Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Quel indice appliquer pour réviser le loyer d'un bail commercial ? (Interview)

Quel indice appliquer pour réviser le loyer d'un bail commercial ? (Interview)

Quel indice appliquer pour réviser le loyer d'un bail commercial ? (Interview)
Novembre 2011
Le Particulier Immo n° 280, article complet.
Auteur : LEGRAND (Hubert)

Traditionnellement utilisé dans le cadre de l’indexation, de la révision et de la fixation du loyer de renouvellement, l’indice du coût de la construction (ICC) a connu une forte hausse au cours des années 2000. Les professionnels ont dû réfléchir à de nouveaux indices. Quand faut-il les utiliser, et de quelle manière ?

Contrer la hausse des loyers commerciaux était vital. Comment les professionnels ont-ils procédé ?

Sébastien LEGRIS-DE-LA-SALLE, avocat : L’indice du coût de la construction ne pouvait plus être l’unique indice de référence. Les professionnels ont donc réfléchi à un indice de substitution. Ils ont d’abord mis en place l’indice des loyers commerciaux (ILC) par un accord associant plusieurs organisations interprofessionnelles qui regroupaient locataires et bailleurs. Ce dispositif a été précisé et validé par la loi dite LME du 4 août 2008 et son décret d’application (n° 2008-1839 du 4.11.08). L’ILC a trois composantes, dans des proportions variables : l’indice des prix à la consommation pour 50 % ; l’indice du coût de la construction pour 25 % ; et l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail pour 25 %. Selon l’article 6 du décret du 4 novembre 2008, l’ILC s’applique « aux activités commerciales y compris celles exercées par les artisans ». Sont en revanche expressément exclues de son champ d’application les « activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plateformes logistiques ainsi que les activités industrielles au sens de l’article L. 110-1 5° du Code de commerce [toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau] ». Pour ces trois secteurs d’activité, il a très rapidement été convenu de créer un second indice alternatif à l’ICC, l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat).

Quels bailleurs sont concernés par ce nouvel indice ? Est-il obligatoire ?

S. L. L’Ilat est issu d’un accord conclu le 11 mars 2009, également par des organisations de locataires et de bailleurs de locaux à usage de bureaux. Il a été adopté dans le cadre de la loi du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit. Ses deux premières composantes sont identiques à celles de l’ILC : indice des prix à la consommation pour 50 % et indice du coût à la construction pour 25 %. Mais la troisième diffère : il s’agit du produit intérieur brut en valeur, pour 25 %. Alors qu’initialement, cet indice devait couvrir les seules activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, son champ d’application a été étendu aux activités exercées par les professions libérales. Il faudra cependant attendre la publication du décret d’application pour que l’Ilat puisse être utilisé et que son champ d’application soit précisément déterminé.

En résumé ?

S. L. Sous réserve de l’adoption de ce décret, les parties disposent désormais des alternatives suivantes : pour les activités commerciales ou artisanales, elles peuvent choisir l’ICC ou l’ILC ; pour les activités exercées par les professions libérales, l’ICC ou l’Ilat.

Une jurisprudence récente a remis en question les clauses d’échelle mobile. Pouvez-vous nous donner quelques explications ?

S. L. Le plus souvent, le bail commercial stipule que l’indexation annuelle du loyer se fera avec un indice de base fixe, seul l’indice d’indexation changeant en fonction de l’année concernée. Par exemple :
- année 1 : indice de base 3e trim. 2010 et indice d’indexation 3e trim. 2011 ;
- année 2 : indice de base 3e trim. 2010 et indice d’indexation 3e trim. 2012
- année 3…
Or, selon l’alinéa 2 de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier, « est réputée non écrite toute clause (...) prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. » Ici, l’indice d’origine avec lequel est comparé l’indice nouvellement publié restant invariablement le même, cela conduit, dès la 2e indexation, à une période de variation de l’indice supérieure à l’intervalle de temps s’écoulant entre chaque indexation. Après les avoir déclarées illicites (27.5.10, 18e chbre, RG n° 09/09345), le tribunal de grande instance de Paris semble aujourd’hui vouloir valider les clauses d’indexation se référant à un indice de base fixe (13.1.11, 18e chbre, RG n° 09/11087).

Que recommandez-vous aux bailleurs ?

S. L. Compte tenu de l’incertitude jurisprudentielle existant en la matière, mieux vaut éviter de recourir à un indice de base fixe et préférer ce type de rédaction : « Pour la première indexation, l’indice de base sera le dernier indice publié à la date d’effet du bail et l’indice d’indexation celui du même trimestre de l’année suivante. Pour les indexations suivantes, l’indice de base sera le précédent indice d’indexation et l’indice d’indexation, le dernier indice publié au jour de l’indexation. »

Propos recueillis par Hubert Legrand


Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , ICC , ILAT , ILC , INDICATEUR ECONOMIQUE , INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX , INDICE DES LOYERS DES ACTIVITES TERTIAIRES




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier