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La pierre papier peut-elle résister à la crise ?

La pierre papier peut-elle résister à la crise ?
Novembre 2011
Le Particulier Immo n° 280, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Les Sociétés civiles de placement immobilier « classiques diversifiées » qui investissent dans l’immobilier tertiaire pour le compte de particuliers séduisent de plus en plus d’épargnants. En témoigne la collecte record réalisée les six premiers mois de l’année. Avec la crise, ces produits d’épargne ont gagné un statut de valeur refuge. Mais sont-ils vraiment sans risque ?

L’avis du pro : Dominique Paulac, président du directoire de HSBC Reim
« Les SCPI sont les rares investisseurs à pouvoir mettre 30 M € et plus sur la table pour un immeuble sans avoir recours à un financement extérieur.

Les SCPI sont-elles un bon placement anticrise ?

Conséquence directe de la chute des valeurs boursières et des incertitudes pesant sur l’économie mondiale, la pierre papier fait plus que jamais figure de valeur refuge. En témoigne la collecte des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) « classiques diversifiées », qui investissent dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts) : elle a atteint de nouveaux sommets au premier semestre, avec près de 600 M e investis par les épargnants. Il faut dire qu’avec des rendements supérieurs à 5,68 % en 2010 les souscripteurs ont eu raison d’être séduits. « Personne n’en voulait, il y a dix ans. Aujourd’hui, les gérants sont obligés de mettre en place des quotas mensuels de collecte, tant la demande est forte », remarque Nicolas Kert de la société de gestion Amundi. Malgré tout, ce type d’actif n’échappe pas à la dégradation de la conjoncture. La crise de 2008 a pesé sur le taux d’occupation des immeubles loués et sur les niveaux de loyers. En dépit de la légère éclaircie de 2010, les perspectives économiques s’assombrissent à nouveau. Certes, les revenus distribués par les SCPI restent concurrentiels au regard des performances d’autres produits. « Les actions et les obligations réagissent aux stimuli de la crise, tandis que l’immobilier a une temporalité un peu plus longue. Les baux signés avec les locataires les fidélisent à moyen terme », explique Renaud des Portes de la Fosse, directeur général de Corum AM. Mais ces revenus suivent une tendance baissière. Même si les SCPI ont un matelas de revenus confortable pour amortir la crise, la recherche actuelle d’actifs plus sécurisés pourrait rendre ces placements moins attractifs dans le futur.

La période est-elle propice aux bonnes acquisitions ?

Les SCPI ne font pas appel au levier du crédit pour réaliser leurs investissements, Elles utilisent l’argent collecté auprès des souscripteurs. En cette période troublée, elles souffrent donc moins de la concurrence. « Les SCPI ont beaucoup plus de latitude pour négocier. Les foncières cotées, les assureurs et les fonds spécialisés, habituellement très présents sur ce marché, sont bien moins actifs en ce moment. Les SCPI sont les rares investisseurs à pouvoir mettre 30 M e et plus sur la table pour un immeuble, sans avoir recours à un financement extérieur », constate Dominique Paulhac, président du directoire de HSBC Reim. La hausse des montants collectés, couplée à la nécessité de les employer rapidement, les oblige toutefois à rechercher des immeubles hors de leur cœur de cible habituel – entre 10 M e et 20 M e – et de s’intéresser à des acquisitions plus volumineuses, allant parfois jusqu’à 50 M e. De même, la dégradation de la conjoncture pousse ces sociétés à investir dans des biens mieux situés que par le passé – mais au rendement moins attractif – pour minimiser le risque de vacance locative. Même si le cœur de leur portefeuille reste constitué d’actifs intermédiaires situés en première couronne parisienne ou dans les métropoles de région. Pas dans le quartier central des affaires de la capitale, dont les rendements bruts dépassent à peine 4 %. Par ailleurs, les sociétés de gestion profitent d’un calendrier fiscal favorable. Les propriétaires soumis à l’Impôt sur les sociétés bénéficient jusqu’au 31 décembre 2011 d’un taux d’impôt réduit sur leur plus-value nette s’ils vendent à une société d’investissement immobilier faisant appel à l’épargne ou agréée par l’AMF (article 210 E du Code général des impôts). Au total, la période est donc plutôt favorable aux SCPI en phase d’acquisition.

Les rendements des SCPI classiques diversifiées seront-ils maintenus l’année prochaine ?

