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Taxation des plus-values : faut-il vendre ?

Taxation des plus-values : faut-il vendre ?
Octobre 2011
Le Particulier Immo n° 279, article complet.

Il faudra bientôt patienter trente ans pour bénéficier de l’exonération totale des plus-values immobilières. Un changement des règles du jeu qui n’arrange pas tout le monde.

Les propriétaires fonciers l’ont échappé belle : le Parlement avait initialement prévu de supprimer l’exonération fiscale de la plus-value réalisée sur les cessions immobilières portant sur un bien autre que la résidence principale après quinze ans de détention. Échaudés par la levée de bouclier suscitée par ce projet, les parlementaires se sont contentés de durcir le régime d’imposition dans la seconde loi de finances rectificatives pour 2011*. à compter du 1er février 2012, la taxation sera alourdie en cas de revente dégageant une plus-value, jusqu’à la vingt-cinquième année de détention du bien au moins. Il faudra attendre trente ans pour échapper totalement à l’impôt.

Tous les biens sont concernés

Tous les biens autres que la résidence principale sont concernés : à partir du 1er février 2012, les propriétaires amenés à vendre une résidence secondaire, un bien locatif ou un terrain à bâtir, de même ceux qui apportent un bien à une société civile immobilière (SCI) ou cèdent des parts de SCI, devront en effet attendre trente ans pour être exonérés d’impôt sur les plus-values. Soit quinze années de plus que dans le régime actuel. Les logements vacants n’échappent à la règle.
La mesure est d’ores et déjà critiquée, notamment par des notaires, qui y voient un risque de blocage des transactions. Quant aux agents immobiliers, ils ont constaté, dès l’annonce de cette mesure, un retrait des mandats de vente qui leur avaient été confiés, par des propriétaires ne sachant plus sur quel pied danser. Si cette situation perdurait, tarissant les mises en vente, la raréfaction de l’offre aurait pour issue d’augmenter les prix, et pour conséquence une chute du montant des droits d’enregistrement perçus par les collectivités locales. Un manque à gagner dont certaines auraient du mal à se remettre, affectant les contribuables par ricochet.

Un abattement progressif

Aujourd’hui, si vous réalisez une plus-value en vendant un bien autre que votre résidence principale, elle sera taxée au taux forfaitaire de 19 %, après l’application d’un abattement de 10 % par an au-delà de la cinquième année de détention du bien. à compter du 1er février 2012, le système d’abattement devient progressif, et non plus linéaire. Il sera fixé à 2 % par an entre six et dix-sept ans de détention (soit 24 % au terme de la période), à 4 % par an entre dix-huit et vingt-quatre ans (soit 52 % en tout) et à 8 % par an au-delà (soit un abattement total passé le cap des trente ans). Ce qui signifie qu’après quinze ans de détention, 80 % de la plus-value sera encore taxée, alors qu’elle est aujourd’hui totalement exonérée après cette durée…
L’abattement fixe de 1 000 € qui bénéficiait à toute plus-value, quelle que soit l’année de la vente, est en outre supprimé depuis le 21 septembre (lendemain de la publication de la loi au JO).

Marge de manœuvre étroite

Le nouveau régime de taxation des plus-values s’applique aux cessions faisant l’objet d’un acte authentique conclu à compter du 1er février 2012, et non pas rétroactivement depuis le 25 août, ainsi que l’envisageait le gouvernement. Ce sursis laisse une marge de manœuvre aux propriétaires qui souhaitent céder leurs biens sous le régime actuel, plus favorable. Mais compte tenu du délai de deux mois et demi à trois mois nécessaire en moyenne pour signer l’acte notarié, ils ont intérêt à trouver un acquéreur et à finaliser la promesse de vente début novembre s’ils veulent adoucir leur note fiscale. Un scénario certes envisageable à Paris et dans les secteurs où l’on peut espérer vendre rapidement. Qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif ancien. Quant au propriétaire qui a réalisé un investissement locatif dans une perspective de défiscalisation, rien ne presse. D’une part, il est lié par un engagement de location qui l’empêche de revendre pendant cette période, d’autre part, s’il a acquis un bien en franchise de TVA, il n’est pas censé revendre avant vingt ans, sauf à rembourser au Trésor public 1/20e du montant de la TVA par année manquante… Par ailleurs, la perspective de plus-value, sur ce type de produit, vendu cher au départ, est assez faible.
En tout cas, il est déjà trop tard pour échapper à l’augmentation des prélèvements sociaux (CSG, CRDS…), qui passent à 13,5 %. La mesure est effective depuis le 1er octobre. Le taux global d’imposition des plus-values passe donc à 32,5 %, contre 31,3 % auparavant. Pour mémoire, ce taux s’applique sur la plus-value taxable à l’impôt sur le revenu après application des abattements pour durée de détention.
Pour les SCI, le nouveau régime s’applique déjà depuis le 25 août. L’objectif : contrer toute tentative d’optimisation fiscale pour gommer la plus-value immobilière.


Mots-clés :

PLUS-VALUE IMMOBILIERE , RESIDENCE SECONDAIRE




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