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Littoral normand : des opportunités à saisir !

Littoral normand : des opportunités à saisir !
Octobre 2011
Le Particulier Immo n° 279, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Futurs retraités, vacanciers, les acquéreurs continuent de se bousculer sur les côtes normandes qu’ils sont prêts à payer très cher. Trop cher? Il suffit de s’éloigner pour s’offrir la mer à prix négociés.

La côte fleurie

Le littoral est du Calvados abrite les stations les plus huppées de Normandie. Toutefois, l’offre de biens à vendre a grossi ces derniers mois, et les acheteurs ont davantage de latitude pour négocier les prix à la baisse.

Deauville et Trouville

En dépit d’une conjoncture difficile, les beaux produits de Deauville continuent de trouver preneur sans délais. Si les prix se sont assagis depuis deux ans, la cote reste élevée. Il faut compter entre 4 500 et 5 000 E/m2 en cœur de ville pour une résidence tout confort. Ils grimpent jusqu’à 9 000 E/m2 pour un immeuble de standing en front de mer. La demande est principalement axée sur les deux et trois-pièces, et « lorsque les prix ne dépassent pas 250 000 à 300 000 E, ils sont vendus dans la semaine », estime Arnaud Keranguyader, de Square Habitat Normandie. En revanche, les studios dans l’ancien semblent subir un relatif désamour. Ils tardent à se vendre, malgré des tarifs oscillant entre 50 000 et 70 000 E, pour une quinzaine de mètres carrés louables de 300 à 400 E par semaine. Les maisons restent rares, sauf à s’excentrer en direction du golf, où le ticket d’entrée reste élevé, autour de 500 000 E pour une centaine de mètres carrés sans gros travaux ni défauts majeurs. Pour découvrir des prix plus doux, il faut se hisser sur les hauteurs de Deauville, à distance des commerces et de la plage. Les résidences de standing du mont Canisy sur la commune de Benerville, accessibles en cinq minutes de voiture du centre-ville, font l’objet d’au moins 20 % de décote, malgré leur cachet.
Face à Deauville, sur l’autre rive du port, la commune de Trouville-sur-Mer, au charme plus discret, a aussi des admirateurs. « Certes, les prix y sont moins élevés, mais ce n’est pas un marché de repli. Les acheteurs viennent y chercher une ambiance peut être plus authentique », juge Arnaud Keranguyader, de l’agence Square Habitat à Deauville. Il est difficile toutefois d’y dénicher des biens en plein centre, l’offre se concentrant majoritairement sur les hauteurs. À dix minutes du centre, une maison de pêcheur de 70 m2 sur trois niveaux, sans terrain, avec un rafraîchissement à prévoir s’est négociée 193 000 E. Au fur et à mesure que l’on grimpe, les prix, eux, redescendent franchement. Témoin, la vente de cet appartement avec une belle vue sur la mer et un petit jardin dans un immeuble des années 1970, à vingt minutes à pied du centre, négocié 135 000 E pour 45 m2, soit 2 800 E/m2.

Cabourg, Dives-sur-Mer, Houlgate

Le charme de l’élégante Cabourg a beau faire rêver les vacanciers de passage, le marché immobilier s’est sérieusement grippé ces derniers mois. L’offre est abondante et les acheteurs de plus en plus exigeants. « Dès qu’il y a un défaut majeur, ils ne cherchent même plus à négocier, ils passent à autre chose », explique Antoine Duval de l’agence Era de Dives-sur-Mer. Le cœur de la demande se concentre dans le secteur de l’éventail, le cœur historique de Cabourg. Là, les prix des appartements débutent à 3 500 E/m2 et grimpent jusqu’à 5 000 E pour une vue sur mer. Les belles villas cabourgeaises des années 1930 trouvent preneurs lorsqu’elles sont en bon état, à un tarif débutant autour des 500 000 E. Un certain nombre de ces demeures ont été divisées en luxueux appartements. En dépit du cachet, les prix au mètre carré restent pourtant dans la moyenne du secteur, les acheteurs anticipant le coût des travaux d’entretien futur du bâtiment. À Port-Guillaume, le bassin portuaire qui sépare Dives-sur-Mer de Cabourg, les prix redescendent. Nombre de résidences néoclassiques ont poussé ces derniers temps et l’offre abondante fait pression sur les prix. Un appartement avec terrasse et vue sur la marina trouve preneur entre 3 200 et 3 500 E/m2 . Dans le cœur de Dives, les prix baissent encore d’un cran, mais la typologie ouvrière des maisons et l’éloignement de la plage intéressent moins les vacanciers, malgré des prix situés entre 2300 et 2400 E/m2. En revanche, à un kilomètre à l’est de Port-Guillaume, la commune de Houlgate conserve toute sa cote auprès des estivants. Les prix s’affichent en moyenne autour des 3 200 E/m2, mais l’offre est rare, notamment dans le centre où peu de logements collectifs ont été construits. Lorsque des produits bien situés sont mis en vente à des prix cohérents, ils partent vite. Témoin, ce studio de 25 m2 dans une résidence des années 1990, proche de la mer et du centre, vendu 75 000 E en deux semaines, soit 3 000 E/m2. À dix minutes à pied du cœur de ville apparaissent les constructions récentes. On y déniche des cottages de trois pièces avec jardin pour un prix moyen de 160 000 E.

