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Trouvez des financements pour vos travaux d'économie d'énergie

Trouvez des financements pour vos travaux d'économie d'énergie
Décembre 2011
Le Particulier Immo n° 281, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Les copropriétés pourvues d’un chauffage collectif devront se préoccuper de leur consommation énergétique dès l’année prochaine. Un certain nombre d’aides aux travaux et de subventions existent pour alléger les coûts. Nos clés pour en bénéficier.

La question des économies d’énergie ne sera plus réservée aux syndicats les plus volontaristes. Dès 2012, les copropriétés pourvues d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement auront cinq ans pour réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) et, pour les immeubles de plus de cinquante lots, fournir un audit énergétique. Au vu des résultats, le syndic devra proposer, dans un délai de cinq ans, la réalisation d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou la conclusion d’un contrat de performance énergétique. Les copropriétés les plus consommatrices vont donc devoir faire face à de nouvelles dépenses. Alors que le gouvernement, plan de rigueur oblige, rogne sur les dispositifs d’aides à la rénovation énergétique des bâtiments anciens, un certain nombre de dispositifs et d’aides locales sont au contraire maintenus, voire amplifiés. Encore faut-il en avoir connaissance, trouver le ou les financement(s) approprié(s) – la variété des situations sociales au sein d’une copropriété peut impliquer le recours à des aides spécifiques pour les ménages les plus modestes – et les bons interlocuteurs pour les mettre en œuvre efficacement. Car si l’intérêt des copropriétaires pour l’amélioration énergétique de leur logement reste vif, beaucoup ne pourront franchir le pas que s’ils bénéficient de ces aides. L’idéal serait sans doute la mise en place d’un prêt à taux zéro (éco-PTZ) collectif, ce que les associations de copropriétaires appellent de leurs vœux. Mais il y a peu de chance pour qu’il voie le jour. La dernière loi Warsmann devrait toutefois faciliter la souscription de prêts collectifs, les mieux adaptés à la copropriété (voir encadré p. 50). Toujours est-il que le conseil syndical devra porter le projet et suivre sa mise en œuvre. Vers qui pourra-t-il se tourner et sur quelles aides financières pourra-t-il compter si la copropriété veut engager des travaux de rénovation énergétique ? 

Les collectivités locales

Depuis 2004, les collectivités territoriales sont incitées, dans le cadre du Plan climat national, à prendre en compte la lutte contre le changement climatique et la maîtrise de l’énergie, dans leurs documents de planification. Le résultat, ce sont des projets de rénovation de l’habitat qui se multiplient localement. Quelques exemples ? Le programme « Mur Mur », initié par la ­communauté ­d’agglomération Grenoble-Alpes-Métropole, qui finance les travaux d’isolation en copropriété jusqu’à 40 % pour les programmes les plus exigeants. En région Centre, les copropriétés mettant en place des travaux d’isolation bénéficient quant à elles d’un éco-PTZ local d’un montant de 15 000 E, cumulable avec le crédit d’impôt (voir notre zoom p. 51). Dernière en date, la Région Rhône-Alpes a lancé un appel à projet pour mener à bien 1 000 rénovations de logements basse énergie. Avec une subvention maximale de 12 000 E pour les bouquets de travaux les plus ambitieux. « Seules les copropriétés qui ont déjà enclenché un projet pourront être dans les délais pour bénéficier de ces subventions. Un projet de rénovation énergétique dans une copropriété volontariste, c’est trois assemblées générales* au minimum », précise Delphine Agier, responsable urbanisme et habitat au Pact Arim du Rhône.

L’agence nationale pour l’habitat 

 Principal levier de financement pour les copropriétaires modestes et pour les bailleurs pratiquant des niveaux de loyer peu élevés, l’Agence nationale pour l’habitat (Anah) a réorienté depuis 2010 une partie de ses aides vers la rénovation énergétique. Son programme « Habiter mieux » couvre aujourd’hui la quasi-totalité des départements français (à l’exception notable de la Seine-Saint-Denis et de l’Essonne, en cours de signature). L’aide attribuée par l’Anah se compose d’une subvention de 1 100 E, à laquelle s’ajoute une prime du Conseil général plafonnée à 500 E. Bonus à son tour doublé par l’Anah. Au maximum, c’est donc 2 100 E qu’un copropriétaire peut mobiliser par ce canal. « Aujourd’hui, nous traitons mille dossiers par mois. Mais l’objectif pour 2012 est de quadrupler le nombre de propriétaires aidés », prévoit Éric Lagandré, chargé de mission au service des études, de l’évaluation et de la prospective de l’Anah. 

