Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > Profiter de la pierre défiscalisée avec les SCPI Scellier-BBC

Profiter de la pierre défiscalisée avec les SCPI Scellier-BBC

Novembre 2011
Le Particulier n° 1066, article complet.
Auteurs : FERRON (Aurélien), FRASNETTI (Pascal)

Durée : 15 ans Souscription minimale : inférieure à 10 000 € Réduction d’impôt : 22 % de l’investissement, étalée sur 9 ans

Profiter des avantages fiscaux de l’immobilier neuf, sans avoir à passer devant un notaire ni à gérer de locataires : c’est ce que proposent depuis près de 20 ans les SCPI fiscales. En cette fin d’année, l’offre est essentiellement constituée de SCPI Scellier-BBC, un dispositif fiscal créé en 2009 et réaménagé l’an dernier pour encourager l’investissement dans des logements verts, à faible consommation énergétique (voir le n° 1058 du Particulier, p. 50). Leur fonctionnement est simple : grâce à l’argent collecté auprès des particuliers, les SCPI achètent sur plan des appartements neufs, les mettent en location, en assurent la gestion puis reversent aux souscripteurs, tous les 3 ou 6 mois, leur quote-part de loyers. Une quinzaine d’années plus tard, l’ensemble du patrimoine est vendu, l’argent étant alors reversé aux associés. Ces produits suscitent un fort engouement du côté des investisseurs : après avoir attiré près de 500 millions d’euros d’épargne en 2009, les SCPI Scellier auront collecté près d’un milliard d’euros en 2010 et certainement tout autant en 2011.
À comparer à un achat, seul, d’un appartement éligible au dispositif Scellier, les atouts des SCPI sont nombreux. D’abord, les acquéreurs de parts bénéficient immédiatement de la réduction d’impôt. En cas de souscription en 2011, l’économie d’impôt débute dès la déclaration d’impôt 2012, sur les revenus 2011, et pendant 9 ans, jusqu’à la déclaration des revenus 2019. Lors d’un investissement en direct, il faut attendre que la construction soit terminée, soit 2 ou 3 ans plus tard, pour commencer à profiter des réductions d’impôt. Par ailleurs, il est aisé d’adapter le montant de sa souscription à son besoin de défiscalisation : l’achat d’une part à 1 000 € permet de réduire ses impôts de 24,40 € par an pendant 9 ans, soit, 220 € sur la durée (22 % de 1 000 €). Puis, et pour une modeste mise de fonds (voir le tableau ci-dessous), les particuliers ont ainsi accès à un patrimoine diversifié, chaque SCPI étant investie dans plusieurs centaines d’appartements, situés dans plusieurs dizaines d’immeubles. Par ailleurs, les SCPI parviennent à négocier auprès des promoteurs des « prix de gros » souvent de 5 à 10 % inférieurs aux prix ensuite proposés aux particuliers.
C’est ainsi que les SCPI achètent des logements dont la rentabilité brute (loyers rapportés au prix d’achat) est actuellement comprise entre 4 et 4,50 % (contre plus de 5 % il y a encore 3 ans). Mais une fois déduits les frais prélevés par la société de gestion, les taxes foncières et autres provisions pour travaux de rafraîchissement, l’investisseur ne peut espérer toucher que 2,50 % de rendement par an, durant la période de location qui débutera en 2013 ou 2014, soit 2 500 € pour un investissement de 100 000 €. Un gain qui grimpe à près de 5 000 € par an si l’on y ajoute les réductions d’impôts (2 444 € par an pendant 9 ans, dans cet exemple). Au final, un investisseur imposé à 30 % de taux marginal peut ainsi espérer obtenir, sur 15 ans, une rentabilité nette d’au moins 3 % l’an, hors éventuelle plus-value réalisée lors de la liquidation de la SCPI.

