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Vente : une toiture endommagée, cela se voit (commentaire de jurisprudence)

Vente : une toiture endommagée, cela se voit (commentaire de jurisprudence)
Octobre 2011
Le Particulier Immo n° 279, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

La vente ne peut être annulée à cause d’un désordre apparent. Cass. civ. 3e du 29.3.11 n°10-14 503

Face à un problème imprévu au moment de la prise de possession d’un bien, l’acquéreur qui considère qu’il n’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance avant de s’engager, ou du moins pas acheté à ce prix, a peu de recours. Si le problème était apparent lors de l’achat, il ne peut rien faire. Car le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (art. 1 642 du Code civil). Si le désordre, en revanche, n’était pas apparent, l’acheteur peut agir en garantie des vices cachés contre son vendeur (art. 1 641 du Code civil). Encore faut-il qu’il parvienne à démontrer la mauvaise foi de ce dernier. Car souvent, les contrats de vente intègrent une clause précisant que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve. Ce qui exonère le vendeur non professionnel de la garantie des vices cachés, sauf en cas de mauvaise foi. L’autre issue pour l’acheteur est d’invoquer un dol, c’est-à-dire une manœuvre du vendeur visant à cacher l’existence du vice.
C’est sur ce terrain qu’avait décidé de se placer une SCI après avoir découvert que les toitures de l’habitation, du garage et du bar discothèque qu’elle venait d’acheter étaient en mauvais état. Elle reprochait aux vendeurs de lui avoir dissimulé leur état réel. Ces derniers, professionnels du bâtiment, avaient été informés par un couvreur que la toiture était à refaire. Or, estimaient les acheteurs, cette information leur était due dès lorsqu’il pouvait se fier au revendeur en sa qualité de professionnel.
Mais leurs arguments ne convainquent pas les juges. La cour d’appel refuse d’annuler la vente et indique que l’action pour dol ne peut être reçue que « si le demandeur établit que les désordres allégués ne pouvaient être décelés au moment de la vente par un examen attentif et vigilant de ce bien, soit pour avoir été masqués à l’aide de manœuvres frauduleuses ou d’une information tronquée, soit parce que leur découverte nécessitait des compétences particulières ». Or, selon la cour, le caractère apparent des désordres des toitures indiquait la nécessité d’engager de gros travaux, les juges relevant que les défauts des toitures n’avaient pas été camouflés et que les acheteurs avaient pris possession des lieux un mois avant la signature de l’acte authentique. Ces derniers forment un pourvoi en cassation mais la Cour reprend à son compte les motifs de la cour d’appel.
Le manquement à l’obligation d’information due à l’acheteur ne suffit donc pas à caractériser le dol par réticence. Les juges semblent exiger une intention de ne pas informer. Pourtant, dans une autre affaire, le défaut d’information dû à l’acheteur sur les finances de la copropriété avait été assimilé à un dol (Cass. civ., 16.3.11, n° 09-14 405). Mais l’état des finances est moins visible que celui d’une toiture.

Laurence Roy


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , LOGEMENT , TOITURE , VENTE , VICE CACHE




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