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Copropriété : nos solutions pour réduire vos charges (2nde partie)

Copropriété : nos solutions pour réduire vos charges (2nde partie)
Novembre 2011
Le Particulier Immo n° 280, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Chauffage, eau, électricité… Trois postes de charges qui peuvent être minorés même sans investissement financier préalable. Nos conseils pour y parvenir et, en bonus, une liste des bonnes pratiques du conseil syndical.

Le point clé

Le conseil syndical est la cheville ouvrière de la maîtrise des charges.

Dans notre précédent numéro, nous vous avions conseillé sur la réduction du montant des coûts correspondant aux prestations de gestion, gardiennage, maintenance et petit entretien. Il s’agit ici de vous aider à réduire les factures des trois consommables pesant le plus sur le budget des copropriétés : l’énergie consacrée au chauffage, l’eau et l’électricité.

CHAUFFAGE

➔ Dès la mi-septembre, le phénomène se répand : une minorité agissante d’occupants milite auprès du syndic pour obtenir la mise en service de la chaufferie et, l’hiver venu, pour donner un coup de pouce au thermostat. Or, l’article R 131-20 du Code de la construction et de l’habitation est clair : « Les limites supérieures de température de chauffage sont (…) fixées en moyenne à 19 °C pour l’ensemble des pièces d’un logement et pour l’ensemble des locaux affectés à un usage autre que l’habitation et compris dans un même bâtiment. » Un degré de moins permettant de minorer la facture de fourniture d’énergie de 7 %, la simple application de la réglementation peut induire jusqu’à 30 % d’économies dans les immeubles surchauffés. Par ailleurs, un certain nombre de réglages techniques et le changement opportun de fournisseur de combustible permettent de majorer ce pourcentage. Les économies se remarqueront aussi sur le poste d’eau chaude sanitaire (ECS), l’eau étant le plus souvent réchauffée par l’installation de chauffage collectif.

Réduire la température de consigne et la durée de la période de chauffe

Contrairement à une idée reçue, il n’y a pas de dates réglementaires pour la mise en service ou l’arrêt du chauffage. Seuls les règlements de copropriété en fixent parfois. Ni la température ni la période de chauffe ne relèvent de la décision du syndic, mais rien n’interdit à ce dernier d’inciter les personnes frileuses à isoler leurs fenêtres et/ou à utiliser des chauffages d’appoint.
Par ailleurs, abaisser de 2 à 3 °C la température entre 23 heures et 5 heures en instaurant le « ralenti de nuit » engendre une économie supplémentaire de 6 à 7 %, à condition, bien sûr, que le bâtiment ne perde pas trop de calories en phase nocturne, faute d’une isolation suffisamment performante.

Vérifier le bon rendement des chaudières

Une chaudière mal réglée, même si le modèle est récent, peut ne dégager qu’un rendement de 75 %, alors qu’il atteint 95 % si la chaudière est bien réglée, soit une économie d’énergie de plus de 10 %, selon l’Association des responsables de copropriété (ARC). Le réglage et le calcul de rendement des chaudières sont obligatoires une fois tous les deux ans sur les chaudières d’une puissance de plus de 400 kilowatts (kW) et une fois l’an pour celles de 4 à 400 kW (art. L. 224-1 du Code de l’environnement et arrêté du 15.9.09). Un contact direct du conseil syndical avec le chauffagiste permettra de s’assurer que la vérification et le réglage sont bien effectués, tout en sachant que l’indicateur décisif reste le relevé mensuel des consommations, qu’il faut suivre de près.

Acheter l’énergie au meilleur prix

Si votre immeuble est chauffé au fioul, pensez à consulter systématiquement plusieurs fournisseurs, quitte à en changer à chaque commande si nécessaire. Évitez de trop fractionner les livraisons et stockez dès que le cours du fioul fléchit.
Si votre immeuble est chauffé au gaz, n’hésitez pas à quitter GDF-Suez au profit d’un autre fournisseur moins cher. Si vous changez d’avis, vous pourrez toujours revenir vers l’opérateur historique et son tarif réglementé. « Aujourd’hui, quitter GDF-Suez équivaut à économiser 7 à 10 % sur la facture de combustible de la copropriété », affirme Laurent Delcamp, directeur de Copropresta, une structure spécialisée dans l’accompagnement des copropriétés sur la voie de la maîtrise des charges (voir p. 29).
Si votre immeuble est chauffé via un réseau de chaleur (chauffage urbain), vous êtes captif du fournisseur local, dont la tarification est souvent complexe à appréhender, un thermicien ou une association de copropriétaires peut vous aider à la décrypter. Cela ne vous empêche pas de vous assurer que la puissance souscrite n’est pas supérieure aux besoins de l’immeuble et que la TVA réduite à 5,5 % est bien appliquée à la partie fixe de la facture, voire à l’intégralité de cette facture si la chaleur fournie par l’opérateur est produite au moins à 50 % à partir d’énergies renouvelables.

