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Comment faire pour indexer un loyer

Comment faire pour indexer un loyer
Janvier 2012
Le Particulier n° 1068, article complet.
Auteurs : MARDON (Louis), MAZODIER (Caroline)

Quelle que soit la nature du bail (habitation, commercial…), le contrat peut prévoir que le loyer augmentera périodiquement suivant un indice. Une fois cet indice déterminé, il faut rédiger puis appliquer correctement la clause d’indexation. Voici les principales règles à respecter.

Choisissez votre indice de révision

Le loyer d’un bail d’habitation ou commercial peut être révisé chaque année, à une date prévue dans le bail ou à la date anniversaire du contrat, en fonction d’un indice déterminé à l’avance. Le choix de cet indice diffère selon le type de bail que vous souhaitez conclure. L’indice du coût de la construction (ICC) est, par exception, réputé applicable à tous les baux (art. L. 112-2 du code monétaire et financier). Or, il a connu des variations très importantes au cours des 5 dernières années (voir graphique ci-contre). C’est pourquoi le législateur est intervenu pour créer d’autres indices plus stables. Par ailleurs, des règles particulières encadrent strictement l’indexation des loyers de logements affectés à l’habitation principale du locataire, dans le but de protéger ce dernier.

Baux d’habitation nue ou meublée : l’IRL

Pour les baux d’habitation non meublée (art. 17 d de la loi n° 89-462 du 6.7.89), ainsi que pour les baux d’habitation meublée constituant la résidence principale du locataire (art. L. 632-1 al. 3 du code de la construction et de l’habitation), l’augmentation du loyer ne peut pas dépasser la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL, voir p. 93). Fondé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, cet indice est publié par l’Insee tous les trimestres. En théorie, le choix d’un autre indice est possible, mais vous ne pourrez jamais l’appliquer au-delà du plafond de l’IRL donc, en pratique, autant choisir ce dernier. Cette contrainte n’existe pas, en revanche, pour les logements meublés ne constituant pas la résidence principale du locataire. Pour ceux-ci, il est donc possible de choisir l’ICC.

Baux commerciaux avec activité commerciale : l’ILC

Comme alternative à l’ICC, la loi a créé en 2008 l’indice des loyers commerciaux (ILC). Il s’applique exclusivement aux activités commerciales et artisanales, mais celles exercées dans les locaux à usage de bureaux en sont exclues.

Baux commerciaux avec activité de bureau : l’Ilat

La loi n° 2011- 525 du 17.5.11, a créé l’indice des loyers d’activité tertiaire (Ilat). Quand le décret d’application de cette mesure sera pris, cet indice s’appliquera aux activités commerciales exclues du champ de l’ILC (bureaux, entrepôts, activités industrielles, etc.), ainsi qu’à celles des professions libérales. En attendant, l’ICC reste en vigueur.

Insérez une clause d’indexation dans le bail

Quel que soit le type de local loué, vous devrez prévoir d’insérer expressément dans le contrat une clause d’indexation automatique du montant du loyer. En l’absence d’une telle clause, le propriétaire ne peut pas, de sa propre initiative, augmenter le loyer. Si votre locataire est d’accord, vous pourrez signer un avenant au contrat pour inclure cette clause. Sinon, le loyer restera fixé au montant prévu à la date de la signature du bail, et vous devrez attendre le terme du contrat pour le modifier.

Rédigez la clause avec soin

Précisez bien l’indice de référence choisi, la date à laquelle l’indexation sera appliquée, sa périodicité et son mode de calcul. Au besoin, prenez conseil auprès d’un professionnel de l’immobilier (administrateur de biens, notaires, etc.) ou utilisez notre bail type. En tant que bailleur, vous avez intérêt à prévoir que l’indexation ne s’appliquera qu’en cas de variation de l’indice de référence à la hausse ; c’est-à-dire d’exclure clairement l’indexation en cas de variation à la baisse, même si ce dernier cas de figure est rare. Vous devrez donc indiquer que l’indexation sera appliquée uniquement « en cas de progression ou d’augmentation de l’indice… ». Ne vous contentez pas d’écrire, par exemple, que « le loyer sera révisé en fonction de la variation de l’indice », car alors le locataire pourrait exiger, en cas de baisse de l’indice, que le loyer soit diminué à proportion de celle-ci.
Pour les baux commerciaux, les règles sont un peu différentes. La clause d’indexation, appelée clause d’échelle mobile, doit prévoir une indexation à la hausse comme à la baisse. Si celle-ci dépasse 25 %, dans un sens ou dans l’autre, le locataire ou le bailleur peut demander en justice une révision du loyer. Cette variation s’apprécie au regard du dernier loyer fixé contractuellement.

