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Diviser sa parcelle pour valoriser son bien

Diviser sa parcelle pour valoriser son bien
Novembre 2011
Le Particulier Immo n° 280, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Vendre une partie de son terrain est une opération financière avantageuse en zone urbaine où les terrains constructibles sont rares. Elle intéresse un nombre croissant de propriétaires. Faire aboutir un tel projet demande du savoir-faire, par conséquent le recours à des acteurs qualifiés.

Les clés
  • Vérifier que le projet est réalisable
  • La cession du terrain doit être précédée d’une autorisation de diviser
  • Le projet doit être conforme à l’article 5 du plan local d’urbanisme
  • Des experts de la division fournissent des projets clés en main

En zone urbaine, les terrains constructibles sont rares. Un nombre croissant de propriétaires disposant d’un terrain assez important (300 m2 au minimum) décident d’en vendre une partie en tant que nouvelle parcelle constructible, conservant leur maison existante avec un plus petit jardin. Ou bien vendent leur maison après avoir divisé leur terrain, pour construire sur la parcelle détachée une habitation leur convenant mieux. Voire, cèdent les deux lots : leur maison avec jardin et un terrain ­constructible. L’opération est financièrement avantageuse et permet de répondre à des scénarios multiples. Le plus fréquent reste celui d’un couple ayant élevé ses enfants, qui n’a plus l’usage d’un grand jardin difficile à entretenir et qui souhaite financer la construction d’une maison plus conforme à ses besoins, économe en énergie, adaptée au grand âge, sans recourir au crédit… et sans changer de quartier. Mais la motivation peut être tout autre : achat d’une résidence secondaire, financement de travaux, des études ou du logement des enfants, etc.
La division immobilière monte ainsi en puissance, répondant à de nouvelles attentes et intéressant de nouveaux acteurs, à l’image des sociétés Covalem et Terra in Design, qui proposent des montages clés en main aux propriétaires désireux de réaliser une telle opération. Toutefois, si certaines communes encouragent leurs habitants à aller dans ce sens, d’autres – et ce sont les plus nombreuses – s’y opposent systématiquement. Par ailleurs, aussi séduisante soit-elle, la division de parcelle reste une opération complexe qui demande du savoir-faire et, par conséquent, le recours à des acteurs qualifiés.

L’étude de faisabilité

Première étape, incontournable : vous devez procéder à une étude de faisabilité technique, juridique et architecturale pour savoir si votre projet est réalisable. Un géomètre expert local vous sera à ce stade très utile, grâce à sa connaissance du quartier, à ses archives et à sa maîtrise des règles locales d’urbanisme. « Il a la capacité de savoir si une parcelle est ou non détachable et si elle est ou non constructible », souligne Me Marie-Ange Bartoli-Crepin, notaire à Chambéry. Le géomètre saura donc se prononcer sur la réussite de votre projet, vous évitant d’entamer des formalités inutiles, car la division de terrain n’est pas possible partout.
Le recours à cet homme de l’art est de toute façon obligatoire si vous poursuivez dans votre intention. Depuis le 1er octobre 2007, la réglementation impose en effet de faire borner un terrain en vue de sa division (Code de l’urbanisme, art. L. 111-5-3). Réalisé par le géomètre, le bornage fixe définitivement les limites et la superficie réelle du lot à détacher. Il doit être contradictoire. Si les voisins s’y opposent, il faut procéder à un bornage judiciaire. En théorie, le coût (libre et variable selon la complexité du dossier) est réparti entre les personnes intéressées, mais dans les faits le demandeur paie. Quoi qu’il en soit, mieux vaut satisfaire à cette obligation : l’avant-contrat ou l’acte de vente portant sur la parcelle divisée peut être annulé s’il ne fait pas mention du descriptif du terrain issu du bornage (CU, art. L 111-5-3).

Déclaration préalable ou permis  d’aménagement ?