La copropriété – et chaque ­copropriétaire pris individuellement – doit répondre à plusieurs conditions pour bénéficier de cette aide :

  • un contrat d’engagement local contre la précarité énergétique doit avoir été signé sur le territoire où se situe le logement (lire la liste sur le site www.anah.fr) ;
  • les travaux doivent permettre de réaliser au moins 25 % d’économie sur la facture énergétique ;
  • le bâtiment doit avoir plus de quinze ans à la date du dépôt de dossier ;
  • l’acquisition du logement ne doit pas avoir donné lieu à d’autres financements de l’État, tel un PTZ, depuis les cinq dernières années ;
  • la subvention est conditionnée à des plafonds de ressources pour les propriétaires occupants et à des plafonds de loyers pour les propriétaires bailleurs.

L’avantage de ce programme : il est cumulable avec la subvention nationale de l’Anah pour l’amélioration de l’habitat. Toujours accordée en fonction des ressources du foyer (conditions et montants à consulter sur notre site, www.leparticulier.fr), cette subvention prend en charge, selon les demandes, de 20 à 35 % des travaux, avec un plafond de dépenses de 20 000 E HT. Elle peut être octroyée à titre individuel et collectif. 

L’inconvénient : ces aides, lentes à se mettre en place, ne sont mobilisables qu’après la réalisation des travaux même si, dans certains cas, l’Anah peut verser des avances (jusqu’à 70 %). « Pour monter un projet et obtenir l’accord des financiers, il faut compter un délai de trois à six mois », estime Delphine Agier. 

Le certificat d’économie d’énergie 

Le mécanisme est encore peu connu des copropriétaires. Pourtant, il peut représenter une aide substantielle dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique. Les certificats d’économie d’énergie (C2E) générés par l’achat d’équipements ou de matériaux plus performants (isolants, chaudière à condensation, etc.) sont en effet désormais monnayables auprès des fournisseurs d’énergie. Plus précisément, ce sont les gains énergétiques de l’opération (comptabilisés en watt heures Cumac) atteints grâce aux travaux, qui sont cédés à ces derniers. En effet, les fournisseurs d’énergie sont contraints, depuis 2005, de réduire leur propre consommation énergétique sous peine de lourdes pénalités. Le rachat de C2E est l’une des voies choisies pour se conformer à la loi. Pour une copropriété, la revente de C2E peut constituer un bonus appréciable. Témoin, cet immeuble d’une trentaine de lots situé à Mainvilliers, en Indre-et-Loire, qui a pu amortir 13 % de ses dépenses d’isolation (murs et toiture terrasse) grâce aux C2E générés par l’opération : soit 42 000 E perçus en novembre, pour des travaux d’un montant total de 327 000 E hors taxes, qui avaient débuté un an plus tôt.

Le mécanisme reste très abstrait pour bon nombre de copropriétaires. Par ailleurs, si les principaux fournisseurs d’énergie et de carburant (EDF, GDF, Total, Poweo, Direct énergie, Auchan, Carrefour, Leclerc) communiquent désormais abondamment leurs offres, il reste difficile, pour le grand public,  de les comparer entre elles (les certificats sont revendus sur un marché secondaire auquel les particuliers n’ont pas accès). Plusieurs nouveaux acteurs se sont donc engouffrés dans cette brèche et proposent, à la manière de courtiers, de revendre les C2E aux fournisseurs les plus offrants. À la clé pour la copropriété, des tarifs de rachat supérieurs de 40 à 70 % en moyenne aux offres grand public. Parmi ces nouveaux entrants, on peut citer Certinergy, entreprise de conseil en certificats d’énergie, mais aussi « Habitat en région services », filiale de la Caisse d’épargne, qui lancera son offre de conseil aux copropriétés ce printemps 2012. 

