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Parking, un bon créneau pour investir

Parking, un bon créneau pour investir
Décembre 2011
Le Particulier Immo n° 281, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Le parking figure en bonne place parmi les produits de niche recherchés par les investisseurs. Une mise de départ modeste, des charges faibles, un régime juridique simplifié, qui se prête bien à une gestion directe, sont ses principaux atouts. Si le produit s’avère moins rentable qu’il y a dix ans, il est toujours attractif sur certains marchés porteurs qu’il faut savoir identifier.

Acheter une place de parking répond à diverses stratégies d’investissement. À l’unité, ce produit cible une clientèle disposant d’un petit capital à miser, prête à payer comptant un emplacement susceptible de rapporter deux fois plus qu’un livret d’épargne, si ce n’est davantage. Les habitués de l’investissement locatif, disposant de fonds plus conséquents, n’hésitent pas, quant à eux, à se porter acquéreurs de plusieurs emplacements. L’idéal étant d’acheter au moins cinq lots groupés en une seule transaction, au même propriétaire. Cela permet de réduire les frais de notaire, inversement proportionnels au montant global de la vente. Alors qu’ils atteignent près de 13 % pour un bien de 25 000 E, ils descendent à 7 % environ pour un lot d’une valeur de 150 000 E. Sur ce marché des parkings, on trouve aussi certains gros investisseurs prêts à débourser 1 M E pour acquérir un plateau entier de 60 places. 

Où investir ? Le grand écart à 300 mètres près

Le marché des parkings est tributaire des capacités locales de stationnement, à l’évidence plus porteur où les usagers éprouvent des difficultés à se garer. évitez les alentours des gares, dotées d’emplacements publics, ou la proximité d’un immeuble des années 1960 abritant de vastes étages de parkings. De même que les secteurs à forte concentration en programmes neufs, où la demande est globalement satisfaite, même si le plan local d’urbanisme (PLU) applicable a fixé plus ou moins généreusement le nombre minimal de places à construire. D’autant que le neuf a tendance à être surcoté par rapport au récent ou au plus ancien, ce qui pour un parking n’a pas de raison d’être. Mieux vaut se focaliser sur les quartiers anciens au cœur des villes, dans les rues à la fois résidentielles et denses en habitations. La pénurie de parkings y est entretenue par les difficultés techniques d’exploration du sous-sol et la multiplication des réhabilitations comprenant la création de zones piétonnes. 

Dans un même périmètre, coexistent une multitude de micromarchés. « À la différence des studios, le parking est un produit très environnemental », souligne Laurent Wargnier, responsable commercial de l’agence Warbel du groupe Gestion et Transactions de France (GTF), gestionnaire de 1 200 places de parkings et box pour le compte d’investisseurs privés. Les prix et la valeur locative peuvent faire le grand écart à 300 mètres près. Exemple dans le XVe arrondissement de Paris : un emplacement situé place d’Alleray peine à trouver un occupant, alors que les candidats se bousculent en remontant vers la rue de Vaugirard. C’est d’ailleurs la distance maximale qu’un automobiliste accepte de parcourir à pied pour rejoindre son domicile ou son bureau. 

À défaut d’ancien ou de récent, le neuf peut être envisagé à condition de se ­rabattre sur une queue de programme. Ou de traiter directement avec le promoteur. « L’intérêt, même si cela suppose une analyse fine de l’évolution du quartier, est de négocier le prix de plusieurs parkings à la fois », conseille Sylvain Jutteau, directeur national de la gestion immobilière à Century 21. C’est possible en région parisienne et auprès des grands noms de la promotion. 

Quant à la politique – plus ou moins offensive – menée par la municipalité en matière de transports en commun, il est difficile d’apprécier son impact sur le marché des parkings. Ainsi à Paris, les aménagements dédiés aux bus et aux Vélib’, en attendant les Autolib’, se sont traduits par la suppression de dizaines de milliers de places de stationnement publiques. Cette pénurie d’offres a contribué à doper le marché, même si le taux d’équipement en voitures dans la capitale est faible, d’à peine plus de 63 % des ménages, selon le Comité des constructeurs français d’automobiles (CCFA). 