La côte de nacre

Les prix plus doux du littoral ouest de Caen attirent les vacanciers et les primo-accédants. Les petites surfaces bénéficient plus que les maisons de cet engouement. Au-delà de 250 000 €, les ventes patinent.

Ouistreham, Lion-sur-Mer, Langrune-sur-Mer

Située à quinze kilomètres de Caen et accessible par une voie rapide, la commune de Ouistreham continue de profiter d’une belle cote auprès des investisseurs. Toutefois, les négociations se font plus âpres. « À l’exception des biens atypiques, les produits ont désormais du mal à se vendre sans un effort de 5 à 10 % sur le prix », juge Hervé Ronco, de l’agence du même nom. Dans le secteur de Riva Bella, les villas anglo-normandes à colombage des années 1930 s’assurent les prix les plus élevés du secteur. Il faut compter au moins 400 000 E pour une maison sans gros travaux à prévoir, d’au moins 100 m2 avec 500 m2 de terrain. Pour un appartement proche des commodités, il faudra compter en moyenne 3 000 E/m2. à l’ouest d’Ouistreham, les communes de Langrune-sur-Mer, Lion-sur-Mer ou Saint-Aubin-sur-Mer séduisent les acquéreurs à la recherche d’une plus grande quiétude. Moins pourvues en commerces et en animation, elles offrent aussi des prix plus doux. Les maisons avec trois ou quatre chambres, un jardin, proches des plages trouvent preneur entre 200 000 et 250 000 E. « Mais rarement au-delà pour ce type de bien », avertit Bernard Volondat, de l’agence Guy Hoquet de Lion-sur-Mer. « Lorsque les propriétaires maintiennent leur bien au-delà de 300 000 E, ils ne le vendent pas ». Toutefois, le marché est plus fluide sur les plus petits budgets. Les appartements se négocient aux alentours de 100 000 E pour une quarantaine de mètres carrés proches de la mer et des commerces. Tel ce deux-pièces de 44 m2 dans le village de Lion-sur-Mer, cédé 103 000 E en bon état. Les maisons de pêcheurs, pour une superficie équivalente, ont plus de mal à trouver acquéreur. « Elles sont souvent étagées sur trois niveaux, avec des pièces de 15 m2 chacune et un dernier étage mansardé. Même lorsque le budget tourne autour de 100 000 E, elles ne sont pas si faciles à vendre », analyse Bernard Volondat. Lorsque ces maisons sont pourvues d’un extérieur en revanche, elles trouvent plus facilement preneur malgré une surcote supérieure d’environ 20 % ». Les prix des appartements sur ces communes du littoral oscillent entre 2200 et 2500 E/m2 en moyenne, selon la proximité de la mer et leur état. Saint-Aubin-sur-Mer bénéficie d’une meilleure cote, du fait de son charme et d’une plus grande diversité de commerces. En moyenne, les prix y sont supérieurs de 10 % pour une même typologie de biens.

Courseulles-sur-Mer, Arromanches-les-Bains

Les grandes résidences des années 1970 alignées en front de mer et composées de studios et de deux-pièces ne donnent pas à Courseulles-sur-Mer le charme des communes alentour. En conséquence, les prix des appartements qui constituent l’essentiel de l’offre y sont aussi moins élevés. « Avec la crise, le marché est redevenu rationnel. Les prix ont chuté de près de 15 % en trois ans. » Ils débutent à 55 000 E pour un studio de 25 m2 et atteignent 90 000 E pour un deux-pièces de 45 m2 avec vue sur la mer. À l’intérieur du village, donc sans accès direct à la mer, les prix enregistrent une décote de près de 20 % pour des logements d’une typologie similaire. Même si ces constructions, pensées pour le tourisme de masse, correspondent moins aujourd’hui à la demande des acheteurs, elles gardent une cote élevée. D’autant qu’elles présentent désormais une alternative pour les acheteurs caennais, du fait des nombreuses commodités du bourg. Ainsi, le prix d’un pavillon classique d’une centaine de mètres carrés en bon état avec jardin se négocie-t-il autour de 220 000 E. Toutefois, pour un bien de charme, les prix peuvent s’apprécier fortement. Telle cette maison ancienne vendue comme résidence secondaire dans le centre historique. D’une superficie de 140 m2 habitables et pourvue de 350 m2 d’un joli jardin entouré de murs en pierre, elle a trouvé preneur pour 270 000 E, auxquels il faudra ajouter 100 000 E de travaux pour la remettre aux normes. À Arromanches-les-Bains, et malgré une légère reprise des volumes de ventes depuis un an, les prix semblent toujours orientés à la baisse pour cette station balnéaire familiale. Les prix au mètre carré stationnent en moyenne autour des 2 000 E/m2. L’activité reste toutefois élevée autour des petits budgets, car ils attirent investisseurs et primo-accédants. Ainsi, les petites maisons de pêcheurs avec une ou deux chambres se vendent relativement rapidement autour des 100 000 E. Lorsqu’elles sont dotées d’un jardin, les prix grimpent. Telle cette maison avec deux chambres, un jardinet et un garage vendue 140 000 E… En revanche, les maisons avec trois ou quatre chambres ont plus de mal à trouver preneur, même en très bon état et en plein centre-ville. Ces produits se seraient envolés à un prix deux fois plus élevé il y a trois ans, si l’on en croit les agents immobiliers locaux. La baisse est moins marquée sur les appartements, car ils sont plus rares. Ceux situés en première ligne conservent une cote intacte, tel ce logement de 100 m2 en front de mer avec cheminée parquet et terrasse, parti en quinze jours au prix de 270 000 E.

