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Pierre-papier : une rentabilité qui défie la crise

Pierre-papier : une rentabilité qui défie la crise
Janvier 2012
Le Particulier n° 1068, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Sur la lancée des bons résultats des années passées, les SCPI devraient continuer à servir un rendement supérieur à 5 %. Une bonne raison pour s’intéresser de près à ce placement.

Même si les chiffres annoncés ne sont pas définitifs ; on peut déjà considérer que l’année 2011 aura été excellente pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ces sociétés qui gèrent pour le compte des porteurs de parts, un patrimoine immobilier. Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), évoque une « possible année record ». Selon l’Aspim, au premier semestre 2011, l’ensemble des SCPI avait déjà collecté près de 962 millions d’euros, soit une hausse de 60 % par rapport au premier semestre 2010. Sur la période, les SCPI classiques diversifiées, investies en majorité dans les bureaux, et les SCPI murs de magasins, qui détiennent des commerces, ont vu leurs collectes respectives progresser de 135 % et de 17 %. Cet engouement confirme que, confrontés aux aléas économiques et boursiers, les investisseurs se tournent vers l’immobilier, que ce soit en direct (voir S'enrichir grâce à la pierre) ou via la pierre-papier. D’autant que celle-ci permet de mutualiser les risques de vacance et d’impayés, et libère l’investisseur de la gestion. Les SCPI investies dans les bureaux et les commerces offrent, comme autre avantage, la possibilité d’accéder à une classe d’actifs difficile à appréhender en direct, car elle nécessite un budget conséquent (de 200 000 à 300 000 € au moins), mais… plus rentable que le logement. « Les SCPI classiques diversifiées tout comme les SCPI murs de magasins rapportaient entre 5,5 et 6 % en 2010 », confirme Arnaud Dewachter. Des niveaux de rémunération qui séduisent de plus en plus de jeunes investisseurs. Ces derniers achètent leurs parts à crédit pour, une fois la retraite venue, percevoir des revenus complémentaires. Placées dans une assurance vie, les parts de SCPI bénéficient même d’une fiscalité privilégiée et dopent les performances globales du contrat. Attention, en pratique, seules quelques SCPI peuvent être souscrites à travers un contrat d’assurance vie (UFG Pierre et Selectinvest 1 dans Boursorama vie ou Mes-Placements Vie, Efimmo et Pierre plus dans Mes-Placements Vie ou Frontière efficiente, par exemple). Après l’excellent cru 2011, 2012 pourrait s’annoncer moins sereine. « Les SCPI ne seront pas imperméables à la crise, car elles sont ancrées dans le tissu économique », reconnaît Arnaud Dewachter. Mais grâce à des portefeuilles d’actifs de qualité et diversifiés et à des politiques de gestion dynamiques, elles sont armées pour maintenir des niveaux de dividendes satisfaisants.

Les SCPI restreignent leurs collectes

En 2 011 de nombreux gestionnaires de SCPI à capital variable ont limité volontairement leur collecte. « Une collecte trop importante présente deux dangers. D’une part, disposer de trésorerie qui ne rapporte rien et plombe la rentabilité de la SCPI, d’autre part, être obligé de se dépêcher pour acheter des biens (les SCPI ont 18 mois pour investir les fonds perçus, ndlr) avec le risque d’être moins sélectif. Pour éviter ces écueils, nous avons, pour Immorente, instauré un double plafond : par conseil en gestion de patrimoine et par foyer fiscal. Nous avons aussi plafonné le nombre de parts détenues dans chaque contrat d’assurance vie », détaille Jean-Marc Peter, directeur général adjoint de Sofidy. Sur les SCPI à capital fixe, la collecte est plus aisée à maîtriser, puisqu’il suffit, pour la contraindre, de ne pas procéder à des augmentations de capital, ou seulement pour des montants modestes.

Des actifs diversifiés pour une mutualisation des risques

Le point fort de la pierre-papier est la possibilité de mutualiser les risques. « Sur une même SCPI, on fait en sorte qu’un immeuble ne représente pas plus de 5 % de la capitalisation », souligne Jacqueline Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas Reim. Lorsqu’un actif est trop important pour une seule SCPI, certaines sociétés de gestion – Nami-AEW Europe et Uffi-Rem, par exemple – le font acheter en indivision par plusieurs SCPI du groupe. Avec cette volonté de sécuriser les porteurs de parts, certaines sociétés de gestion visent aussi une taille minimale pour leurs produits. « Nous avons rouvert la collecte d’Accimmo Pierre afin que sa capitalisation atteigne, si possible, 350 millions d’euros, pour amortir d’éventuels cycles baissiers et permettre une gestion active des immeubles, notamment en termes de travaux ou de cessions », explique Jacqueline Faisant. Ces précautions ont pour objectif de minorer l’impact des impayés de loyers mais, surtout, de la vacance locative. Cette politique semble porter ses fruits puisque, fin 2011, les taux moyens d’occupation dépassaient 90 % pour les SCPI classiques diversifiées et oscillaient autour de 95 % pour les SCPI murs de magasins.