Toutefois, pour bénéficier de ­meilleures offres, il faut pouvoir garder la main sur ses attestations de fin de travaux. Et les artisans ou entreprises concernés ne jouent pas toujours franc jeu. « Parfois, les certificats sont enregistrés et valorisés par les artisans eux-mêmes… Sans qu’ils en avertissent leurs clients », dénonce Vanessa Baro, chargée énergie auprès de L’association de consommateurs CLCV (Consommation Logement et Cadre de vie). La copropriété a donc tout intérêt à spécifier contractuellement qu’elle valorisera elle-même ses travaux. Toutefois, toutes les entreprises ne l’acceptent pas. Ainsi, les artisans partenaires de Bleu Ciel (EDF), ou Dolce Vita (GDF) font-ils systématiquement remonter les certificats d’énergies aux fournisseurs dont ils dépendent. Dans un même ordre d’idée, le doublement de la prime à la casse pour l’achat d’une chaudière au fioul à condensation est conditionné par l’abandon par le particulier des C2E générés. Par ailleurs, certains dispositifs d’aide sont liés à la reprise des certificats d’énergie. C’est notamment le cas de celui de l’Anah ou de certaines subventions régionales. Dans tous les cas de figure, il est primordial de sceller un accord sur la revente de ses C2E avant le vote des travaux en assemblée générale, pour pouvoir les valoriser. Dernier point : les certificats doivent jouer un rôle moteur dans le processus de décision : « Il faut prouver que ce mécanisme a déclenché les travaux, sinon on en perd le bénéfice », prévient Renaud Dhont, responsable thermique et fluide pour l’Association des responsables de copropriété (ARC).

Le Contrat de Performance  énergétique 

Malgré un développement encore limité dans le logement collectif, le contrat de performance énergétique (CPE) lancé en 2009 n’est pas dénué d’intérêt pour les copropriétés en quête de financement. Ce contrat, signé entre le syndicat des copropriétaires et un prestataire, vise à garantir par contrat les économies qui seront engendrées après les travaux. « L’offre est encore balbutiante, mais le CPE suscite beaucoup d’espoir pour motoriser la rénovation énergétique. Cela revient à dire qu’une partie des économies réalisées sert à financer les travaux puisqu’elles sont quantifiées et garanties contractuellement », estime Dimitri Molle, cofondateur du bureau d’étude Sénova. Gaz de France Provalys, marque de GDF Suez et Bouygues Construction, à travers ses filiales Bati Renov, élan et Cogemex, sont pour l’heure les seuls à proposer une offre calibrée pour les copropriétés, après avoir expérimenté ce ­dispositif dans l’immobilier tertiaire. Bati Renov vient de s’engager sur une diminution de 40 % sur quinze ans de la consommation d’un immeuble d’une cinquantaine de lots à la périphérie de Paris. Les travaux comprendront une isolation de la façade, des combles et du plancher haut des caves, le remplacement des fenêtres et une amélioration du système de chauffage. « Aujourd’hui, ce sont les entreprises qui prennent les risques. Les consommations dans le logement privé sont bien plus difficiles à maîtriser que dans l’immobilier tertiaire. Une définition des obligations liées au CPE est en cours d’élaboration pour faciliter son développement dans le collectif », note Me Olivier Ortega, avocat associé du cabinet Lefebvre et Pelletier, auteur d’un rapport pour le ministère de l’écologie sur les contrats de performance énergétique.

La mise à contribution du locataire

Sur le papier, le dispositif de partage des coûts des travaux d’énergie a quelques avantages. Le bailleur, en concertation avec le locataire, définit un bouquet de travaux pour la rénovation énergétique d’un logement, moyennant une participation du locataire. En clair, l’occupant voit sa facture énergétique baisser et le bailleur ne supporte pas seul le coût des travaux. Sur la quittance de loyer et l’avis d’échéance, le bailleur ajoute une ligne : « Contribution au partage de l’économie de charges ». 

Cette contribution ne peut pas dépasser la moitié des économies estimées sur les charges et elle est d’une durée de quinze ans au maximum. La précision des travaux éligibles en termes d’équipements et de performance rend toutefois le dispositif plus lourd qu’il n’y paraît. « C’est relativement complexe et technique à mettre en place. Comme c’est le locataire qui est redevable des frais de chauffage, les propriétaires ne sont pas vraiment incités à entreprendre des travaux. Je suis en contact avec des propriétaires tous les jours, et je n’ai eu aucune question à ce sujet en trois ans », témoigne Romuald Caumont, chargé de mission l’espace info énergie du Loiret (45). Aujourd’hui, seules quelques expériences ont été menées dans le logement social. 

Jorge Carasso

*La loi Grenelle II a allégé les règles de majorité pour la décision des travaux d'économies d'énergie (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965)


Mots-clés :

CERTIFICAT D'ECONOMIE D'ENERGIE , COPROPRIETE , ECO-PTZ , ECONOMIE D'ENERGIE , SUBVENTION , TRAVAUX




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