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Focus sur la loi de finances pour 2012 : nouveau coup de rabot sur les niches fiscales

Focus sur la loi de finances pour 2012 : nouveau coup de rabot sur les niches fiscales
Novembre 2011
Le Particulier n° 1066, article complet.
Auteur : TOUSSAINT (Loïc)

Le 28 septembre, le gouvernement a dévoilé son projet de loi de finances pour 2012. Le dispositif Scellier et l’investissement dans les résidences services sont particulièrement écornés.

Crise économique oblige, le gouvernement engage la lutte contre les déficits publics. Une politique qui passe non seulement par la maîtrise des dépenses, mais aussi par un accroissement des recettes fiscales. On va probablement assister à des hausses ciblées, telle la contribution de 3 % sur les hauts revenus, dont le principe figure dans la loi de finances pour 2012, et dont le contour peut encore évoluer (voir p. 14).

Les niches fiscales visées

C’est surtout du côté des niches fiscales que le gouvernement entend réaliser de nouvelles économies. Ainsi, celles qui avaient subi un coup de rabot de 10 % l’an dernier devraient connaître le même sort cette année. Quatorze sont concernées : il s’agit, notamment, des investissements forestiers, des investissements outre-mer, des souscriptions au capital d’entreprises non cotées – en direct ou via des fonds d’investissement de proximité (FIP) ou des fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI), des sociétés pour l’investissement dans le cinéma (Sofica) et des sociétés de financement de la pêche artisanale (Sofipêche), du régime Malraux (restauration immobilière dans les centres-ville historiques et les zones classées), ou encore du crédit d’impôt pour les dépenses en faveur du développement durable dans la résidence principale (voir la liste exhaustive des dispositifs rabotés dans le tableau p. 15 ainsi que p. 10). « Ces annonces ne pénaliseront pas les investissements en cours, car elles ne s’appliqueront qu’aux opérations réalisées à partir du 1er janvier 2012 », fait observer Jean-Yves Mercier, avocat associé de CMS Bureau Francis Lefebvre. « Comme dans la précédente loi de finances, les niches touchant directement à l’emploi, et notamment celles favorisant l’emploi d’un salarié à domicile, sont épargnées », note Sophie Borenstein, avocate associée du cabinet américain Reed Smith. De même, la fiscalité des dons devrait rester inchangée. Les dons effectués en faveur d’organismes d’intérêt public, d’œuvres ou des fondations donneront toujours droit à une réduction d’impôt à hauteur de 66 % du montant du don, dans la limite de 20 % du revenu imposable. Cette réduction monte à 75 % s’il s’agit d’un organisme « d’aide à des personnes en difficulté », avec un plafond de 521 € (loi Coluche).
Il faut noter que le coup de rabot de 10 % ne concerne pas le plafonnement global des niches fiscales. En effet, le montant cumulé de certains avantages accordés au foyer fiscal – il s’agit de ceux consentis en contrepartie d’un investissement ou d’une prestation dont bénéficie le contribuable : tous les dispositifs d’investissement immobilier, l’emploi d’un salarié à domicile, les frais de garde des jeunes enfants, la souscription de parts de FIP, de FCPI – ne peut pas procurer une réduction du montant de l’impôt sur le revenu supérieure à une certaine somme. Pour 2011, l’avantage maximal a été fixé par la loi de finances à 18 000 €, majoré de 6 % du revenu imposable (voir p. 45). Il ne devrait pas changer en 2012.

