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Copropriété : les honoraires du syndic doivent être écrits (commentaire de jurisprudence)

Copropriété : les honoraires du syndic doivent être écrits (commentaire de jurisprudence)
Octobre 2011
Le Particulier Immo n° 279, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Les honoraires payés au syndic doivent être fixés dans le mandat. Sinon, ils ne sont pas dus au syndicat des copropriétaires. Cass. civ. 3e, du 8.6.11, n° 09-71 214

Le principal sujet de discorde entre les copropriétaires et leur syndic ne varie guère au fil du temps : le montant de ses honoraires. C’est parce qu’ils sont susceptibles d’évoluer à la hausse, en fonction du nombre de prestations particulières facturées, mais aussi parce que les copropriétaires ne sont pas toujours satisfaits du service rendu.
C’est ainsi que la Cour de cassation a récemment été saisie d’une affaire où des copropriétaires réclamaient à leur syndic la restitution des honoraires perçus au cours de nombreuses années. En l’occurrence, au titre des exercices 1983-1984 à 1997-1998… La somme en jeu était importante : 196 201 €. L’arrêt ne livre pas les faits qui ont poussé ces copropriétaires à contester le droit de leur syndic à une rémunération. Toujours est-il qu’ils réclamaient le remboursement de cette somme au motif que la rémunération du syndic était irrégulière, pour n’avoir pas fait l’objet d’un écrit et d’une décision préalable de l’assemblée générale de la copropriété fixant cette rémunération, comme l’imposent les textes de loi (art. 29 du décret du 17.3.67, 6 de la loi du 2.1.70 et 66 du décret du 20.7.72).
En effet, pour que le syndic perçoive valablement une rémunération, il faut que les conditions en soient précisées dans un mandat écrit préalable à sa désignation ou dans la décision de nomination. Ni l’approbation des comptes ni le quitus donné au syndic pour sa gestion ne compensent l’absence d’écrit. Dès lors, le syndicat est en droit de solliciter la restitution des sommes qu’il a versées à son syndic. En l’espèce, pour échapper à la demande de remboursement, ce dernier a bien tenté d’opposer la prescription de l’action en nullité du contrat de mandat. En vain. L’argument a été repoussé par les juges du fond, qui ont estimé que, dans la mesure où la perception indue d’une rémunération par le syndic n’était pas sanctionnée par la nullité du mandat de syndic, il était inutile de s’en préoccuper. Car le mandat est, par principe, un contrat gratuit, aux termes de l’article 1986 du Code civil, et non onéreux comme le soutenait le syndic.
Devant la cour d’appel de Chambéry, les copropriétaires obtiennent donc gain de cause. Les juges qualifient l’action de l’Union des syndicats, d’action en répétition de l’indu ne nécessitant pas la démonstration d’une quelconque faute du syndic pour aboutir. Le syndic est condamné au remboursement des honoraires perçus. En revanche, puisqu’il ne s’agissait pas d’une action en responsabilité, la garantie de l’assureur du gestionnaire n’a pas été retenue. Le syndic se pourvoit en cassation. Encore en vain, la 3e chambre civile de la cour approuvant la décision rendue par les juges d’appel.

Laurence Roy


Mots-clés :

COPROPRIETE , HONORAIRE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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