Appliquez l’indice chaque année

Le loyer est revalorisé de manière automatique chaque année à la date et aux conditions prévues par la clause d’indexation (modalités de calcul, indice de référence, etc.). En pratique, c’est au bailleur qu’il revient de calculer le nouveau montant du loyer et de le communiquer au locataire. Pour calculer l’indexation, vous avez besoin du montant du loyer (hors charges), du nouvel indice de référence et de l’ancien indice. Le nouveau loyer est obtenu en appliquant la formule suivante : (loyer x nouvel indice)/ ancien indice (voir Exemple 1). Si vous avez oublié d’appliquer l’indice, une fois ou plusieurs années de suite, sachez qu’un rattrapage est possible. En effet, le fait qu’un bailleur n’ait pas appliqué l’indexation ne signifie pas qu’il a renoncé à celle-ci (CA de Nîmes du 21.10.10, n° 2010-021884). Il peut donc réclamer au locataire les indexations prévues dans le bail mais non appliquées. Le loyer est alors reconstitué, année par année, sur la base des indices en vigueur pour chaque période, comme si l’indexation avait été effectuée chaque année (voir Exemple 2). Le mode de calcul est le même avec les autres indices (ICC, ILC, etc.). Mais attention : l’action en paiement se prescrivant par 5 ans, le propriétaire ne pourra réclamer au locataire qu’un rattrapage des 5 dernières années.

Exemple 1 : comment appliquer l’indice

Un bail a été signé le 5 janvier 2011, pour un loyer hors charges de 750 € par mois. Une clause du contrat prévoit son indexation chaque année, à la date anniversaire. L’indice de référence indiqué dans le bail est celui du 3e trimestre 2010 : 118,70 (Insee, publié le 14.10.10). Pour la révision du 5 janvier 2012, le bailleur doit donc utiliser l’IRL du 3e trimestre 2011, soit 120,95 (Insee, publié le 13.10.11).
Le nouveau montant du loyer au 5 janvier 2012 sera calculé en multipliant le loyer hors charge par le nouvel indice et en divisant le résultat par l’indice de l’année précédente, soit (750 x 120,95)/ 118,70 = 764 €.

Exemple 2 : si l’indice n’a pas été appliqué chaque année

Un bail a été signé le 5 janvier 2009, pour un loyer hors charges de 750 € par mois. Une clause du contrat prévoit son indexation chaque année, à la date anniversaire.
L’indice de référence indiqué dans le bail est celui du 3e trimestre 2008 : 117,03 (Insee, publié le 15.10.08).
Pour la révision du 5 janvier 2010, le bailleur aurait dû appliquer l’indice de référence des loyers (IRL) du 3e trimestre 2009, soit 117,41 (Insee, publié le 14.10.09).  Donc, le loyer en 2010 aurait dû être de (750 x 117,41)/117,03 = 752 € (arrondi à l’euro le plus proche).
Pour la révision du 5 janvier 2011, le bailleur aurait dû appliquer, sur le loyer de 2010, l’IRL du 3e trimestre 2010, soit 118,70 (Insee, publié le 14.10.10). Donc le loyer en 2011 aurait dû être de (752 x 118,70)/117,41= 760 €.
Pour la révision du 5 janvier 2012, le bailleur va appliquer, sur le loyer 2011, l’IRL du 3e trimestre 2011, soit 120,95 (Insee, publié le 13.10.11). Donc en 2012, le loyer sera de (760   x 120,95)/ 118,70 = 774 €.
Le locataire doit donc 144 € au titre du rattrapage (2 € par mois en 2010 puis 10 € par mois en 2011).

Prévenez votre locataire

La loi (art. 17-d de la loi n°89-462 du 6.7.89) ne vous impose pas de prévenir formellement votre locataire. La présence d’une clause d’indexation dans le bail suffit pour que le propriétaire puisse procéder unilatéralement à l’augmentation du loyer. Mais nous vous conseillons tout de même, par courtoisie, d’en avertir votre locataire. Pour plus de sécurité, vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec avis de réception, mais cela n’est pas non plus obligatoire.


Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , BAIL D'HABITATION , ILC , INDICE DE REFERENCE DES LOYERS , INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX , IRL , LOYER




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