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Valorisez votre studio : les travaux qui font mouche

Valorisez votre studio : les travaux qui font mouche
Décembre 2011
Le Particulier Immo n° 281, article complet.
Auteur : PHILIPPE (Nathalie)

Sur un marché concurrentiel, hors des grandes agglomérations, un studio en mauvais état ne se loue pas, ou mal. Pour attirer et garder un locataire, l’espace doit lui sembler désirable. Cela suppose un certain savoir-faire, des idées mais pas forcément de gros moyens. Nos conseils et astuces pour vous aider dans cette démarche.

Votre studio est de plus en plus difficile à louer ? Vos locataires ne restent pas ? Il est temps de vous demander si le produit est toujours attractif et concurrentiel sur le marché. Depuis combien de temps n’avez-vous pas rénové les lieux ? Force est de constater que la formule kitchenette, carrelage blanc uniforme et néons aux plafonds a vécu… Même si les entreprises de rénovation la conseillent toujours, car elle est simple à mettre en œuvre et peu coûteuse, la preuve est faite qu’embellir un studio dépasse les simples critères de fonctionnalité. Sachez que le temps que vous accorderez à repenser l’espace du tout au tout représente un levier de valeur ajoutée, pour obtenir un produit de location désirable, même s’il n’est pas parfait. 

Premier impératif : guider le regard du visiteur. Lorsque celui-ci entre dans un appartement inconnu, il en fait très rapidement la synthèse : les lieux sont accueillants ou pas. Certains logements présentent de gros défauts, qui passent inaperçus, car leurs atouts sont bien mis en valeur et compensent largement leurs faiblesses. Le but : le tiercé de tête doit être constitué d’impressions positives, laissant les points faibles au second plan.

Voici quelques rappels de bon sens pour mettre votre bien en valeur et gagner ainsi en temps d’occupation, voire en niveau de loyer (voir simulation p.33).

Commencez par établir un état des lieux précis

Vous voilà seul dans le studio. Prenez le temps de l’observer et listez ses points faibles. Faites-vous accompagner par une personne de votre entourage susceptible d’habiter un studio, étudiant, adulte après un accident de la vie, personne à la retraite, actif qui vient travailler dans votre région… Ses suggestions seront avisées.

Par ailleurs, remémorez-vous les commentaires des visiteurs n’ayant pas aimé l’appartement, ou demandez à l’agence quels sont les points qui ont le plus souvent déplu aux candidats. Si le prix est jugé trop élevé, c’est qu’il ne vaut pas son loyer. Il y a des raisons à cela.

Mettez-vous à la place de votre locataire potentiel

Les principales enseignes ayant vocation à équiper les studios ont à leur service une équipe de stylistes et d’architectes d’intérieur qui imaginent de petits espaces décorés à petits prix et dans l’air du temps. Leur site internet ou leur catalogue est donc une source d’inspiration pour vos locataires potentiels, mais aussi pour vous. Ikea est un grand classique du studio bien pensé à prix doux. Les magasins Fly, Conforama, Habitat, pour ne citer qu’eux, ou des sites de décoration sur internet, vous donneront une foule d’indices pour détecter ce qui ne rend plus votre bien attractif. En les consultant, demandez-vous quels sont les principaux écarts avec votre studio. L’impression d’espace ? Les couleurs ? Les matières ? Les éléments d’équipement ? 

La difficulté est alors de se lancer dans une rénovation ou une décoration qui ne soient pas forcément de votre propre goût, mais qui puisse donner le coup de cœur au plus grand nombre, en écartant les partis pris créatifs trop audacieux. Vos priorités doivent rester celles de ceux qui habiteront les lieux.

Fiez-vous aux Six critères immuables d’évaluation

État général de propreté, luminosité, sensation d’espace, présence de rangements, confort lié aux équipements et compatibilité de la décoration avec ses propres goûts : tous les professionnels vous le diront, ces six critères constituent la grille d’appréciation d’un intérieur.

La propreté et la fraîcheur

Cela semble évident, et pourtant propreté et fraîcheur sont des critères souvent sous-estimés. Avant d’entamer des travaux, pensez au grand nettoyage. Il suffira peut-être à rafraîchir votre petit logement. Voici une liste d’opérations peu coûteuses et aux effets parfois spectaculaires.

Attaquez-vous aux tâches et aux dépôts : chassez toutes traces de doigts sur les portes, nettoyez les dépôts gras sous la hotte et sur les plaques, supprimez les moisissures dans la douche. Si la peinture est terne, mais encore en bon état, lessivez les murs pour lui donner une seconde jeunesse (vous serez surpris de la couleur de l’eau).

Dans les pièces d’eau, refaites les joints en silicone, et éventuellement ceux en ciment des faïences murales. Effet « récemment installé » garanti. Vous pouvez aussi faire réémailler une baignoire abîmée ou terne, qui donne l’impression d’être sale. Enfin, enlevez toute trace de calcaire avec un produit adapté, y compris dans les W.-C., pour retrouver de la brillance. Si la cuvette est trop ancienne, changez-la. Et n’hésitez pas à remplacer les vieux robinets qui gouttent par des mitigeurs.