Les risques

Une composante essentielle de la rentabilité de l’investissement réside dans le prix de revente des appartements achetés par la SCPI. « Il suffirait que les appartements perdent de 25 à 35 % de leur valeur, d’ici à 15 ans, pour réduire à néant la totalité des avantages fiscaux et des revenus perçus par l’investisseur », calcule Pierre Brunet, patron du cabinet de gestion de patrimoine Alter Invest. Une hypothèse à ne pas écarter, compte tenu de la flambée des prix enregistrée sur la dernière décennie – encore + 9,70 % sur 12 mois, de juin 2010 à juin 2011, selon la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI). Mais toutefois peu probable, même si certaines SCPI fiscales commercialisées à la fin des années 1980 (sous le dispositif Méhaignerie) ont ainsi, du fait de la conjoncture, enregistré de bien piètres performances.
Mieux vaut aussi ne pas être contraint de devoir revendre ses parts avant le dénouement de l’opération, excepté en cas d’importantes décotes, de l’ordre de 20 à 40 %, le nouvel acquéreur ne pouvant profiter des avantages fiscaux. Par ailleurs, cette durée d’immobilisation peut être très longue. Si la revente des appartements s’avère compliquée, faute d’acquéreurs, ou à un niveau de prix peu satisfaisant, il y a, en effet, des chances pour que la durée de vie de la SCPI soit prolongée au-delà de 15, voire de 18 ans.

La fiscalité

La réduction d’impôt est égale à 22 % de l’investissement (frais d’entrée inclus), étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € d’investissement sur l’année 2011 (tous les investissements sous le dispositif Scellier confondus, via une SCPI ou en direct). La réduction maximale est donc de 7 333 € par an pendant 9 ans (66 000 € au total). Si la réduction excède l’impôt dû, elle est reportable sur l’impôt des 6 années suivantes. Les revenus versés pour les SCPI se scindent en deux catégories. La quote-part représentative des loyers est soumise à l’impôt sur les revenus fonciers. En l’absence de revenus fonciers par ailleurs, c’est le régime d’imposition au réel qui s’applique : les revenus sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux de 13,50 %, d’éventuels intérêts d’emprunt pouvant être déduits de la base imposable. Si le souscripteur dispose d’autres revenus fonciers, il a le choix entre l’imposition au réel ou, si ses revenus n’excèdent pas 15 000 € dans l’année, le régime du microfoncier (barème progressif de l’impôt sur le revenu). L’autre partie des revenus, correspondant à des placements financiers effectués par la SCPI, est soumise au prélèvement forfaitaire de 32,50 %.
Lors de la liquidation de la SCPI, les éventuelles plus-values réalisées sont taxées, lot par lot, comme toute plus-value immobilière, au taux de 32,50 %, après abattements. La plus-value obtenue sur une vente réalisée 15 ans après l’achat profitera d’un abattement de 20 %, par exemple.

Nos conseils

À n’envisager que dans une optique de long terme, avec l’espoir de gagner plus de 3 % net par an. Il est souvent judicieux d’acheter ses parts à crédit afin de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers (ils ne peuvent s’imputer que sur ce type de revenus, et non sur son revenu global) et d’échapper ainsi à l’impôt. Pour déduire ces intérêts d’emprunt, le prêt doit toutefois être supérieur à 21 500 € : il est ainsi assimilé à un emprunt immobilier et non à un crédit à la consommation, dont les intérêts ne sont pas déductibles. Les frais d’entrée sont élevés, en comparaison de ceux d’autres produits financiers, et difficilement négociables. Les contribuables disposant de revenus fonciers et au moins imposés au taux marginal de 30 % peuvent aussi s’intéresser aux SCPI dites de « déficit foncier », comme Rénovalys 2 (Avenir Finance IM) ou Urban Pierre (Urban Premium). Ces SCPI acquièrent de l’immobilier ancien pour y mener des opérations de restauration, les travaux effectués étant déductibles des revenus fonciers, puis du revenu global (dans la limite de 10 700 €) de l’investisseur.
Pour une mise de 10 000 € en 2011 et si la quote-part de travaux s’élève à 50 % de l’investissement, le particulier pourra déduire 5 000 € de ses revenus fonciers imposables, soit une réduction d’impôts de 2 725 €, dès l’année 2012, pour un contribuable imposé au taux marginal de 41 % et compte tenu des prélèvements sociaux de 13,50 %.


Mots-clés :

CREDIT D'IMPOT , DEFISCALISATION , FCP , FIP , FONDS D'INVESTISSEMENT DE PROXIMITE , GIRARDIN , PME




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier