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Le marché savoyard résiste à la crise

Le marché savoyard résiste à la crise
Décembre 2011
Le Particulier Immo n° 281, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Malgré un léger tassement de la demande et des prix qui se négocient davantage, l’immobilier se porte bien dans les stations des deux Savoie. Un produit patrimonial qui reste d’actualité si l’on s’adapte aux évolutions du secteur. Suivez le guide.

L’investissement en montagne a longtemps été considéré comme une valeur sûre. Avec l’accession du plus grand nombre aux vacances d’hiver et le succès phénoménal du ski, on se ruait sur la neige, surnommée l’« or blanc ». Stations nouvelles bourgeonnant en altitude ou stations villages reliées à de vastes domaines skiables par un réseau de remontées mécaniques… toutes ont vu fleurir dans les années 1970 et 80 des logements adaptés au court séjour et à une activité 100 % plein air : de faibles dimensions, avec un confort spartiate.

Quelques hivers sans neige plus tard, les Alpes tirent mieux que d’autres massifs leur épingle du jeu. Mais les exigences de la clientèle ont évolué sous la poussée, notamment, de la concurrence étrangère. Les stations alpines, malgré leur succès, doivent donc revoir leur modèle économique. L’époque du tout ski est révolue, ainsi que l’urbanisme qui l’accompagnait. Faut-il pour autant se débarrasser de son studio à la montagne ou s’interdire d’y acquérir un bien locatif ? Certains éléments militent pour, d’autres, contre.

Un marché globalement très soutenu

Point positif, en termes de valorisation, le risque est limité. Le marché des stations savoyardes (Savoie et Haute-Savoie réunies), à l’image de celui de la capitale ou de la Côte d’Azur, le démontre : il ne connaît pas vraiment la crise. Et pour cause. Les Alpes du Nord abritent les plus grands domaines skiables du monde (les Trois Vallées, Paradiski, les Portes du Soleil, l’Espace Diamant) et bénéficient d’une fréquentation élevée, grâce à la qualité des infrastructures et de l’enneigement – naturel pour les stations d’altitude et de culture, en fonction du besoin pour les autres. Résultat, malgré les doutes sur l’avenir, l’attrait pour les sommets savoyards ne se dément pas.

« Les effets de la crise existent,  mais ils sont très atténués. Après la période 2002-2008, marquée par des hausses annuelles à deux chiffres, on constate un tassement des prix et un volume des ventes un peu en retrait. Dans l’ensemble, les valeurs se maintiennent avec une légère progression de 2 à 3 % pour les produits en bon état et bien situés, beaucoup plus pour les logements exceptionnels, mais elles stagnent dans les stations villages. En fait, le seul vrai indicateur lié à la crise est un délai de vente qui s’allonge. Il y a trois ans, la transaction s’opérait le plus souvent dans le mois. Aujourd’hui, il faut patienter trois, voire quatre mois », analyse Jean-Jacques Botta, agent immobilier savoyard et administrateur de la Fnaim des Savoie. En clair, la demande est moins forte et les prix se négocient davantage.

Reste que, dans le palmarès départemental des prix de l’immobilier, les deux Savoie, tirées par le succès des stations de ski, sont toujours dans le peloton de tête. Le plus souvent, talonnant les départements franciliens, les Alpes-Maritimes et le Var. Les récentes statistiques de la chambre interdépartementale des notaires de Savoie et de Haute-Savoie, livrées mi-novembre (voir tableaux p. 16), en sont la preuve. Par ailleurs, les notaires savoyards sont formels : les prix sont redevenus identiques à ceux d’avant la crise, ce qui semble démontrer une bonne résilience de la pierre sur ce secteur. « Dans les deux départements, la courbe des prix remonte doucement pour revenir au niveau de 2007 », affirme ainsi Me Patricia Viollaz, déléguée régionale à la communication de la chambre interdépartementale des notaires savoyards.