Au sol, si vous avez un parquet ancien taché et rayé, poncez-le et revitrifiez-le. Il redeviendra alors un atout.

La luminosité et l’éclairage

Pour les logements peu lumineux, avec un vis-à-vis important ou une orientation peu ensoleillée, il faut ruser. Afin de capter la lumière du jour, disposez un grand miroir (n’oubliez pas de le mentionner dans l’état des lieux d’entrée) à même le sol, contre le mur droit ou gauche de la fenêtre, en fonction de l’orientation et de l’intérêt de la vue. Le résultat est souvent spectaculaire. Vous pouvez aussi réchauffer un pan de mur avec une teinte claire mais lumineuse (pastel de couleur chaude). À noter que de nouvelles formules de peinture existent renvoyant mieux la lumière. Enfin, préférez des meubles de cuisine et de salle de bain très clairs, en bois laqué ou métallisés.

La sensation d’espace

Elle n’est pas seulement dépendante du nombre de mètres carrés. Aménagez les lieux logiquement et sans trop les encombrer, utilisez des effets d’optique.

Privilégiez les couleurs claires et uniformes : si le plafond est bas, peignez-le en blanc, poutres incluses, et préférez un revêtement de sol et des murs très clairs, blancs ou coquille d’œuf. De même, si vous évitez les ruptures visuelles, entre l’entrée et la pièce à vivre par exemple, avec un sol uniforme partout (sauf dans les pièces d’eau, revêtues d’un carrelage clair), l’espace paraîtra plus grand. Ton sur ton avec le mur, un placard fermé se fera moins imposant. Les étagères ouvertes, à l’inverse, donnent une impression de vide quand l’appartement est inoccupé.

Un intérieur uniforme et harmonieux séduira toujours le plus grand nombre. Et cette neutralité laissera votre futur locataire se projeter avec sa touche personnelle de couleur (coussins, cadres…).

La sensation d’espace est aussi une question de proportions. Utilisez des petits meubles, de faible profondeur (hors penderie, inévitable). Le compteur d’électricité, s’il gêne ou encombre un mur, peut être déplacé à l’occasion de travaux électrique. À défaut, il peut se faire plus discret dans un coffrage amovible, ou sous un placard aux dimensions proches, dans une teinte ton sur ton avec le mur. Enfin, si une porte s’avère inutile (de l’entrée au séjour par exemple), enlevez-la, ou remplacez-la par un panneau coulissant.

La présence de rangements

Le secret est d’occuper le moins d’espace possible au sol. Essayez de profiter de la ventilation : une vasque avec son meuble chassera un lavabo à colonne. Pour permettre le rangement des valises et objets à faible rotation (rollers), une entrée très haute sous plafond se dotera d’une étagère murale en hauteur (à 2 m du sol) assez profonde. Chaque recoin inutile peut ainsi se convertir en espace de stockage. Les fonctions deux-en-un sont parfaites : une armoire à pharmacie remplacera avantageusement un miroir et un placard. 

Une entrée inutilisée se transforme aisément en bibliothèque : des étagères suspendues sur toute la longueur d’un mur sont discrètes et séduiront, par exemple, des étudiants disposant d’un budget « meuble » limité. Pour ces pièces étroites, pensez à des rangements de faible profondeur (35 à 40 cm), aériens lorsqu’ils sont fixés au mur.

Le confort des équipements

Soignez l’isolation, l’électricité et le chauffage. Car c’est à l’usage que le locataire détermine son envie de rester, ou de donner son préavis. Isolation du bruit et des températures, fenêtres à double vitrage, porte d’entrée insonorisée… feront la différence au quotidien. De même, un ballon d’eau chaude de taille suffisante (75 l) procurera une température constante, ce que des chaudières plus anciennes n’offrent pas toujours. Et pour éviter le jeu des rallonges et multiprises, risqué et peu pratique, prévoyez lors d’une rénovation électrique suffisamment de prises.

L’électroménager est un atout. Il n’est pas nécessaire d’investir dans le haut de gamme, du fonctionnel suffit : un four à micro-ondes avec grill représente peu d’investissement (moins de 100 E ) et pourtant… fera le bonheur du locataire qui pourra faire dorer tarte ou pizza.

Mais le summum du confort, c’est le lave-linge. Idéalement accompagné d’un sèche-linge, en colonne pour ne pas prendre de place. Car avec ses 60 cm2 au sol, cette installation est un gain d’espace au quotidien, et un déclencheur de coup de cœur. Adieu Lavomatic et séchage interminable. C’est l’argument massue. Et ces deux appareils seront rentabilisés en deux ans. Prévoyez une extension de garantie de cinq ans pour être dépanné immédiatement et gratuitement si besoin.