Des prix plus sages que ceux d’une chambre de bonne 

Spécificité du produit parking, il reste relativement insensible à la conjoncture immobilière. À Paris, les tarifs ont évolué de presque 14 % en cinq ans, contre 7 % en petite couronne et 15 % en grande couronne, selon les derniers chiffres des notaires (à jour au 1er juin 2011). C’est sans commune mesure avec l’évolution du prix des logements. Toujours dans la capitale, la fourchette moyenne pour s’offrir un emplacement oscille entre 15 000 et 50 000 E. « Le budget moyen consacré à l’investissement s’élève de 28 000 à 30 000 E », constate Jean-Marc Journo, responsable de l’Agence du parking, qui affirme être la seule agence immobilière spécialisée dans ce créneau depuis dix ans. À titre de comparaison, une chambre de bonne se monnaye 100 000 E. Pour un budget de 15 000 E, il faut prospecter une partie des XIe et XIIIe arrondissements ou le XIXe et le XXe. Avec un budget médian, le IXe, souffrant d’une pénurie d’emplacements, est coté. Le haut de la fourchette est atteint dans le nord du XVIe et les premiers arrondissements, centraux, de la capitale. Certaines adresses, comme l’île Saint-Louis ou le Marais, crèvent ce plafond, pour atteindre les 100 000 E, mais il s’agit d’un marché confidentiel. Sans surprise, les marchés parisien et francilien sont les plus actifs en termes de volumes de transactions avec, respectivement, 3 300 et plus de 10 000 ventes enregistrées par les notaires en 2010. Soit une progression respective de 18 % et 16 % en un an, après, il est vrai, une période de baisse. 

En province, les ventes sont plus épisodiques. Pour preuve, le Conseil supérieur du notariat n’est pas en mesure de fournir des statistiques sur ce segment de marché. L’avantage, c’est le budget très doux par rapport à la capitale. Dans les quartiers denses intra-muros des grandes agglomérations, la fourchette de prix oscille entre 8 000 et 12 000 E à Lille, 10 000 et 22 000 E à Bordeaux, 10 000 et 30 000 E  à Lyon, 15 000 et 25 000 E à Marseille, selon les chiffres fournis par Century 21. Inutile de cibler des communes de moins de 50 000 habitants, où il n’y a pas de véritable marché pour les investisseurs. 

A Paris, 5,5 % de rendement net 

A Paris, l’éventail des loyers courants oscille entre 70 et 250 E par mois, charges comprises. Un rendement net de 5,5 % en moyenne, c’est ce que l’investisseur peut espérer obtenir de son placement. Une performance très correcte, bien qu’en baisse ces dix dernières années : les tarifs de location n’ont pas progressé au même rythme que les transactions. Une chose est sûre, il est encore possible d’avoir un bon retour sur investissement, même dans les quartiers recherchés. Le marché étant complexe, il suffit qu’un vendeur particulier sous-estime la valeur de son emplacement… Par ailleurs, si les prix sont élevés, la demande guide fortement le niveau des loyers. Certains arrondissements constituent à cet égard des valeurs sûres : les VIIIe, IXe et une partie du XVIIe notamment. Idem pour le XVIe, où les doubles places sont recherchées par les familles. Dans les quartiers centraux, en revanche, il sera difficile de dégager une bonne rentabilité, vu les prix soutenus à l’achat. Même pour une adresse de qualité, il y aura toujours un loyer plafond d’environ 200 E qu’un particulier acceptera difficilement de dépasser pour garer sa voiture. À l’opposé, certaines parties des XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements voient leurs loyers plafonner face à une demande réticente… 

En province, les rendements sont très contrastés. Il y a les parkings qui s’arrachent à la location, comme au cœur de Lyon, susceptibles de dégager une rentabilité nette qui atteint les 8 %. Même engouement dans le vieux Lille. C’est moins le cas dans les villes comme Strasbourg ou Nice, où les locataires refusent de suivre l’envolée des prix. 

Au-delà des chiffres, c’est la pérennité du revenu qui est assurée pour l’investisseur. Au départ d’un locataire, le propriétaire n’a pas de mal à trouver un remplaçant – compter une semaine en moyenne à Paris – dès lors que l’emplacement a été rigoureusement sélectionné. Quant à la rotation des occupants, toujours pour un bien de qualité, elle se situe entre dix-huit et vingt-quatre mois. 

Attention à l’accessibilité et aux dimensions de l’emplacement

Les caractéristiques du parking revêtent leur importance. Premier paramètre, le dimensionnement. « La taille standard de 2,2 mètres de largeur sur 4,5 mètres de longueur permet de garer la majeure partie des véhicules », assure Jean-Marc Journo. « Ce sont surtout les emplacements des immeubles construits dans les années 1950 et 1960, conçus pour les voitures de l’époque, qui peuvent poser problème », constate, de son côté, Laurent Wargnier. Depuis 1996, les parkings sont censés répondre à des normes de dimensionnement minimales calculées notamment en fonction de « l’angle de rangement » (NF P-91-120)*. Cela n’empêche pas les 4x4 et les monospaces de rencontrer des difficultés pour se garer à certains emplacements. L’idéal est une configuration de 2,5 à 3 mètres de largeur sur 5 mètres de longueur. Un emplacement qui, lorsqu’il est capable d’accueillir tout type de véhicule, se négocie en conséquence : sur un marché tendu, le prix peut être majoré de 20 %. 