Toutes les stations n’ont pas le même succès...

Pour ce qui est des stations, les prix des appartements anciens sont plus élevés que ceux de la moyenne du département : 3 050 E/m2 en Haute-Savoie tous biens confondus, mais 4 300 E/m2 sur l’ensemble de la zone montagne. Les écarts sont encore plus flagrants en Savoie : tous secteurs confondus, le département affiche 2 800 E/m2, mais pour les domaines les plus courus, on s’élève à 5 100 E/m2. C’est le cas pour les Trois Vallées, avec ses 600 kilomètres de pistes et huit stations, dont les célèbres Méribel, Val Thorens, Les Ménuires ou encore Courchevel, temple français du ski haut de gamme.

Mais ces prix moyens ne livrent que la tendance générale d’un marché par ailleurs hétérogène. On peut distinguer trois grandes catégories de stations savoyardes, si l’on en croit Jean-Jacques Botta. Les stations internationales, d’abord, qui dament le pion à toutes leurs voisines : Chamonix, Courchevel, Megève, Méribel et Val d’Isère exigent, dans l’ancien, un ticket d’entrée de 8 000 E/m², et vont bien au-delà. Plus abordables, ensuite, les stations fréquentées par une clientèle majoritairement européenne, avec une composante française. C’est le cas des Arcs, de La Plagne, de Val Thorens, des Ménuires et d’Avoriaz, où les niveaux de prix avoisinent 4 000 E à 5 000 E/m2. Les stations villages, enfin, plébiscitées à 80 % par une clientèle strictement hexagonale. « Hormis celles qui bénéficient d’un réel attrait, comme La Clusaz, Valloire et Valmorel ­– où le Club Méditerranée s’est implanté –, ces petites stations familiales dotées d’un domaine skiable modeste à faible altitude sont les plus pénalisées. Au mieux, leurs prix ont stagné et se sont stabilisés à moins de 4 000 E/m², au pire ils se sont dépréciés de 4 à 5 % par rapport à 2007 », constate Jean-Jacques Botta. À l’inverse, lorsqu’elles sont raccordées à un domaine skiable important, les stations de moyenne altitude voient leur cote remonter, tout en proposant des prix attractifs. C’est le cas des stations du Val d’Arly (les Saisies, Praz-sur-Arly…), qui ont accès aux 185 kilomètres de pistes de l’Espace Diamant. 

Taux d’occupation aléatoires

Selon les professionnels de la montagne, la diversification et la multiplication des animations, de même que l’amélioration progressive de la qualité des hébergements et les investissements en neige de culture, ont positivement influé sur le niveau de fréquentation des stations. Cela s’est ressenti sur l’ensemble de la saison d’hiver 2010-2011, dernière période ayant fait l’objet de statistiques(voir schéma p. 17). Mais les hasards du calendrier scolaire, de même que la ­conjoncture économique défavorable et l’évolution de l’enneigement parfois déficitaire sur certaines périodes ont des conséquences négatives sur la fréquentation touristique. Le taux d’occupation des logements mis en location est donc soumis aux aléas des réservations de dernière minute. Et des affections et désaffections de la clientèle étrangère. C’est particulièrement vrai sur le segment haut de gamme. Le départ des Britanniques, notamment, suite à la dépréciation de la livre sterling, avait jeté un coup de froid sur le marché immobilier alpin. Aujourd’hui, grâce à des taux de change légèrement plus favorables, cette clientèle, qui représente 50 % de la clientèle étrangère, est un peu revenue. Ainsi, selon la Fnaim Savoie, à Val d’Isère, 52 % des locataires sont étrangers et la part du Royaume-Uni atteint 63 %, devant la Scandinavie et la Belgique. À Courchevel 1850, à la transaction, la clientèle est majoritairement issue des pays de l’Est. À la location, le Royaume-Uni reste un acteur majeur tout au long de la saison. Les Suisses, plus précisément de Genève, sont quant à eux présents à Megève, aussi bien en tant qu’acquéreurs qu’en tant que locataires. Sur ces marchés considérés comme des valeurs sûres, le risque associé à un effondrement économique dans les pays clients est par ricochet bien plus élevé que dans les stations familiales à vocation plus hexagonale.

Selon Me Patricia Viollaz, « certaines baisses s’expliquent par le retrait de la clientèle étrangère qui a mis en vente, comme les traders anglais (biens rachetés par les capitaines d’industrie lyonnais). A contrario, certaines hausses sont dues au retour de la clientèle étrangère. C’est le cas à Chamonix où l’on observe un retour des Italiens très attachés à la station, depuis la réouverture du tunnel du Mont-Blanc ».

Posséder un bien locatif à la montagne implique d’intégrer ces paramètre. Les revenus qu’il  génère pourront être irréguliers. Le fait d’utiliser soi-même le logement est dans cette hypothèse un élément clé de compensation.

Rendements limités et charges majorées

Point négatif, si le prix du mètre carré est en hausse, les loyers plafonnent rapidement. Prenons l’exemple d’un deux-pièces dans trois stations cotées, appartenant chacune à une catégorie différente : à La Clusaz (Haute-Savoie), il s’achètera entre 180 000 E et 220 000 E et se louera 545 E par semaine en basse saison et 1 085 E en haute saison. à Courchevel 1850 (Savoie), vendu 420 000 E, il ne se louera pas plus de 950 E par semaine en basse saison et 1 600 E en haute saison. à Avoriaz (Haute-Savoie), enfin, évalué à 5 000 E/m2, notre deux-pièces se louera 538 E en basse saison et 1 150 E en haute saison. Par ailleurs, les charges sont loin d’être négligeables : s’ajoutant aux postes traditionnels valables pour toute copropriété, il faut s’attendre en montagne à une majoration des charges de chauffage, à une récurrence plus élevée des travaux exceptionnels (réfection de la toiture, ravalement d’une façade-bois, etc.), pénalisants si l’immeuble n’est pas parfaitement géré. Et à des impôts locaux élevés, résultant des investissements des collectivités locales  dans les équipements nécessaires à l’exploitation de la station.

L’ancien doit impérativement faire l’objet d’une rénovation

Pendant longtemps, les petits appartements et notamment les studios cabines ont représenté l’essentiel des transactions (entre 30 et 50 % du total des ventes). Ils sont aujourd’hui boudés par les acquéreurs et les vacanciers, qui se tournent vers des logements plus grands et plus confortables. Une mutation de la demande qui va de paire avec le développement des activités hors ski : balades en raquettes, en chiens de traîneaux, descentes en luge, détente, hammams, spas, saunas, piscines intérieures, fitness… Selon Pierre & Vacances, environ 30 % des clients à la montagne ne skient pas. L’appartement doit donc être plus spacieux, car la clientèle y passe plus de temps. « Les studettes de 13 m² des années 1980 ne font plus recette. Résultat, le prix au mètre carré de ces surfaces est divisé par deux par rapport au prix du marché », confirme Jean-Jacques Botta.

Dans ce contexte, il est clair que certains propriétaires n’ont eu d’autre solution que vendre leur studette, qu’ils ne parvenaient plus à remplir. Les hôteliers et autres commerçants locaux ont le plus souvent racheté ces biens qu’ils louent, après rénovation, à leurs salariés saisonniers. Mais des regroupements de studettes  ont également été opérés. Une fois restructurées, elles ont été remises sur le marché avec succès. Les communes de montagne sont très favorables à ces opérations et adaptent leur plan local d’urbanisme (PLU) ou leur plan d’occupation des sols (POS) en conséquence. C’est ainsi qu’à La Plagne, des bâtiments complets composés de studios de 18 à 20 m² se sont peu à peu transformés en appartements de 60 à 70 m². Selon le responsable du « Programme propriétaires » à Tignes, il faut compter 1 000 E/m² pour une rénovation complète (murs, cloison abattue, cuisine aménagée, remplacement de la moquette par un autre revêtement, boiseries, réfection de l’électricité, luminaires…). Mais cela en vaut la peine : plus la surface de l’appartement est grande, plus le prix au mètre carré est élevé, car les grandes surfaces sont rares dans la station.