Sous peine de sanctions civiles (notamment la nullité de l’acte) et pénales (15 000 e d’amende), la cession du terrain doit être précédée d’une autorisation de diviser : soit une déclaration préalable, soit un permis d’aménager. Ce dernier est nécessaire pour les divisions (ou lotissements)1 qui créent plus de deux lots à construire sur une période de moins de dix ans, lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou d’espaces communs ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé (CU, art. R 421-19 a). La déclaration préalable s’applique dans les autres cas (CU, art. R 421-23 a). En tant que particulier, si vous divisez pour la première fois votre propriété en vue de vendre une parcelle à bâtir, vous devez donc déposer une simple déclaration préalable en mairie. Le délai d’instruction est d’un mois. Si à l’issue de ce délai, vous n’avez reçu aucun courrier, vous pouvez considérer que le silence de l’administration vaut « non-opposition à déclaration préalable ». Une attestation peut vous être délivrée sur simple demande.
La mairie peut aussi s’opposer à la division. Ce peut être le cas si votre terrain est situé dans un secteur protégé en raison de la qualité des milieux naturels et des paysages (CU, art. L. 111-5-2). Vous pourrez contester ce refus par un recours adressé directement à l’autorité administrative, ou en saisissant le tribunal administratif.
Dès la notification de la décision favorable ou dès la date à laquelle la non-opposition à déclaration préalable vous est acquise, vous devrez effectuer un affichage sur le terrain. Il doit durer au moins deux mois, afin de permettre les éventuels recours des tiers (voisins, associations de riverains, etc.). Pour être certain qu’il n’y aura pas de contestation sur cet affichage, vous pouvez le faire constater par un huissier de justice. Il est important, car la non-opposition à déclaration préalable délivrée par les services de l’urbanisme ne vaut que sous réserve du droit des tiers. L’administration ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. « La division d’une parcelle située dans un lotissement peut exiger l’accord préalable des colotis, si le règlement du lotissement a moins de dix ans. Ce règlement peut être reconduit au-delà des dix ans et son contenu peut faire obstacle à la division », alerte ainsi Franck Bourdon, géomètre expert à Noisy-le-Grand.
Il faut noter que la déclaration préalable ne renseigne ni sur les réseaux existants (eau, électricité, assainissement…), ni sur l’existence de servitudes d’utilité publique qui peuvent restreindre le droit de propriété, par exemple, un plan de prévention des risques d’inondation, qui exige une certaine hauteur de plancher. Pour obtenir ces informations, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel en mairie. C’est gratuit.
à noter également que la non-opposition à déclaration préalable n’est pas non plus une garantie de constructibilité. L’acquéreur du terrain doit encore déposer un permis de construire dès réception du certificat de non-opposition. Mais, à ce stade, les déconvenues peuvent être nombreuses, car le projet de construction peut se heurter à des règles d’urbanisme contraignantes.

Les contraintes d’urbanisme

Pour être délivré, le permis de construire doit respecter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) s’il est toujours en vigueur (à défaut de PLU ou de POS, consultez la carte communale). Ce document vous précisera les règles de construction applicables localement. Votre projet doit notamment être conforme à l’article 5 du PLU (Caractéristiques des terrains), qui peut fixer un « minimum parcellaire », en dessous duquel aucun permis de construire ne saurait être délivré. Ce minimum est très variable et peut atteindre 2 000 m² ou plus dans certaines communes « résidentielles ».
La loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) avait supprimé la possibilité de fixer une taille minimale des parcelles constructibles, mais la loi Urbanisme et Habitat a détricoté l’interdiction. Les villes peuvent normalement fixer une superficie minimale « lorsque cette règle est justifiée pour préserver l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager de la zone » ou en raison des contraintes techniques relatives à la réalisation d’un dispositif d’assainissement individuel (CU, art. L. 123-1-5). Dans les faits, la justification n’est pas toujours évidente. Une contrainte mal vécue par les professionnels, car techniquement les terrains d’une surface minimale de 300 m², voire moins, peuvent être bâtis selon la faisabilité architecturale. Quant à l’article 3 du PLU, il conditionne le permis de construire à une largeur minimale de la voie d’accès au terrain (2,5 voire 3 mètres pour les pompiers).
D’autres contraintes sont à prévoir. Par exemple celles liées à la surface et à la largeur minimales de façade de la construction, aux règles d’implantation des constructions par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives (comme la fameuse règle des 3 mètres en limite de propriété), ou encore à l’obligation de réaliser des aires de stationnement. Combinées entre elles, ces sujétions peuvent nuire à la faisabilité du projet ou contraindre à une construction au « chausse-pied ».
« Attention, dans les zones soumises à coefficient d’occupation des sols2, la commune peut décider de gérer  la densité pendant dix ans. Ainsi, en cas de division, il ne peut plus être construit sur la parcelle détachée que dans la limite des droits à construire qui n’ont pas été consommés par les constructions existantes et conservées sur la propriété d’origine », explique Franck Bourdon.

Avant-contrat et contrat de vente

La rédaction de l’avant-contrat et de l’acte authentique mérite une attention particulière. Outre les conditions suspensives classiques liées à l’obtention d’un crédit par exemple, la promesse ou le compromis de vente portant sur la parcelle détachée doit prévoir la condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire. L’acte doit également prévoir le sort de tous les réseaux qui passent, soit sous la parcelle cédée (canalisations d’eau, assainissement…), soit en surplomb (câbles de téléphone ou fils électriques aériens). Par exemple, faut-il créer une servitude de passage, de canalisation, ou déplacer les réseaux ? De même, l’avant-contrat peut prévoir une éventuelle servitude de passage pour les piétons et/ou les voitures. Le Code civil permet aux propriétaires d’établir en faveur de leur propriété toutes les servitudes conventionnelles souhaitées, sous réserve qu’elles ne soient pas contraires à l’ordre public. « D’une manière générale, il vaut mieux éviter la création de servitude de passage ou de servitude de canalisation et céder en échange une bande de terrain supplémentaire pour limiter les sources de conflit », conseille Me Pierre Bazaille, notaire à Givors et président de l’Institut notarial de l’immobilier.
Le vendeur qui cède un bout de parcelle à bâtir a aussi tout intérêt à prévoir, dès l’avant-contrat, des garde-fous pour encadrer la future construction et préserver ainsi la qualité de son cadre de vie. L’insertion de servitudes dites « non aedificandi » permettent ainsi d’imposer des règles sur le terrain à bâtir : limiter la hauteur de la construction pour conserver une vue et/ou un ensoleillement, interdire la création d’une piscine… « Attention toutefois à ne pas verser dans l’excès, au risque de diminuer la valeur du terrain », alerte Me Pierre Bazaille.
Enfin, côté fiscalité, sachez que la plus-value réalisée lors de la vente de votre parcelle n’est, à ce jour, pas exonérée d’impôt, même si vous vendez en réalité une partie de votre résidence principale.