L’accessibilité, ensuite. « Attention au mauvais emplacement d’une fin de programme. Un poteau porteur peut rendre le parking inaccessible », souligne Sylvain Jutteau. Mieux vaut aussi privilégier une place isolée entre deux poteaux plutôt qu’entre deux voitures… Et pour une place double, deux emplacements côte à côte valent mieux qu’en enfilade. 

Au-delà de l’emplacement lui-même, il faut aussi vérifier l’accès à la rampe et à la voie de circulation, de même que le débouché en voirie. Là encore, des normes existent depuis 1996 (NF P-91-120)*. Quant au système de monte-voiture, il est à déconseiller car les frais de maintenance sont exorbitants. 

Pour un investissement en sous-sol, préférez le plus sécurisant 

Porte à code, système de bip, caméra de surveillance, vigiles…, tous les immeubles n’offrent pas la même qualité de services – par ricochet le même niveau de charges – au regard des dispositifs de sécurité. Le positionnement du parking dans l’immeuble, surtout pour les grands ensembles, revêt aussi toute son importance. Pour un investissement en sous-sol, le premier niveau est à privilégier, accessible idéalement par ascenseur, voire par une sortie piétonne distincte de l’entrée de l’immeuble si la copropriété interdit aux non-résidents l’accès aux parties communes. « Les automobilistes ne sont plus prêts à garer leur voiture en quatrième sous-sol d’un immeuble des années 1960 », affirme un gestionnaire de patrimoine. Attention aux « demi-paliers » intermédiaires : autant de sous-sols ou d’étages supplémentaires, surtout s’ils ne permettent pas un accès de plain-pied à l’ascenseur… Une décote moyenne de 20 %, à l’achat comme à la location, est couramment pratiquée à partir du troisième niveau, nous confirme Michel Platero, gérant à l’Union financière du patrimoine. Comme pour cet emplacement situé au cinquième sous-sol d’un immeuble de Vincennes, dans le Val-de-Marne, sans ascenseur pour les piétons, qui vient d’être vendu par l’agence Warbel au prix de 12 000 E. « Au niveau -1, il se serait négocié entre 20 000 et 22 000 E », assure Laurent Wargnier. « La décote est le signe d’une tension moindre sur les prix. Ils redeviennent relativement homogènes, quel que soit le niveau, dès lors que l’on se situe dans un marché souffrant d’une pénurie d’offres », nuance Sylvain Jutteau. Il faut enfin s’assurer que l’immeuble réponde aux normes applicables en sous-sol au regard des issues de secours et de l’éclairage, ce que le notaire est censé vérifier. Des normes qui, s’agissant d’un programme neuf, sont contrôlées au stade de la délivrance du certificat de conformité. 

Le box, 30% plus cher que la place ouverte, mais les locataires sont fidèles

Le box se monnaye en moyenne 30 % plus cher, à la vente comme à la location, par rapport à une place ouverte, ce qui fait baisser le rendement. Mais les offres sur ce segment de marché étant plus réduites, leurs occupants sont des fidèles, d’autant que le box peut faire office de cave, de garde-meubles, voire d’atelier pour les citadins en quête de place… 

Il est possible d’acheter un emplacement de parking en vue de le « boxer », c’est-à-dire de le transformer en place fermée. À condition que le règlement de copropriété ne l’interdise pas expressément en excluant toute modification. L’idéal est qu’il envisage cette possibilité noir sur blanc. « C’est le cas dans les immeubles neufs, où une clause peut prévoir que les parkings pourront être “boxables” à certaines conditions », explique Sylvain Jutteau. Dans le silence du règlement, il faut faire inscrire cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ce qui suppose de s’être assuré préalablement de la faisabilité technique de l’opération. Tout dépend de la configuration de l’emplacement. Boxer sera plus facile si celui-ci est situé en bout de parking et non entre deux places. « Il faut s’assurer que l’épaisseur des murs ne réduise pas la largeur du passage », alerte Laurent Wargnier. Par ailleurs, la largeur de l’emplacement s’apprécie au niveau de la porte, non de la place… Attention d’intégrer enfin les exigences de hauteur. « Comme la porte diminue la hauteur, il faut veiller à ce qu’il subsiste 1,95 mètre au minimum », prévient Jean-Marc Journo. Même si son accord n’est pas exigé par le règlement de copropriété, vous avez tout intérêt à faire part à votre voisin de vos intentions, surtout s’il peut avoir un intérêt dans l’opération. « Le cas vient de se produire dans une copropriété gérée par mon agence. Deux propriétaires voisins, profitant d’une configuration en U avec des murs porteurs, ont obtenu l’autorisation en assemblée générale de procéder aux travaux à leurs frais », évoque Laurent Wargnier. Côté budget, il faut prévoir de débourser au moins entre 2 000 et 3000 E suivant la configuration des lieux. 