Le patrimoine immobilier des stations de sport d’hiver est, en général, loin d’être uniformément remis à niveau. Les propriétaires décident souvent, à juste titre, de restaurer leur bien eux-mêmes, dans l’optique, soit de continuer à louer, soit de revendre au meilleur prix. Les investisseurs trouveront quand même sur le marché des biens à rénover moyennant une décote de 15 à 20 %, sauf emplacement exceptionnel : au pied des pistes et orienté plein sud, un bien, même en mauvais état, se paie le prix fort.

La défiscalisation reste un puissant moteur

Sur le marché du neuf, les résidences de tourisme tiennent le haut du pavé. Les programmes se sont multipliés sous l’effet du dispositif Censi-Bouvard, avantageux pour un investisseur désireux de louer en meublé non professionnel, et même, à terme, professionnel. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt et de récupérer la TVA de 19,6 % sur le montant de l’acquisition. Mais la réduction, égale à 18 % du prix de revient de l’acquisition, va être revue à la baisse par la loi de finances pour 2012 : le taux doit tomber à 14 % pour les biens achetés (signature de l’acte authentique : BOI 5 B-2-10) après le 1er janvier 2012, puis subir un nouveau coup de rabot fiscal, qui le ferait descendre à 12 %… Le dispositif reste néanmoins attractif. Il est en outre prolongé jusqu’en 2015, alors qu’il devait prendre fin en décembre 2012. 

Comment se calcule la réduction d’impôt? Sur le prix de revient (montant hors taxes de l’immobilier + frais) du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 E HT, hors mobilier. Elle est répartie sur neuf ans. Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement – c’est le cas de la plupart de ceux dont les promoteurs lancent la commercialisation, tels MGM à Flaine, Combloux, Valmorel… ou Sotarbat 360 aux Arcs 1800 –, la réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt au titre de chacune des huit années suivantes, à raison d’un neuvième de son montant. Et lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième incluse. En d’autres termes, la réduction est étalée sur neuf ans et jusqu’à quinze ans si elle est supérieure à l’impôt payé. Contrairement au dispositif Scellier, qui ne permettait d’acquérir qu’un seul logement par an, il est possible d’acheter plusieurs lots par an en résidences de tourisme dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. 

Dans l’ensemble, une fiscalité « tout compris » toujours incitative pour les investisseurs, d’autant plus que le dispositif Scellier est, lui, sur le point d’être supprimé par la loi de finances 2012. Ajoutons à cela que le propriétaire n’est contraint par aucun zonage géographique,  aucune condition de loyer ou de ressources du locataire, qu’il signe un bail commercial ferme de onze ans avec l’exploitant, et reçoit en échange un loyer garanti, net de charges, sans aucun souci de gestion... La formule a de quoi séduire. Un bémol, mais qui est plutôt de bon augure, le loyer promis par les poids lourds de la gestion de résidences de tourisme tend à diminuer : les temps semblent révolus où ils s’engageaient sur un loyer qu’ils ne pouvaient pas tenir dans la durée, compte tenu du niveau des charges dont ils étaient redevables. 

Au final, qu’il soit neuf ou ancien, un bien  immobilier à la montagne peut s’optimiser. à condition de ne pas trop en attendre en termes de revenus et d’être très exigeant sur l’emplacement (surtout en résidence de tourisme). Et pourquoi pas, d’y séjourner souvent.  

Laure Le Scornet


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , PROVINCE , STATION DE SPORT D HIVER , STATION DE SPORT D'HIVER




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