Recourir à un professionnel

Covalem et Terra in Design – respectivement créés en 2006 et 2010 – sont aujourd’hui les deux acteurs majeurs de la division de biens immobiliers (terrains, mais aussi, pour Covalem, maisons ou immeubles) pour les vendre par lot (parcelles ou appartements).
Selon ces deux experts, une telle division permet au vendeur, mais aussi à l’acheteur, de gagner de 10 à 30 % par rapport au prix du marché.
« La division d’un bien immobilier permet de générer une valeur ajoutée importante. C’est une réalité : plus la surface est petite et plus le prix au mètre carré est élevé. En pratique, cette valeur ajoutée, nous la partageons entre le vendeur et l’acquéreur. Résultat, chacun est gagnant », analyse Sébastien Jouët, gérant et fondateur de Covalem. « Dans les grandes agglomérations, le prix d’une maison dépend faiblement de la surface de terrain qui l’accompagne. Il est avant tout fonction de la surface habitable et de la distance du centre-ville », renchérit-on chez Terra in Design. Bien entendu, la valeur ajoutée apportée par une telle opération dépend de l’emplacement. Elle est plus élevée en première et deuxième couronnes des grandes villes, où la pression foncière est la plus forte, l’offre étant plus rare face à une demande croissante.
Les deux sociétés proposent un service de division clés en main. Covalem assure le pilotage de l’ensemble du processus de vente, de la conception de la division jusqu’à la signature de l’acte (ou des actes) authentique(s) chez le notaire. Interlocuteur unique, il coordonne les différents intervenants : géomètre expert, architecte, notaire, diagnostiqueurs, constructeur, service d’urbanisme de la ville concernée, voire établissement financier pour le montage d’un prêt. L’étude de faisabilité technique, financière et urbanistique de la division est gratuite, éventuellement suivie d’un projet personnalisé. « Un designer réalise des vues en 3D pour chaque opération de division, ce qui permet aux deux parties, et notamment aux acheteurs, de pouvoir se projeter et de visualiser leur futur environnement », souligne Sébastien Jouët. Une fois le contrat de commercialisation signé avec le vendeur, la société prend en charge toutes les démarches administratives liées à la division (autorisations d’urbanisme, bornage, etc.). Elle organise ensuite les visites avec les acheteurs potentiels préalablement sélectionnés, et rédige en relation avec les notaires les compromis de vente avec toutes les clauses particulières relatives à la division. La société se rémunère sous la forme d’un pourcentage sur la vente réalisée et payé uniquement, si l’opération se réalise, le jour de la signature de l’acte ou des actes authentique(s).
La philosophie est différente pour Terra in Design. « En tant que conseil en division parcellaire, nous construisons des stratégies financières et architecturales pour optimiser le patrimoine des propriétaires de maisons individuelles. Est-il plus intéressant de diviser son terrain pour vendre la maison existante et le nouveau terrain constructible ? Ou bien vendre la maison existante et la parcelle détachée après y avoir construit une nouvelle maison, ce qui permet une valorisation rapide, dans la mesure où la maison a été bâtie sur du foncier qui a coûté zéro ? Dans ce cas, ne serait-il pas plus opportun de louer cette nouvelle maison en bénéficiant du dispositif Scellier ? Nous aidons le particulier à prendre la bonne décision », explique son directeur, Benoît Le Foll. Terra in Design propose deux formules différentes, rémunérées sur une base forfaitaire. Une « mission complète », qui comprend les formalités liées à la division du terrain sans inclure, sauf exception, la mise en relation avec un acheteur. Et une « mission d’esquisses », qui s’adresse à ceux qui ont déjà fait appel à un géomètre ou engagé les procédures administratives, voire divisé leur terrain. Trois esquisses sont réalisées pour montrer comment un nouveau bâtiment peut s’intégrer à côté de la maison existante et attester de la diversité des constructions réalisables au regard des contraintes du terrain.

Laure Le Scornet

1Depuis le 1er octobre 2007, l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme qualifie de « lotissements » la plupart des divisions de parcelle en vue de construire.
Le détachement d’un unique terrain en vue de construire est désormais constitutif d’un lotissement.

2Le COS détermine le nombre de mètres carrés constructibles sur un terrain en fonction de sa superficie.


Mots-clés :

CADASTRE , MAISON INDIVIDUELLE , MITOYENNETE , TERRAIN A BATIR , URBANISME




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