Le régime scellier malmené

L’investissement immobilier paie un plus lourd tribut à l’effort de redressement des finances publiques. Aussi l’avantage Scellier subira-t-il un tour de vis supplémentaire. De 25 % en 2009 et en 2010, la réduction d’impôt est passée à 22 % en 2011. Elle devrait tomber à 14 % au 1er janvier 2012. Et si le dispositif est prolongé 3 ans (il devait initialement s’achever à la fin 2 012), il deviendra encore moins attrayant. Autre nouveauté, cette réduction sera plafonnée en fonction des zones géographiques et elle ne concernera plus que les logements classés bâtiments basse consommation (BBC). Les immeubles ne répondant pas à ce critère n’ouvriront donc plus droit à l’avantage fiscal dès 2012. Ce durcissement signifie-t-il pour autant la fin du Scellier ? Pas sûr. D’abord, la contrainte environnementale doit être relativisée. « Aujourd’hui, les bons constructeurs ne font quasiment plus que des opérations de qualité respectant les normes BBC », affirme Christine Valence-Sourdille, ingénieur patrimonial à BNP Paribas banque privée. « Une réduction d’impôt de 14 %, c’est mieux que rien, déclare, pour sa part, Stéphane Carlucci, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Martin Maurel. Le Scellier a le grand mérite d’être un dispositif simple et facile à comprendre. Même avec un avantage fiscal revu à la baisse, il reste plus rentable qu’un investissement immobilier classique. » Pour obtenir un niveau de défiscalisation attractif, certains conseillers en gestion de patrimoine recommandent désormais d’opter pour le secteur intermédiaire, qui impose un plafond de ressources au locataire et un montant de loyer inférieur d’environ 20 % à celui du Scellier classique. À ces deux conditions, l’investisseur obtient deux avantages supplémentaires : un abattement de 30 % sur les loyers imposables, et surtout, au-delà de la 9e année, une réduction supplémentaire de 10 % pour les 6 années suivantes (2 x 5 % par période de 3 ans), qui devrait probablement passer à 8 % (2 x 4 %) en 2012. « À l’arrivée, ceux qui opteront pour le Scellier intermédiaire pourront ainsi bénéficier d’un taux de défiscalisation de 22 % (14 %  + 8 %) sur 15 ans. Ce n’est pas à négliger », déclare Christine Valence-Sourdille. Mais le Scellier intermédiaire n’a pas que des partisans. « Les investisseurs recherchent avant tout la sécurité dans la perception de leurs loyers. En louant à des locataires moins solvables, ils prennent un risque. Quel est l’intérêt d’obtenir une réduction d’impôt si vous ne touchez pas vos loyers ? », s’interroge Stéphane Carlucci. Des propos qui doivent être nuancés, une majorité des ménages étant éligibles au Scellier intermédiaire et les bailleurs pouvant même souscrire une assurance loyers impayés.

La location meublée non professionnelle sur la sellette

Comme l’avantage Scellier, le dispositif « Censi-Bouvard » qui devait s’achever à la fin 2012, sera prolongé jusqu’à la fin 2015, tout en étant sérieusement écorné. Ce dispositif accorde une réduction d’impôt aux contribuables qui achètent un logement neuf, en cours d’achèvement ou achevé depuis au moins 15 ans s’il fait l’objet de travaux de rénovation. Il faut que le logement en question soit destiné à être loué en meublé par le gérant d’une résidence qui propose des services à ses locataires. Il doit accueillir des touristes ou des étudiants, des personnes âgées (dépendantes ou non) ou des personnes handicapées. En pratique, cela revient le plus souvent à acheter une chambre dans une résidence de tourisme ou dans une résidence médicalisée (Ehpad), ou bien un petit appartement dans une résidence étudiante. « C’est un dispositif qui peut convenir à tous les contribuables voulant se constituer un patrimoine immobilier sans s’occuper de l’exploitation du bien loué. Il permet de réduire l’impôt sur le revenu et d’obtenir des revenus complémentaires en vue de la retraite. Mais attention, la qualité du gestionnaire de l’établissement est primordiale dans la réussite d’un tel investissement », déclare Christine Valence-Sourdille. De 25 % à l’origine, la réduction d’impôt est passé à 18 % en 2011, et devrait chuter à 12 % à partir du 1er janvier 2012, mais le plafond d’investissement devrait rester fixé à 300 000 €. Dans ces conditions, le jeu en vaut-il encore la chandelle ? Les avis sont partagés. Pour Stéphane Carlucci, l’intérêt du dispositif est limité : « Si l’on conclut un montage avec un grand groupe comme Pierre et Vacances (résidences de tourisme), Orpea ou Korian (maisons de retraite), le rendement tournera autour de 3 % par an, ce qui n’est pas très attrayant, explique-t-il. Si l’on signe avec l’exploitant local d’une petite résidence de service, on peut obtenir davantage, mais ce type d’acteur peut déposer son bilan. » Un autre problème, celui de la revente. « Comme il s’agit de marchés captifs, le nombre d’acheteurs potentiels est forcément restreint, dit-il. C’est pourquoi le potentiel de plus-value à la revente est limité. Pour moi, ce n’est plus vraiment de l’immobilier. »

Loïc Toussaint


Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , CREDIT D'IMPOT , DEVELOPPEMENT DURABLE , FCP , FIP , FONDS D'INVESTISSEMENT DE PROXIMITE , FORET




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