Les SCPI qui investissent dans l’immobilier tertiaire ont affiché en moyenne une rentabilité de 5,68 % en 2010. Moins qu’en 2009 (6,19 %) et qu’en 2008 (5,83 %). Les revenus pourraient, descendre aux environs des 5,30 % en 2011. Du fait de l’acquisition d’actifs plus sûrs mais moins rémunérateurs ces derniers mois, ceux-ci pourraient se situer entre 4,50 et 4,80 % pour les souscripteurs de 2012. C’est en tout cas l’estimation de la société Ciloger, la première à avoir communiqué sur le niveau de rendement probable en 2012 pour son véhicule Pierre Plus. Une tendance confirmée par BNP Paribas Reim. Ces baisses sont également liées à la décrue des revenus locatifs ces deux dernières années. En effet, le niveau des loyers de l’immobilier tertiaire a chuté de 10 à 15 % pendant cette période. En parallèle, le coût du recrutement des locataires a augmenté, avec l’octroi de franchises de loyers – parfois jusqu’à six mois­ –, la prise en charge de travaux ou celle de l’entretien. La pression à la baisse sur les loyers s’est poursuivie en 2011, même si c’est dans une moindre mesure. « L’essentiel des négociations a eu lieu et les loyers pratiqués sont plutôt faibles par rapport à ces dernières années. En période de basses eaux économiques, les locataires ne sont pas incités à déménager », juge Laurent Flechet, directeur général délégué en charge de l’activité immobilière chez Primonial Reim. Jusqu’alors, pour maintenir les revenus des épargnants, les sociétés de gestion ont utilisé une partie de leur « report à nouveau », réserves prévues à cet effet et constituées pendant les années fastes. « Ce n’est pas un puits sans fond, mais les sociétés de gestion ont encore des réserves. Au besoin, elles pourront continuer à utiliser ce levier », estime Alain Boyer-Chammard, président-directeur général d’Immovalor. Des éléments autres que la demande locative et le niveau des loyers vont venir peser sur la rentabilité de ces véhicules à long terme. C’est le cas de l’alourdissement de l’imposition sur les plus-values immobilières, dont l’exonération passe de quinze à trente ans dès février 2012.

La mise en place de normes environnementales pour l’immobilier d’entreprise va-t-elle peser sur les rendements ?

Les coûts induits par les normes environnementales issues du Grenelle de l’environnement (baisse de 38 % de la consommation d’énergie pour les bâtiments existants à l’horizon 2020) pèseront elles aussi à terme sur la rentabilité des SCPI. Elles vont devoir réaliser de coûteux travaux de rénovation, de l’ordre de 500 à 1 500 e/m2, selon la nature des travaux et le type d’actifs. « Ce verdissement du parc de bureaux est nécessaire, mais pour garder une rentabilité correcte, il faudra équilibrer ses investissements entre des acquisitions onéreuses en BBC [bâtiment basse consommation] et d’autres plus rentables, mais pour lesquelles il faudra prévoir des travaux de rénovation », estime Marc Bertrand, directeur général de La Française AM. Les SCPI classiques diversifiées de création récente ont bien sûr intégré d’emblée ces contraintes dans leur réflexion stratégique. « Des immeubles mal placés qui rapportent du 10 % brut, il y en a. Mais on sait que ces produits ne vaudront plus grand-chose dans dix ans. L’idée est de s’orienter dès à présent sur des immeubles qui correspondront aux exigences croissantes des locataires et qui se valoriseront davantage dans le temps », estime Éric Cosserat, président de Périal. Toutefois, les lignes de conduite entérinées dans le Grenelle II sont toujours en attente de décret. « Nous espérons que les discussions à venir seront pour nous l’occasion d’aménager la réglementation des SCPI, afin de faciliter la mise en place de ces travaux et surtout, d’en minimiser l’impact auprès des épargnants », affirme quant à lui Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Quoi qu’il en soit, l’arbitrage d’un patrimoine constitué au fil des années sans tenir compte de ces impératifs prendra du temps. « Les SCPI les moins actives dans la gestion de leur parc ont probablement dans leur portefeuille jusqu’à un tiers d’immeubles trop énergivores pour être rénovés de façon rentable », estime un gestionnaire.

Les niveaux de collecte actuels risquent-ils de diluer la valeur des parts des anciens porteurs ?

