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Focus sur les lois de finances : la résidence principale touchée par le plan de rigueur

Focus sur les lois de finances : la résidence principale touchée par le plan de rigueur
Janvier 2012
Le Particulier n° 1068, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Le projet de loi de finances rectificative et le projet de loi de finances intègrent plusieurs mesures qui concernent le logement. Elles devraient réduire les aides à l’achat et renchérir le coût des travaux de rénovation.

Pour réduire un déficit public qui a explosé au cours de ces dernières années, le gouvernement s’est lancé dans une cure d’austérité de grande ampleur. Tout le monde sera mis à contribution (voir Les hausses d'impôts frappent tous les revenus). Mais l’immobilier, et plus particulièrement la résidence principale, va en faire d’abord les frais. Le projet de loi de finances rectificative, présenté par le gouvernement le 7 novembre 2011, ainsi que le projet de loi de finances pour 2012 intègrent, en effet, de nombreuses dispositions destinées à raboter les aides à l’acquisition, à l’aménagement ou à l’amélioration de son logement. La France des propriétaires, voulue par le président Nicolas Sarkozy en début de mandat, semble désormais tombée aux oubliettes. Ces mesures vont à la fois frapper les aides à l’achat, avec la réforme du prêt à taux zéro (PTZ +), et celles liées à la rénovation d’un logement, via un durcissement du crédit d’impôt développement durable et l’augmentation du taux de TVA sur les travaux. En l’état actuel, les dispositifs sont difficilement lisibles, compte tenu de l’empilement législatif de ces derniers mois. « Nous en sommes à la quatrième loi de finances rectificative en moins de 6 mois, sans compter la loi de finances pour 2012, qui a subi de très nombreuses modifications depuis son adoption en conseil des ministres le 28 septembre 2011. Toutes ces réformes successives rendent notre fiscalité du patrimoine de plus en plus complexe et incompréhensible pour un particulier », déplore Anne Batsale, directeur juridique et fiscal de SwissLife banque privée. D’autant que certains professionnels prédisent déjà un nouveau plan de rigueur.

La TVA sur les travaux de rénovation passera de 5,5 à 7 %

L’une des mesures les plus symboliques concerne le taux de TVA sur les travaux d’amélioration, d’aménagement et d’entretien du logement, qui passera de 5,5 à 7 % (4e loi de finances rectificative pour 2011). Cette hausse se répercutera directement sur la facture des artisans. Des travaux de rénovation de peinture facturés 5 000 € hors taxe vous coûteront, par exemple, 75 € de plus. « Cette majoration du taux de TVA devrait être effective à partir du 1er janvier prochain », précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France. Comme l’ancienne TVA réduite à 5,5 %, la nouvelle taxe sera applicable aux travaux réalisés par une entreprise dans un logement de plus de 2 ans.
À chaque changement de taux de TVA, se posent des questions relatives à son application pendant la période transitoire. À combien seront taxés des travaux qui doivent se dérouler en 2012, mais pour lesquels vous avez déjà accepté un devis et payé un acompte en 2011 ? À quel taux seront soumis les travaux ayant débuté en 2011 et qui s’achèveront en 2012 ? « La logique voudrait que le paiement d’une facture ou d’un acompte se fasse avec le taux en vigueur au moment de leur règlement », précise Philippe Pescayre avocat associé au cabinet Alérion. Le gouvernement a, pour sa part, une tout autre interprétation. Lors des débats parlementaires, Valérie Pécresse, ministre du Budget, a indiqué que le nouveau taux de 7 % s’appliquera également aux devis acceptés en 2011 pour les travaux réalisés en 2012, même si un acompte a été réglé en 2011.