EAU

En France, le prix de l’eau varie selon les régions de 2 €/m3 à plus de 5 €/m3. Une famille de quatre personnes consomme de 110 m3 à 130 m3 d’eau par an (en appartement), dont environ 1/3 d’eau chaude. Toute surconsommation, qu’elle provienne de fuites non détectées ou non réparées, ou de comportements individualistes, vient en renchérir le coût. La pose de compteurs individuels est parfois une solution, mais ils peuvent générer à leur tour des dysfonctionnements…

Repérer les anomalies

La consommation globale d’eau est-elle dans la norme ? C’est la question que doit se poser le conseil syndical. Et comme toujours, ce sont les anomalies qui fournissent la réponse. Les prestataires assurant la fourniture de l’eau ou son comptage doivent pouvoir communiquer des statistiques de consommation de l’immeuble au moins sur les cinq années écoulées. à défaut, on peut effectuer le même exercice en se procurant les factures correspondant aux relevés réels, et non les estimations intermédiaires entre deux relevés. Un tableau permettra de retracer l’évolution de la consommation globale de l’immeuble (en m3, sans tenir compte du prix au m3, que l’on ne maîtrise pas) pour l’eau froide comme pour l’eau chaude, si cette dernière est fournie par une installation collective. Deux situations doivent alerter le conseil : la consommation globale de l’immeuble augmente de manière inexpliquée ; la consommation d’eau chaude n’augmente pas dans les mêmes proportions que l’eau froide. Les origines de ces anomalies peuvent être multiples : fuites sur les parties communes ou privatives, commerces gros consommateurs, système de climatisation à eau perdue, etc.

Surveiller les compteurs

La pose de compteurs individuels d’eau froide peut être d’une aide précieuse. Facultative dans les immeubles « existants », elle est obligatoire dans les constructions dont la demande de permis de construire est postérieure au 1er novembre 2007. Quant aux compteurs individuels d’eau chaude, ils sont obligatoires dans tous les immeubles où celle-ci est produite collectivement, sauf si la configuration de l’installation rend cette pose techniquement difficile. Faute de compteurs individuels, la facture globale est répartie entre les copropriétaires, généralement au prorata de leurs tantièmes de charges, ce qui ne les incite guère à adopter un comportement économe.
L’individualisation de la plus grande partie des charges d’eau par la pose de compteurs est, certes, une incitation antigaspillage, mais elle ne vous dispense pas d’analyser les relevés individuels (à demander à votre syndic qui les reçoit lui-même du prestataire) : l’évolution est-elle normale, c’est-à-dire à niveau constant pour un même taux d’occupation des logements ? Y a-t-il des logements inoccupés affichant une consommation (signe de fuite) ou, au contraire, des logements occupés ne consommant pas ou trop peu (compteur bloqué ou trafiqué) ? Le cumul de ces relevés individuels doit être rapproché de celui de la consommation collective, les deux types de relevés devant être effectués le même jour par le prestataire. Un écart de 5 à 7 % est admissible. Au-delà, sauf en cas de présence d’espaces verts exigeant un arrosage abondant, on peut parler de dérapage. Par exemple, si le chiffre relevé au compteur général est de 5 000 m3 et le total des consommations relevées aux compteurs divisionnaires de 4 000 m3, soit un différentiel de 20 % (réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes généraux). Les causes peuvent en être multiples : compteurs bloqués ou qui sous-comptent, parfois posés à l’envers ou même jamais posés ; déposés entre deux relevés et remplacés par un segment de canalisation ; non relevés de longue date, car rendus inaccessibles par des installations de cuisines ou des salles de bains intégrées, ou du fait de nombreuses absences lors des relevés, voire d’auto-relevés (effectués par les occupants) sous-estimés…
L’objectif sera d’abaisser les charges collectives en faisant en sorte que les bénéficiaires de la situation assument leur propre consommation. Trois mesures sont à prendre en ce sens : tout d’abord exiger une tournée de relève la plus complète possible. Dans certaines copropriétés, en effet, une grande partie des compteurs ne sont pas relevés, le prestataire ne pouvant accéder aux logements ou ne s’en donnant pas les moyens. Il convient de demander aux prestataires de garantir un taux des relevés proche de 90 % assorti de pénalités si ce pourcentage n’est pas atteint. Ensuite, instaurer des forfaits dissuasifs pour éviter que certains occupants opposent systématiquement une porte close aux releveurs. L’assemblée générale (AG) peut fixer des forfaits de 100 à 300 m3 d’eau (selon la taille de l’appartement), qui seront facturés à défaut de pouvoir relever la consommation effective. Enfin, si l’écart entre la consommation générale et le cumul des consommations enregistrées aux compteurs divisionnaires est trop important, des contrôles de compteurs pourront être réalisés (l’étalonnage). En cas de dysfonctionnements, le changement de l’ensemble ou d’une partie des compteurs sera effectué aux frais du prestataire (s’agissant d’appareils en location).

Conclure un contrat de robinetterie

En l’absence de compteurs dans les logements, d’autres solutions peuvent être recherchées. Gereco, Ista, Véolia habitat services, etc., autant de prestataires qui offrent de repérer et de remédier aux fuites en parties privatives (une chasse d’eau fuyarde peut consommer jusqu’à 200 m3 d’eau par an soit, pour un prix moyen de 3 E/m3, 600 E) dont le coût est supporté par la collectivité. Moyennant un prix forfaitaire par logement et par an (de 20 à 50 E TTC), le prestataire assure une ou plusieurs visites annuelles de tous les appartements et intervient sans frais pour réparer ou remplacer les robinets ou les mécanismes de chasse d’eau défaillants à la demande de tout occupant signalant un dysfonctionnement. Attention à bien contrôler la mise en œuvre de ce type de contrat car, comme pour la relève des compteurs, nombre de logements ne sont jamais visités. Il faut donc imposer un taux de pénétration dans les appartements et exiger un compte rendu de visite. Et faire connaître l’existence du contrat à tous les occupants de l’immeuble afin qu’ils aient le réflexe de solliciter le prestataire dès l’apparition d’une fuite. Le contrat peut aussi être conclu sous forme d’intéressement (contrat « de cubage ») : le prestataire s’engage sur une consommation globale forfaitaire. Si la consommation réelle est supérieure, il est redevable du différentiel, si elle est inférieure, c’est lui qui engrange les économies réalisées. Moyennant quoi, la prestation d’entretien de la robinetterie est « gratuite ». S’agissant de ce second type de contrat, il faut veiller à négocier un seuil le plus faible possible, incitant le prestataire à accomplir au mieux sa mission d’entretien.

Faire poser des compteurs dans les locaux commerciaux uniquement

Bar, salon de coiffure, laverie, etc. sont de forts consommateurs d’eau. Les compteurs permettront de distinguer entre la part imputable à ces commerces et celle imputable aux logements.

ÉLECTRICITÉ

L’éclairage, les ascenseurs, les portes automatiques de parking, les pompes de chaufferie, la VMC, la vidéosurveillance, etc., la multiplication des installations alimentées à l’électricité fait rapidement grimper la facture.

Regrouper les compteurs

Attachez-vous à recenser les compteurs : autant de compteurs, autant d’abonnements. Une multiplicité de compteurs peut se justifier par un souci de répartition équitable et conforme au règlement de copropriété. Cependant, avec un seul compteur, on peut appliquer des clefs de répartition fondées sur les consommations antérieures réelles : tel pourcentage pour l’éclairage, pour la VMC, pour l’ascenseur… L’impact économique d’un regroupement peut être négligeable, mais il permet parfois de bénéficier de l’avantageux « tarif jaune » d’EDF pour une puissance supérieure à 36 kilovoltampères (kVA). Aux dires des professionnels, il est inutile de quitter l’opérateur historique. Pour l’électricité, le jeu n’en vaut pas la chandelle.

Réduire la puissance souscrite si elle dépasse les besoins de l’immeuble

Vérifiez l’adéquation entre la puissance souscrite et la consommation réelle. Les contrats en cours remontent parfois à l’origine de l’immeuble où ils ont été souscrits sans recensement des besoins réels, voire au moment du chantier de construction, où les besoins étaient conséquents. Il se peut que la puissance nécessaire soit devenue moindre après l’installation d’équipements plus performants (exemple : ascenseur doté d’un moteur « gearless », VMC à moteur à courant continu…).

Contrôler les minuteries et l’éclairage

Réduire la temporisation des minuteries à la durée strictement nécessaire et « compartimenter » l’éclairage des parties communes en séparant les circuits de commande et en utilisant des détecteurs de présence (leur coût est aujourd’hui dérisoire) pour le hall d’entrée, puis pour chaque cage d’escalier, voire pour chaque palier lorsqu’il y a un ascenseur et/ou que la cage d’escalier est distincte des paliers (immeubles récents). Installer des interrupteurs crépusculaires (neutralisant l’allumage en période diurne) dans les zones éclairées par la lumière naturelle. Dans les cabines d’ascenseur, remplacer les spots à incandescence par des leds.


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , CHAUFFAGE , CONSEIL SYNDICAL DE COPROPRIETAIRES , COPROPRIETE , EAU , ECONOMIE D'ENERGIE , ELECTRICITE




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