Pour faire face à l’afflux des collectes, certaines sociétés de gestion ont mis en place des systèmes de quotas mensuels. D’autres ont provisoirement suspendu leur augmentation de capital. « Se retrouver avec trop de liquidités, si l’on n’y prend pas garde, peut contraindre une société à investir sur des produits un peu moins bons que ceux qu’elle a déjà en portefeuille », remarque Didier Degraeve, responsable de l’information chez Ciloger, qui vient de reprendre l’augmentation de capital de Pierre Plus après un mois d’arrêt. Malgré les précautions prises, ces collectes massives auront une influence sur le rendement des anciens porteurs. « Les sommes collectées aujourd’hui sont utilisées à des conditions moins favorables que celles que nous avons connues ces dernières années », regrette Jacques Bonfil-Praire, président de l’association des porteurs de parts de SCPI (APPSCPI). « Pour préserver le patrimoine des souscripteurs, la prudence recommande parfois de collecter, tempère Daniel While, ex-analyste à l’institut d’Épargne Immobilière et Foncière. Aujourd’hui, acheter des bureaux moins énergivores pour emmagasiner des performances futures semble une évidence. »

Quel est l’impact de l’imposition sur les plus-values pour les porteurs de parts ?

Les cessions de parts des SCPI de rendement (classiques diversifiées, murs de boutiques et régionales) devraient subir un alourdissement de leur fiscalité avec l’allongement à trente ans de la durée de détention des biens immobiliers secondaires pour une exonération totale de l’imposition sur les plus-values. Les associés qui souhaiteraient se défaire de leurs parts avant la mise en application de la loi ont, comme dans l’immobilier résidentiel, jusqu’au 1er février 2012 pour entériner la vente, mais sans passage devant le notaire.
Toutefois, contrairement aux actions, ces titres sont souvent conservés de longues années par les porteurs, voire seulement cédés à l’occasion d’une succession. « Ce sont des produits conçus pour verser une rente sur le long terme. D’ailleurs, quel autre produit peut aujourd’hui proposer ce niveau de rentabilité sur le marché ? », remarque Jacqueline Faisant, présidente de BNP Paribas Reim. À l’année, les ventes sur le marché secondaire concernent environ 2 % des parts, ratio qui semble stable malgré la réforme de l’imposition sur les plus-values.
La donne est différente pour les SCPI fiscales, notamment celles souscrites dans le cadre des dispositifs Borloo et de Robien, dans les années 2000, et dont les ­premières cessions devraient intervenir d’ici à deux ou trois ans. Les porteurs de parts devraient échapper à l’impôt sur la plus-value à la disparition de la société. « La société de gestion assurera le paiement de l’impôt sur la plus-value pour le compte des porteurs. En vendant les meubles et en distribuant aux associés le produit des cessions après imposition. Elle diminuera également la valeur réelle de leurs parts jusqu’à ce qu’elles atteignent zéro et qu’elles ne soient plus imposables », estime Nicolas Moreau, avocat chez Gide, Loyrette et Nouel.

Comment s’organise la revente des parts de SCPI ?

Chaque société de gestion organise son marché secondaire selon des confrontations hebdomadaires, bimestrielles ou mensuelles de l’offre et de la demande. Les modalités changent si la SCPI est à capital fixe ou variable. Le prix de cession de parts de SCPI à capital fixe obéit à des mécanismes de marché. Le cédant indique son prix minimal, ainsi que le nombre de parts qu’il souhaite vendre. L’acheteur fait de même et fixe le prix qu’il ne souhaite pas dépasser. Au terme de la période d’enregistrement des ordres, à heure fixe, la société de gestion procède à la détermination du prix des parts. Les ordres satisfaits sont exécutés à ce seul prix d’exécution. Concernant les SCPI à capital variable, la logique est autre. Le prix est établi par la société de gestion, au regard de la valeur du patrimoine immobilier expertisé une fois l’an. La société s’engage dans certaines limites à reprendre les parts des associés qui souhaiteraient récupérer leur épargne. Attention : en cas de vente ou d’achat entre deux distributions trimestrielles, le « dividende » n’est pas réparti au prorata temporis entre vendeur et acquéreur. En conséquence, le marché est souvent plus animé en début de trimestre, moment où la majorité des vendeurs mettent leurs parts en vente. C’est auprès de la société de gestion qu’il faut se procurer un formulaire d’ordre d’achat, le plus souvent téléchargeable sur son site Internet. Si l’acheteur n’est pas familier de la procédure, la société de gestion pourra l’orienter vers un conseil, généralement sans frais.

Jorge Carasso


Mots-clés :

PLACEMENT FINANCIER , PLACEMENT IMMOBILIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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