La décoration de base, compatible avec tous les goûts

Si tout est en bon état dans le studio, sans défaut majeur, mais que vous avez des difficultés à le louer, la décoration est peut-être son talon d’Achille. Couleurs datées, papiers peints défraîchis, luminaires moroses, meubles antiques dans les pièces d’eau… 

Côté cuisine, si votre budget est serré, essayez de remplacer les portes des meubles de taille standard par de plus récentes, en conservant les caissons. Sinon, repeignez-les après avoir passé une bonne couche de primaire d’accrochage. Autre solution a minima : changer les poignées usées ou datées.

Si la faïence est démodée (motifs rustiques, couleurs décalées), remplacez-la par une crédence neutre. Dans la salle de bains, une peinture soigneusement appliquée sur un carrelage nettoyé à fond et recouvert d’une couche accrochage retrouvera une nouvelle jeunesse.

Enfin, si tout le sol est carrelé et froid (ou abîmé), réchauffez-le avec un linoléum qualitatif. Beaucoup de progrès ont été faits dans ce domaine. De même, un parquet flottant, même de qualité moyenne, changera du tout au tout un appartement aux sols anciens et inesthétiques.

Atténuez les gros défauts

Impossible de faire disparaître un gros point faible, mais on peut l’atténuer. Les exemples que l’on rencontre le plus souvent :

  • une vue sur un mur ou beaucoup de vis-à-vis ? Placez devant les fenêtres ou sur leur rebord, lors des visites, une balconnière avec des petits bambous, des plantes non occultantes ou des fleurs, qui recréeront un plan extérieur plus agréable à regarder. Le mur passera plus aisément au second plan.
  • Des pièces tout en longueur ? Pensez à poser un miroir dans les faibles largeurs pour agrandir la pièce. Et à une couleur tout en contrastes sur le pan de mur éloigné, voire une très grande photo, au bout de la longueur : cela captera l’attention et rééquilibrera l’espace.
  • Un appartement très mansardé ? En dessous de 1,50 m de hauteur sous plafond, les rangements se réfugient dans la zone basse si vous fermez les surfaces concernées en petits placards, minidressings ou penderies. Peignez-les de la même couleur que les murs. Le reste de l’espace n’en sera que plus facile à aménager.
  • Une mezzanine étouffante ? Dans une pièce de 10 m2, une mezzanine de 4 m2 arrête la lumière et donne une sensation d’étouffement. Deux astuces : peignez-la en blanc ou en noir, des « non-couleurs », pour la rendre plus discrète qu’en bois naturel. Sans oublier le dessous, comme un plafond.
  • Un rez-de-chaussée exposé aux regards ? Pour gagner en intimité sans renoncer à la lumière, faites poser sur les vitres un vernis translucide à effet givré jusqu’à la hauteur des yeux. La sensation d’intrusion s’atténuera. Améliorez également le sentiment de sécurité : changez une fenêtre trop fragile, et équipez-la d’un volet roulant haut sécurité. Faites également blinder la porte d’entrée, cela rassure au niveau de la rue surtout.
  • Un appartement peu lumineux ? Tous les revêtements (sols et murs) doivent être très clairs et brillants pour capter et refléter la lumière, réchauffés d’un peu de jaune (coquille d’œuf…). Et n’hésitez pas à installer un ou deux miroirs près des sources principales de lumière.
  • Des tuyaux disgracieux ? La solution la plus économique est de les rendre invisibles avec une couche de peinture ton sur ton avec les murs. Le coffrage amovible – en cas de fuite – est une autre option, un peu plus coûteuse. Si vous refaites tout à neuf, pensez à faire vérifier que tous ces tuyaux ont bien leur utilité, pour supprimer ceux qui ne serviraient plus (pensez à vous assurer que c’est possible vis-à-vis de la copropriété).
  • Des pièces trop petites ? Abattre une cloison est moins coûteux qu’on ne le croît pour réunir deux pièces et gagner en sensation d’espace. Surtout si, par chance, vous n’avez pas d’installation électrique ni de tuyaux fixés sur celle-ci.
  • De l’humidité dans la pièce d’eau ? Les traces noirâtres dans les coins supérieurs éloignés des fenêtres (et au-dessus de la douche) trahissent une mauvaise ventilation de la pièce. Faites réparer ou installer une VMC directement reliée à l’interrupteur de la salle de bains. Une façon de vous assurer que désormais, vos locataires l’activeront à chaque passage, sans avoir à y penser.

En tout état de cause, l’objectif doit rester la valorisation de votre patrimoine avec des améliorations sur mesure, car il y a mille façons de rénover un studio… La valorisation doit se retrouver dans les loyers, puis dans le prix de revente.

Aussi, cherchez le bon compromis entre investissement à court terme (location), et réaménagement à long terme (valeur du bien), pour idéalement rentabiliser votre rénovation… deux fois ! 

Nathalie Philippe

 

 


Mots-clés :

CHAMBRE DE BONNE , INVESTISSEMENT LOCATIF , TRAVAUX




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