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Copropriété : Bien mal acquis... (commentaire de jurisprudence)

Copropriété : Bien mal acquis... (commentaire de jurisprudence)
Novembre 2011
Le Particulier Immo n° 280, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Tout copropriétaire peut agir pour obtenir la restitution de parties communes annexées. Cass. civ. 3e du 6.9.11, n° 10-20258

L’annexion sauvage de parties communes est fréquente en copropriété. Un (ou plusieurs) copropriétaire(s) isolé(s) peut-il agir seul en justice en restitution de ces parties communes ou son action est-elle subordonnée à un vote préalable de l’assemblée générale ? La Cour de cassation prend position dans une décision du 6 septembre 2011.
En l’espèce, une société hôtelière avait acquis, dans une station de sports d’hiver, trois lots au sein d’une copropriété à usage d’hôtel-restaurant sur six niveaux, le dernier étage étant occupé par des logements individuels. Quatre ans plus tard, la société avait revendu l’un des lots après avoir réalisé des travaux de réhabilitation et de subdivision par lesquels elle s’était approprié des parties communes. Mécontents, neuf copropriétaires l’assignent alors en justice, conjointement avec le syndicat des copropriétaires, en annulation et inopposabilité de la vente, ainsi qu’en restitution des parties communes indûment annexées.

Pour débouter les copropriétaires, la cour d’appel (CA d’Aix-en-Provence, du 30.4.10) retient qu’il leur appartenait de faire statuer l’assemblée générale sur la question de l’inclusion des parties communes dans la cession et sur ses conséquences, et que le syndicat des copropriétaires, présent à la procédure, avait dû s’en rapporter à la justice à défaut de disposer d’une délibération d’assemblée générale permettant au syndic de prendre position.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel et rappelle qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « l’action d’un copropriétaire en restitution des parties communes qu’un copropriétaire s’est indûment appropriées n’est pas subordonnée à la justification d’un vote de l’assemblée générale préalable » et ce, même si le syndicat des copropriétaires s’en était rapporté à justice. En effet, l’article 15 attribue la qualité au syndicat des copropriétaires pour agir en justice « en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble », mais il autorise néanmoins tout copropriétaire dont le lot comprend par nature une quote-part des parties communes à « exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

La Haute juridiction judiciaire considère ainsi que le copropriétaire peut exercer seul les actions tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, et ce quelle que soit la position du syndicat des copropriétaires sur la question litigieuse. L’assemblée générale n’est donc pas la seule à être investie du pouvoir de statuer sur les appropriations de parties communes et leurs conséquences.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

COPROPRIETE , PARTIES COMMUNES




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