Emporter l’adhésion du syndicat des copropriétaires – à la majorité absolue de l’article 25 c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires – ne pose pas de grosses difficultés. À condition de présenter un dossier incluant des photos de l’emplacement accompagnées d’un montage figurant le box après travaux. Une précédente autorisation accordée par la copropriété facilitera les choses. Mais le copropriétaire pourra être tenu de respecter certaines exigences en termes de dimension de portes et de couleur.

Le bail est soumis au Code civil

La location d’un parking est soumise à un régime juridique plus souple que la location d’un logement. Ce ne sont pas les règles contraignantes de la loi du 6 juillet 1989 qui s’appliquent, mais celles énoncées par le Code civil (art. 1714 à 1751). Le propriétaire a donc toute latitude pour aménager le contenu du bail… sous réserve d’emporter l’accord du locataire. Un écrit s’impose, même si ce n’est pas obligatoire, afin de fixer sans ambiguïté les conditions du contrat. Le bail peut être à durée déterminée ou indéterminée. Quant au loyer, son montant est dicté par la loi du marché. Il peut être assorti d’une clause d’indexation permettant sa réévaluation périodique, fondée au choix sur l’indice du coût de la construction (ICC) ou l’indice de référence des loyers (IRL). Mais des augmentations ponctuelles passent souvent mieux qu’une revalorisation périodique, ce qui suppose de conclure un avenant au bail. Il est possible de prévoir une durée courte du bail, par exemple un trimestre, renouvelable par tacite reconduction. L’avantage est que cela permet de revoir les conditions du loyer. Si le bail est conclu pour une durée indéterminée, les parties peuvent le rompre librement, sans avoir à justifier d’un motif pour délivrer congé, à condition de respecter un préavis contractuel, fixé en pratique à un ou trois mois. 

L’usage est de prévoir un loyer charges comprises, sans possibilité de répercussion ultérieure sur le locataire. La prudence commande par ailleurs de prévoir le versement d’au moins un mois de loyer à titre de dépôt de garantie ainsi qu’une caution de la valeur de la clé ou du bip d’accès au parking. Une clause peut être insérée interdisant la sous-location. Enfin, même si le risque est marginal, le propriétaire peut prévoir dans le contrat une clause interdisant d’effectuer tous travaux sur l’emplacement de parking, comme l’édification d’un box, sous peine pour le locataire d’être condamné à la remise en état immédiate, à ses frais. 

Compter 15 à 25 € de charges par mois pour un emplacement standard à Paris

Avant de se lancer, il faut s’enquérir du statut du parking. S’agissant d’un lot de copropriété, son propriétaire est tenu de participer aux charges générales de l’immeuble à hauteur de sa quote-part de parties communes. Cela signifie que le bailleur devra contribuer aux frais de gardiennage, d’entretien des espaces verts, etc. En revanche, il est habituellement dispensé des charges relatives aux équipements communs – chauffage, eau chaude… – dont il ne profite pas. Dans les grosses copropriétés, il existe souvent une clef de répartition des charges faisant que le possesseur d’un garage paye uniquement ce qui est inhérent au local et à son accessibilité. À supposer que le garage soit desservi par l’ascenseur, il participe donc aux charges de celui-ci. De même qu’aux charges d’eau froide si l’emplacement est pourvu d’un poste d’alimentation, ou encore aux frais engendrés par le digicode, censé bénéficier à tous. 

Malgré tout, les charges afférentes à un parking sont faibles : entre 15 et 25 E par mois en moyenne pour un emplacement standard dans un immeuble situé à Paris intra-muros. S’il bénéficie de la présence d’un gardien et d’un monte-voiture, la facture grimpe à 50 E. Un budget qui peut s’envoler si un important dispositif de sécurité, vigiles ou maîtres-chiens, est mis en place. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, il est conseillé de consulter le règlement de copropriété et de demander au vendeur, voire au syndic, de fournir les derniers relevés de charges. 