La côte d’albâtre

Si les falaises d’Étretat gardent tout leur attrait, avec une demande dépassant l’offre disponible, ce n’est plus le cas des communes environnantes. En dehors de l’emplacement d’exception, le marché se grippe fortement et les prix fondent.

Etretat, Yport

Malgré une conjoncture morose, les falaises crayeuses d’Étretat continuent d’attirer une clientèle de Parisiens aisés. L’offre de logements est toutefois limitée et ceux mis en vente ne le restent pas longtemps, malgré des prix élevés. « L’essentiel de l’activité se réalise entre 200 000 et 350 000 E de budget, ce qui est bien supérieur à ce que l’on constate alentour », explique Stéphane Bretelle, de l’agence Orpi Fécamp. Une maison bourgeoise en bon état, située dans le centre d’Étretat, s’est vendue 307 500 E en un week-end. Le prix des maisons de pêcheur sur trois étages oscille entre 150 000 E pour une soixantaine de mètres carrés et 250 000 E pour une centaine de mètres carrés avec courette. Sur les hauteurs d’Étretat, où sont concentrées les demeures de caractère, les prix peuvent flamber. Une villa anglo-normande à colombages de 190 m2 avec une vue sur la mer et le village, a été vendue 640 000 E malgré des travaux à prévoir. à l’est, les villages de Bénouville et de Vattetot-sur-Mer bénéficient de ce tropisme pour Étretat, mais les tarifs y sont plus doux. Les pavillons avec quatre chambres et jardin s’y négocient à partir de 200 000 E. De même pour le bourg d’Yport, à 13 kilomètres, qui attire aussi une clientèle de Parisiens. « Les prix y sont en moyenne 20 % moins élevés, du fait d’une offre plus abondante », estime Me Jérôme Harang, notaire à Fécamp. Le ticket d’entrée pour une maison de pêcheur d’environ 50 m2 est à 120 000 E.

Saint-Pierre-en-Port, les Grandes Dalles

Malgré des sites naturels de toute beauté, le marché immobilier à l’est de Fécamp peine à retrouver le dynamisme qui était le sien ces dernières années. Après avoir chuté de 15 à 20 % en trois ans, les prix se stabilisent. La cote des appartements s’établit autour de 2300 E/m2 aux Grandes Dalles et de 2000 E/m2 à Yport. Toutefois, les transactions semblent grippées, les vendeurs ayant du mal à baisser leurs prétentions. « Les résidences secondaires de bord de plage restent parfois un an en vitrine sans trouver preneur. Des acheteurs parisiens continuent de nous solliciter, mais leur budget est nettement moins élevé qu’il y a trois ans. Dans la même période, l’offre s’est étoffée et ils sont devenus plus sélectifs », explique David Fidelin, de l’agence Century 21 Accord immobilier. Si les belles maisons bourgeoises du XIXe siècle continuent à faire rêver les vacanciers, notamment aux Grandes Dalles, les transactions restent rares. L’essentiel des ventes s’effectue entre 100 000 et 140 000 E, surtout pour de petites maisons de pêcheur ou des maisonnettes de plain-pied avec des travaux à prévoir.

Saint-Valery-en-Caux

À Saint-Valéry-en-Caux, reconstruite après la guerre, le marché tourne au ralenti. Cette situation est due à une offre abondante, notamment en appartements. Les prix s’en ressentent. Il faut compter autour de 2 500 E/m2 s’ils ont une vue sur la mer, dans une des constructions situées en première ligne. Sans vue, les prix balancent entre 1500 et 1700 E/m2. Les maisons de pêcheur d’une soixantaine de mètres carrés se négocient autour de 100 000 E, selon l’état. Les belles villas des années 1930 trouvent preneur, lorsqu’elles ne sont pas surévaluées par les vendeurs. Exemple, à 50 mètres du port, une maison de maître en brique et silex de 250 m2 avec un beau jardin a changé de main en un mois pour 350 000 E. À quelques kilomètres à l’est de là, le charme de Veules-les-Roses fait grimper la cote. « Pour les biens de qualité, les prix peuvent atteindre des sommets. Et dès qu’une villa ou une maison de maître, proche des commodités, est mise en vente dans une fourchette de 250 000 à 300 000 E, elle trouve preneur. Car l’offre est peu abondante », explique David Fidelin. Même lorsque le cachet est absent, les prix restent élevés.

Jorge Carasso


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , NORMANDIE




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