Les bureaux, une offre de qualité

Pour maintenir ces taux d’occupation, gage d’un rendement pérennisé, les gérants ciblent les actifs de qualité. Une sélectivité d’autant plus nécessaire actuellement. « En période de crise, les bons actifs se loueront toujours dans de bonnes conditions », assure Jean-Marc Fayet, responsable de l’appui réseau chez Amundi Immobilier. L’offre semble être au rendez-vous et, qui plus est, dans des conditions financières intéressantes. Les gestionnaires ont ainsi constaté, dans les dernières semaines de 2011, un afflux de ventes de bureaux. Il venait, d’institutionnels voulant bénéficier de l’avantage fiscal « Siic » (société d’investissement immobilier cotée) avant son extinction le 31 décembre 2011 et de particuliers désireux d’éviter le durcissement de l’imposition des plus-values immobilières à compter du 1er février prochain. « Non seulement nous arrivons à collecter mais aussi nous pouvons investir avec des rémunérations attractives. La Française Rem a ainsi investi près de 360 millions d’euros à un taux de rendement immobilier (rendement auquel le gestionnaire acquiert un actif immobilier, ndlr) moyen de 6,50 % sur des emplacements tels que Montrouge (92), rue du Faubourg-St-Honoré (75008) et Bordeaux (33) », explique Gilles Grenouilleau, directeur commercial de La Française Finance Service. « Nous investissons avec des rentabilités variant entre 5 et 5,5 % à Paris intra-muros et entre 6 et 6,5 % dans des communes telles que Boulogne-Billancourt ou Rueil-Malmaison (92) », confie pour sa part Alain Pivert, directeur général de Nami-AEW Europe, qui gère notamment la SCPI de bureaux Fructipierre, dont la totalité des actifs est localisée à Paris ou en très proche banlieue. Ces bonnes conditions d’achat devraient, se poursuivre. « Les opérations sur plan en 2012, seront vendues à des prix raisonnables. Par ailleurs, elles arriveront à la location en 2013 et on peut espérer, qu’à ce moment-là, on sortira de la crise », estime Jacqueline Faisant.
Aux critères de rendement et d’emplacement, s’en ajoute un troisième, la performance thermique du logement. « Nous n’acquérons que des immeubles neufs ou très récents répondant aux labels HPE (haute performance énergétique) ou BBC (bâtiment basse consommation) », souligne Patrick Lenoël, président de la société de gestion d’Uffi-Ream. Même écho chez Alain Pivert qui assure n’acheter que « des immeubles de moins de 5 ans ou rénovés il y a moins de 5 ans ». Tous affirment que le poids de la facture énergétique sera un critère déterminant pour trouver un locataire et pour… le fidéliser !

Des commerces achetés à des taux de rendement de 5 ou 6 %

Cette quête d’actifs de bonne qualité se retrouve aussi dans les SCPI murs de boutiques. Et comme pour les bureaux, elle est encore exacerbée par la crise même si les professionnels se veulent rassurants sur l’impact de cette dernière. « En six décennies, la consommation en France n’a baissé qu’une seule année. Si la crise s’installe, les besoins des particuliers ne seront plus les mêmes, mais on peut raisonnablement penser qu’ils continueront à s’habiller et à fréquenter les commerces alimentaires », note Thierry Gaiffe, directeur général de Paref gestion. Si les gérants continuent d’acheter des commerces de pied d’immeuble ou de petites galeries commerciales à des taux de rendement oscillant entre 5,5 % à Paris et de 6 à 6,5 % dans les centres des métropoles régionales, ils affichent davantage de prudence pour les grandes et moyennes surfaces de périphérie ; celles-ci risquant de pâtir de la hausse du prix des carburants et du changement des habitudes de vie des Français. « Les familles ne font plus forcément leurs courses pour 15 jours à l’hypermarché situé à 15 kilomètres de leur lieu de résidence », constate Laurent Fléchet, directeur général délégué de Primonial. Le corollaire, une moindre fréquentation des enseignes jouxtant traditionnellement ces hypermarchés.
Contrairement à ce que l’on peut rencontrer dans l’immobilier de bureaux, le départ du locataire d’une boutique peut se révéler une bonne affaire pour le bailleur. « Lorsqu’un commerçant rencontre des difficultés, il va chercher à vendre son fonds de commerce. Le bailleur est alors avantagé, car cette cession ne peut pas se faire sans son accord. Et, si le nouvel occupant n’a pas la même spécialité que l’ancien, nous pouvons réclamer une indemnité dite de déspécialisation », explique Michèle Séphons, présidente de Fiducial gérance. Au pire, si le locataire fait faillite, la vente de son fonds de commerce par le mandataire judiciaire permet au bailleur de récupérer les loyers impayés. De plus, si le local est bien placé, il sera rapidement reloué à un niveau de loyer souvent plus élevé.

Une gestion active des patrimoines

Les gestionnaires continuent d’optimiser le patrimoine qu’ils possèdent. Développement durable oblige, tous font face à des audits énergétiques. « Lorsque la plus-value locative que l’on pense en tirer est suffisante, nous réalisons les travaux nécessaires. Si tel n’est pas le cas, nous nous séparons de l’immeuble », assure Michèle Séphons. Même politique chez Amundi Immobilier où chaque immeuble s’est vu, à l’issue d’un audit, attribuer une note énergétique. « Si l’actif peut supporter des travaux, on les réalise sinon on cède l’actif », confie Jean-Marc Fayet. De plus, nombre de gestionnaires avouent se séparer des surfaces les moins importantes, car elles sont louées à de petites sociétés jugées, a priori, moins résistantes en période de crise. Enfin, certains professionnels ont consenti de légères diminutions de loyers aux occupants en contrepartie de la signature d’un bail ferme de 6 ou 9 ans.
Côté commerces, la gestion active du patrimoine passe par la réévaluation des loyers, dès que la loi le permet. Aussi, celle-ci prévoit-elle que l’on peut déplafonner le loyer d’un commerçant à la fin du bail dès lors que les « facteurs locaux de commercialité » ont été modifiés. Le cas le plus fréquent est l’installation d’un équipement – station de tramway, logements ou parkings… – susceptible d’accroître la fréquentation du commerce. Certains bailleurs n’hésitent pas à utiliser cette possibilité de façon quasi systématique. « À chaque fin de bail, nous envoyons une lettre au commerçant en lui signifiant une augmentation de son loyer. Un procès étant coûteux et son issue aléatoire, le commerçant, conscient de la faiblesse de son loyer accepte en général une négociation amiable », constate Jean-Marc Peter.

Des rendements pérennisés… pour le moment

Les SCPI semblent aptes à résister à une année 2012 qui s’annonce tourmentée. Signe de la confiance des gérants, certains vont – à l’instar de Primonial, qui devrait annoncer ces jours-ci le lancement d’une SCPI de commerces, et de Corum, qui prévoit de commercialiser deux nouvelles SCPI de bureaux cette année –, créer de nouveaux produits. Mais avant d’investir, vérifiez que la pierre-papier répond bien à vos attentes. Dans un premier temps, n’oubliez pas qu’il s’agit d’un placement d’au moins 10 ans, ne serait-ce que pour amortir les frais d’acquisition qui s’élèvent en moyenne à 10 %. Ensuite, regardez quels sont vos objectifs financiers. Si les SCPI investies dans l’immobilier tertiaire distribuent des revenus conséquents, ce n’est généralement pas le cas de celles qui détiennent des logements. Mais celles-ci vous procureront un avantage fiscal (SCPI Scellier,ou SCPI Malraux telle que Urban Valeur d’Urban Premium), contribueront à vous créer un déficit foncier (Renovalis 2 d’Avenir Finance) ou vous permettront de dégager, à terme, une substantielle plus-value (Pierre 48 de Paref Gestion). Avant de vous décider, consultez le rapport annuel des actifs immobiliers ainsi que les caractéristiques financières des SCPI susceptibles de vous intéresser (voir La pierre-papier est-elle à l'abri de la crise?).
Une certitude pour 2011, les rendements servis aux associés, bien que légèrement en deçà de ceux de 2010, devraient être supérieurs à 5 % nets. Certains gérants tablent même sur des niveaux similaires en 2 012. « Sur nos SCPI classiques diversifiées, nous sommes sur un rendement prévisionnel pour 2011 compris entre 5 et 5,5 %, ce rendement devrait perdurer en 2012 », confie Gilles Grenouilleau. Et au-delà de 2012 ? « Si la crise devait s’installer durablement, on peut penser que le taux d’occupation descendrait et qu’alors les rendements nets oscilleraient autour de 4,60 % », pronostique Alain Boyer-Chammard, président-directeur général d’Immovalor Gestion. Ce qui, dans l’hypothèse d’un scénario catastrophe, ne serait déjà pas si mal…

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Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

PLACEMENT FINANCIER , PLACEMENT IMMOBILIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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