’effectuer une augmentation à condition de respecter scrupuleusement les procédures :

• Préciser dans le bail que le loyer est indexé sur la variation à la hausse de l’ IRL.
• En cas de location à la même personne depuis longtemps, il faut vérifier que le loyer n’est pas manifestement sous-évalué.
• Pour augmenter le loyer en cours de bail, il est nécessaire d’insérer une clause de révision dans le contrat.
• Dans le cas d’investissement locatif de type Scellier, le loyer plafond est défini réglementairement.
• Une révision du loyer (avec un avenant au contrat) est aussi possible en cours de bail s’il est effectué des travaux d’embellissement.
  

Encadrés :

• modèle de texte à reproduire dans la lettre adressée au locataire
• plafonds de loyer à respecter dans le cadre de l'investissement locatif Scellier

La donation-partage présente l’avantage de figer la valeur du patrimoine le jour de la signature de l’acte. Elle permet de régler tout ou partie de la succession par anticipation et de prévenir tout conflit potentiel à l’ouverture de la succession. Elle offre aussi des avantages fiscaux.

Encadrés :

• principe de la donation-partage récapitulative
• atouts de la donation-partage au regard de la succession : simulation
• exemple de calcul des droits de donation
• exemple de calcul des frais de notaire

Les chambres en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Éhpad) représentent un marché de niche assez convoité pour des revenus locatifs stables. Bien que les besoins en résidences de ce type soient avérés, un certain nombre de précautions s’imposent pour sécuriser le placement.

Encadrés :

• marché 2012 des Éhpad
• exemple de calcul d'amortissement de l'acquisition d'une chambre
• exemples d'Éhpad en gestion collective

Avis de professionnel :
Interview de Renaud des Portes de la Fosse, directeur général de Corum AM

Le Pays basque et entre autres les villes de Bayonne, Biarritz et Anglet attirent les investisseurs grâce, notamment, aux nombreuses constructions de logements neufs et au dispositif Scellier. Mais aussi, la région profite d’un cadre de vie privilégié, d’un dynamisme économique et d’une croissance démographique.

Encadrés :

• fourchettes de prix en €/m² à Bayonne, Anglet et Biarritz
• présentation de l'éco-quartier du Séqué à Bayonne

Pour trouver le locataire idéal, le propriétaire doit prendre des précautions pour s’assurer que les meilleures garanties sont réunies et notamment financières (solvabilité, garanties offertes, situation personnelle).
Il n’est pas pour autant autorisé à réclamer n’importe quelle information ou justificatif. En cas d’abus, il risque des sanctions.

Encadrés :

• liste noire des documents à ne pas réclamer au candidat locataire
• documents que le bailleur peut demander à la caution
• coût des services d'un détective chargé de vérifier la solvabilité d'un locataire

Avis de professionnels :

• Jean Perrin, président de l'Unpi
• David Rodrigues, juriste CLCV
• Jean-Pierre Berlinet, propriétaire bailleur

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption de son logement. Mais, le bailleur ne peut pas être indemnisé face à un locataire qui préempte à la légère.
Cass., 3ème Ch. civ., 27/09/2011, n°10-10.200.

Un syndicat de copropriétaires est condamné pour excès de protection portant atteinte à l’exercice d’un commerce.
Cass. civ. 3ème du 20/09/2011, n° 10-23.421.

J’ai lu dans votre publication que les apports de biens à une SCI familiale tombent sous le coup de la réforme des plus-values immobilières depuis août dernier. Et les ventes ?

Dans votre dernier article sur les SCPI, vous déclarez que « l’achat de parts de SCPI sous ce régime (régime Scellier, ndlr) permet de bénéficier de l’économie d’impôt dès la souscription et non pas à la mise en location, comme c’est le cas pour un investissement en direct ». Or, en investissement direct, la date prise en compte par le fisc pour déterminer la première année de réduction d’impôt n’est pas la date de mise en location mais celle de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Je viens d’acquérir un appartement dans un immeuble de cinq étages. Je m’étonne de l’absence d’extincteur dans la cage d’escalier. Les extincteurs sur les paliers ne sont-ils pas obligatoires dans les immeubles d’habitation ?