Un prêt à taux zéro écorné

Le prêt à taux zéro nouvelle formule (PTZ +), institué par la loi de finances pour 2011, subira, lui aussi, un tour de vis. Ce prêt sans intérêt est consenti aux ménages primo-accédants qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 2 ans. C’est un moyen complémentaire de financement d’un bien immobilier, s’ajoutant à l’apport personnel, au crédit épargne logement, au prêt bancaire classique... « Il permet de disposer d’une enveloppe plus importante souvent intégrée à l’apport personnel par les banques. En 2011, son montant dépendait de la taille du foyer, de la performance énergétique du logement acheté et de la zone géographique où il est situé », explique Christophe Chaillet. Un amendement gouvernemental à la loi de finances pour 2012 prévoit de réserver le PTZ + à la seule acquisition d’un logement neuf, à compter de 2012. Le prêt ne permettra donc plus de financer l’achat d’un bien ancien nécessitant ou non des travaux. Un coup dur pour les professionnels du bâtiment qui comptaient sur ce dispositif pour encourager la rénovation thermique du parc immobilier ancien. « Le recentrage du PTZ + sur l’acquisition dans le neuf est catastrophique. Cela va priver quasiment tous les primo-accédants d’une aide complémentaire à l’acquisition », regrette même Philippe Taboret, directeur général de Cafpi, société spécialisée dans le courtage de crédit immobilier. D’après la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb), au premier semestre 2011, près de 160 000 PTZ + ont été accordés, dont 75 % dans l’ancien. La fin de ce dispositif devrait donc désolvabiliser les ménages les plus fragiles et les éloigner durablement du marché de l’acquisition. Sans le coup de pouce du PTZ +, les particuliers plus aisés, eux, risquent de subir un renchérissement important du coût de leur crédit. D’après une simulation de la société Cafpi, un foyer de 4 personnes qui perçoit 50 000 € par an de revenus pouvait emprunter 240 180 € sur 20 ans fin 2011, avec un coût du crédit de 89 827 €. En 2012, après la réforme du PTZ +, ce ménage ne disposera plus que de 231 923 € de crédit, pour un coût total de 98 087 €. Enfin, ultime changement, mais non des moindres, l’octroi d’un PTZ + sera désormais réservé aux accédants dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Cette décision est un simple retour en arrière, car le PTZ était soumis à des conditions de ressources avant le 1er janvier 2011. « Il est probable que le plafond utilisé soit le même que celui du prêt à l’accession sociale auquel près de 80 % des ménages sont éligibles », précise Philippe Taboret, directeur général de Cafpi. Le projet de loi prévoit, pour l’instant, que ce plafond ne pourra être supérieur à 49 500 € ni inférieur à 16 500 €. Il sera défini par décret. À noter que le recentrage du PTZ + sur le neuf s’appliquera aux prêts émis à compter du 1er janvier 2012. De plus, à partir de 2013, les prêts ne seront accordés que si le bien acheté répond à des conditions de performance énergétique.

Coup de rabot sur le crédit d’impôt développement durable

Les ménages qui effectuent des travaux d’économie d’énergie dans leur logement bénéficient d’un crédit d’impôt calculé sur le coût des matériaux et, parfois, sur le coût de la main-d’œuvre. Il est accordé pour l’installation de certains équipements et travaux (chaudière à condensation, appareil de production d’eau chaude et de chauffage depuis une source d’énergie renouvelable, isolation thermique…). Selon la nature des travaux, le crédit d’impôt atteignait, en 2011, de 22 à 45 % du coût des équipements. Ces taux, qui devaient initialement être rabotés de 10 %, le seront en fait davantage. En outre, certaines restrictions sont à prévoir, ainsi, la pose de fenêtres, de portes ou de volets isolants n’ouvriront plus droit à l’avantage fiscal si d’autres travaux (isolation des murs, des combles, installation d’une chaudière à condensation…) ne sont pas effectués parallèlement. En revanche, les foyers faisant réaliser au moins deux catégories de travaux au cours de la même année bénéficieront d’un taux de crédit d’impôt majoré de 10 points, sans que celui-ci ne puisse excéder 45 %. « Ces nouvelles mesures font du crédit d’impôt développement durable, qui était déjà excessivement difficile à comprendre, une véritable usine à gaz », soupire Anne Batsale. Seule bonne nouvelle : le dispositif qui, à l’origine, devait prendre fin au 31 décembre 2012 est prolongé jusqu’au 31 décembre 2015.

Le cumul éco-PTZ et crédit d’impôt à nouveau possible

L’éco-prêt à taux zéro, ce prêt sans intérêt qui sert à financer un bouquet de travaux pour améliorer la performance énergétique d’un logement, est à nouveau cumulable avec le crédit d’impôt développement durable. C’était déjà le cas avant le 1er janvier 2011. Seule différence : désormais ce cumul sera autorisé pour les ménages dont les revenus nets imposables sont inférieurs à 30 000 €, alors qu’ils ne devaient pas dépasser 45 000 € auparavant. « Si ce nouveau plafond est retenu, près de 30 % des ménages sollicitant un éco-prêt à taux zéro ne seront pas éligibles au cumul », s’indigne Patrick Liébus, président de la Capeb.

Une exonération des plus-values immobilières plafonnée

Enfin, l’Assemblée nationale a décidé d’instaurer un nouveau cas d’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières. La deuxième loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1117 du 19.9.11, JO du 20) a, rappelons-le, fortement durci cette imposition, en portant, à compter du 1er février 2012, de 15 à 30 ans la durée de détention d’un bien pour ne pas être taxé (voir Les effets de la nouvelle imposition des plus-values immobilières). La vente de la résidence principale reste cependant exonérée. La 4e loi de finances rectificative prévoit l’extension de cette exonération aux personnes âgées entrées en maison de retraite médicalisée, si elles vendent, dans les 2 ans, leur résidence principale. Il faut toutefois que le bien ne soit pas occupé pendant ces 2 années et que leurs revenus ne dépassent pas un certain seuil l’année précédant la vente. Par exemple, pour une transaction effectuée en 2012, les revenus de 2011 ne doivent pas excéder 23 572 €, pour une personne seule, et 33 413 €, pour un couple marié.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

CREDIT D'IMPOT , DEVELOPPEMENT DURABLE , ECO-PTZ , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , PRET A TAUX ZERO , PTZ , PTZ+




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