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Les terrains à bâtir touchés par la réforme des plus-values (Interview)

Les terrains à bâtir touchés par la réforme des plus-values (Interview)
Décembre 2011
Le Particulier Immo n° 281, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

La réforme de la taxation des plus-values immobilières va toucher de plein fouet le marché des terrains constructibles. Un très mauvais calcul pour renflouer les caisses de l’État : une nouvelle crise du logement se profile. Explications.

Marc Gédoux, président de Pierre étoile

1982
Ingénieur ESTP (école spéciale des travaux publics, du bâtiment et de l’industrie)
Novembre 1999
Directeur général de Franco Suisse bâtiment
Octobre 2007
Président de Pierre étoile (société francilienne de promotion et de construction immobilière)

À vous croire, s’il faut identifier un effet pervers de la réforme sur les plus-values immobilières, ce serait sans conteste le gel des transactions portant sur les terrains à bâtir

M.G. L’équation de dégressivité de l’impôt, telle qu’elle a été mise en place dans le nouveau régime des plus-values immobilières applicable à compter du 1er février 2012 – autrement dit un système d’abattement progressif –, encourage les propriétaires à garder les biens deux fois plus longtemps qu’avant. à savoir trente ans, contre quinze ans actuellement, s’ils entendent bénéficier de l’exonération totale. Or, si un bien immobilier déjà construit exige un entretien de la part de son propriétaire, pouvant le contraindre à vendre, un terrain nu peut très bien être conservé à moindre frais, sous réserve du paiement de la taxe foncière. Il faut savoir que le montant de celle-ci, s’agissant d’une parcelle non encore construite, est peu élevé, de l’ordre de 500 à 2 000 E par an en moyenne en l’île-de-France. L’impact de la réforme est déjà perceptible sur le marché des transactions, d’autant qu’un premier projet, abandonné car ayant suscité une levée de bouclier, devait entrer en vigueur le 24 août dernier. Nombre de programmes envisagés par les promoteurs sont ainsi remis en cause par des propriétaires renonçant à vendre leur terrain pour échapper à un impôt perçu comme confiscatoire. La société Pierre Étoile vient d’être confrontée à une telle situation. Nous étions en pourparlers avec un particulier souhaitant vendre un terrain situé à Aubervilliers. Nous visions la réalisation d’un programme de 57 logements. Ce terrain, reçu en donation il y a seize ans, était estimé à 250 000 E en 1995. Il vaut aujourd’hui 3 M E. Au vu de la réforme, le propriétaire, qui comptait céder son bien pour assurer sa retraite, y a renoncé. Il n’était nullement disposé à acquitter au fisc plus d’un million d’euros d’impôts sur la plus-value réalisée contre… zéro si la loi n’avait pas changé. Pour lui, l’allongement de la durée de détention pour bénéficier de l’exonération s’est traduit par un changement de stratégie patrimoniale : il va continuer à louer pendant quatorze ans le garage implanté sur le terrain, qui lui rapporte aujourd’hui 15 000 E par an. Ce cas est loin d’être isolé.

Cette réforme va, selon vous, accroître la pénurie foncière, surtout en zone urbaine où les terrains constructibles sont résiduels, limités à des dents creuses…

M.G. Puisqu’il est clair que des propriétaires préféreront conserver leur bien nu et laisser « couler » les trente ans, la réforme fiscale fait inévitablement courir ce risque. Or, une pénurie foncière accrue, c’est un renchérissement attendu des prix sur les terrains. Sans compter la hausse mécanique du prix de vente demandé par les vendeurs de terrains aux fins d’éponger leur impôt sur la plus-value. Les dessous-de-table permettant au vendeur de minorer la plus-value déclarée ne manqueront pas de refaire à leur tour surface. Le constat sera d’autant plus criant dans les secteurs fortement déficitaires en logements, là où les prix des terrains – corrélativement les plus-values – sont déjà extrêmement élevés, voire excessifs, vu la très forte demande. Sans surprises, les plus fortes tensions vont s’enregistrer en île-de-France, en Rhône-Alpes et dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. 

Vous dénoncez d’autres conséquences en cascade générées par la réforme, qui la rendent finalement contre-productive… 

M.G. On s’attend à un manque à gagner pour les collectivités locales, déjà pénalisées par la suppression de la taxe professionnelle : celles-ci vont désormais subir de plein fouet la chute des droits d’enregistrement occasionnée par des transactions moindres. Le budget de 2,2 Mds E que la taxation alourdie des plus-values immobilières est censée apporter dans les caisses de l’État, selon les estimations de Bercy pour 2012, pourrait donc être sérieusement écorné… Il faut prendre conscience que le gouvernement prépare une crise du logement à compter de 2014 et 2015. C’est mathématique. Il faut à un promoteur deux années en moyenne pour faire aboutir une opération immobilière – dont une pour acheter le terrain et se faire délivrer le permis de construire, or, en 2012, la réforme va diminuer le volume de foncier constructible par défaut de vendeurs, et créer de telles tensions sur ceux qui seront mis sur le marché qu’une transaction pourrait devenir inenvisageable. Au lieu d’une approche intelligente et responsable, gage de croissance, le plan d’austérité, en raisonnant à court terme, hypothèque l’avenir en conduisant à une récession dans le secteur l’immobilier neuf.

Vous jugez cette mesure d’autant plus choquante que le secrétaire d’État au logement, Benoist Apparu, dans le but d’éviter la rétention des terrains à bâtir, avait imaginé faire exactement l’inverse ! 

M.G. L’idée était d’alourdir la taxation sur les terrains à bâtir – le plus opportun aurait été de mettre en place une imposition couplée à la taxe foncière – au fur et à mesure de l’allongement de la détention. Il eut été préférable de vendre un terrain après en avoir hérité, plutôt que de le conserver. Ce régime n’aurait pas été pénalisant pour le propriétaire. Dans les faits, lorsqu’il prend la décision de vendre un terrain à bâtir, celle-ci se prend lors d’une succession, à un stade où il y a des droits à payer et des patrimoines à arbitrer. L’intuition de Benoist Apparu était la bonne, car elle aurait fluidifié le marché. 

Propos recueillis par Marianne Bertrand


Mots-clés :

PLUS-VALUE IMMOBILIERE , TERRAIN A BATIR




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