Une économie de 7 % si le bailleur gère sa location sans intermédiaire

Pour le bailleur, la gestion locative d’un parking est réduite au minimum. Autant donc assumer cette tâche directement, ce qui permet de s’économiser les 7 % de frais couramment demandés par un professionnel, même s’ils sont déductibles des revenus fonciers. « Jusqu’à cinq lots, surtout s’ils se situent au même endroit, il n’y a pas vraiment de difficultés pour le propriétaire, qui est monopolisé en moyenne une demi-journée par mois », reconnaît un agent immobilier. 

La tâche principale du propriétaire consiste à sélectionner le futur occupant. Déposer des annonces dans les boîtes aux lettres des immeubles environnants est parfois suffisant pour trouver pléthore de candidats lorsqu’il y a pénurie de parkings à proximité. La relation avec le locataire en place se borne essentiellement à encaisser les loyers. Selon une périodicité trimestrielle, pratique courante, compte tenu des sommes en jeu. Une clause peut prévoir le paiement à terme à échoir, c’est-à-dire d’avance en convenant d’une date butoir, par exemple « au plus tard le 1er jour de chaque trimestre ». 

Le risque locatif est limité

Les risques d’impayés ou de dégradation sont limités par rapport à un logement classique. Pour autant, cela ne dispense pas de prendre ses précautions. « Un investisseur avisé pensera à demander pour son dossier une photocopie certifiée conforme de la carte nationale d’identité du locataire ainsi que de la carte grise de son véhicule », conseille Michel Platero. De même il sera inséré une clause de résiliation de plein droit après un commandement de payer resté infructueux. Rares sont les mauvais payeurs. Souvent, il s’agit d’un oubli. « Ce problème peut être résolu en amont en optant pour un prélèvement automatique, une solution bien acceptée par le locataire », rassure Jean-Marc Journo. Surtout s’il est pratiqué un loyer mensuel, vu le faible montant en jeu. En cas de véritables impayés, le préjudice reste limité pour le propriétaire. « Le bailleur est allégé de toutes les contraintes liées au contrôle préfectoral (exercé dans le cadre d’une procédure d’expulsion) telles qu’elles existent en matière de logement », explique Sylvain Jutteau. La trêve hivernale étant inapplicable pour un parking, rien ne s’oppose à ce que la voiture dorme dehors ! Une solution peut consister à faire invalider auprès du syndic le badge ou le bip d’accès au parking du mauvais payeur. Arme ultime si le locataire s’incruste : faire poser un sabot de Denver sur le véhicule. Son occupant n’en retrouvera l’usage que contre versement de ce qu’il doit. Une procédure de saisie qui nécessite l’autorisation du juge d’instance et l’entremise d’un huissier. Des frais dissuasifs pour le propriétaire. Heureusement le risque d’en arriver à de telles extrémités est infime. « Si litige il y a, il finit par se résoudre à l’amiable », constate Jean-Marc Journo. 

Un produit non spéculatif

Autant le savoir : le parking n’est pas un produit spéculatif. Il ne faut donc pas miser sur ce placement pour espérer réaliser une confortable plus-value à la revente. Entre 3 et 5 %, c’est la moyenne de valorisation annuelle d’un parking. Ce chiffre s’apprécie bien sûr sur le terrain. Ainsi, dans les secteurs parisiens déjà pourvus en parkings, la plus-value peut chuter à 1 % comme dans le XIIIe arrondissement. À l’opposé, elle atteint 5 % dans le résidentiel VIIIe, au sud du parc Monceau. À peine moins en direction du boulevard de Clichy, au-delà des Grands Boulevards dans le IXe et à Bastille, qui souffre d’un déficit de places. Pour certains micromarchés prisés, comme l’Ile-Saint-Louis, il y a des listes d’attente, ce qui peut faire monter les enchères au-delà du raisonnable… 

Le parking étant un produit relativement liquide, la revente est en général plutôt facile. « Un emplacement standard se vend en quatre semaines », constate Jean-Marc Journo. Beaucoup moins parfois : ainsi ce double box au 3e sous-sol d’un immeuble des années 1970 à la Porte de Champerret, mis en vente 46 000 E a-t-il trouvé preneur… en vingt-quatre heures, alors qu’une petite centaine de candidats était sur les rangs. « Il est conseillé de conserver ce bien pendant sept ou huit ans au minimum pour adopter une vraie stratégie d’investissement », souligne Jean-Marc Journo. La nouvelle taxation des plus-values immobilières devrait contribuer à en convaincre les propriétaires. 

Marianne Bertrand

*Pour se procurer en ligne le texte de la norme, www.afnor.org, rubrique boutique.

 


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , PARKING




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