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Marché où investir : Marne-la-vallée, la machine à construire

Marché où investir : Marne-la-vallée, la machine à construire
Octobre 2011
Le Particulier Immo n° 279, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Vingt-six communes s’étirant sur une bande de 20 km de longueur et 6 km de largeur, 11 stations de RER (A et E), des pôles d’affaires, des centres commerciaux, une université, des parcs d’attraction... Marne-la-Vallée s’active pleinement à créer des logements et à attirer habitants comme investisseurs.

À travers ses quatre secteurs ­– Portes-de-Paris, Val-Maubuée, Val-de-Bussy et Val d’Europe ­– Marne-la-Vallée ne s’est pas développée de façon homogène. Un facteur à prendre en compte par ceux qui
envisagent d’y investir.

Porte de Paris, le plus dynamique

Noisy-le-Grand, Bry-sur-Marne et Villiers-sur-Marne, les trois communes des Portes-de-Paris, constituent le secteur I de Marne-la-Vallée, le plus proche de la capitale. C’est l’un des plus dynamiques de la ville nouvelle. De nouveaux projets s’y développent qui vont doper l’activité économique, donc l’emploi et la construction de logements. Tout d’abord, Cluster Descartes, à cheval entre les secteurs I et II, à Noisy-le-Grand et à Champs-sur-Marne, prend forme.
« Il s’agit d’un projet auquel nous travaillons en collaboration avec les deux communes et qui a pour ambition de devenir un catalyseur d’innovations ainsi qu’un futur pôle mondial de référence de la construction, de la maintenance et des services de la ville durable, explique Michel Ségard, directeur général adjoint d’EpaMarne-EpaFrance. L’objectif est de créer des ponts entre les entreprises et les laboratoires de recherche, les universités, les grandes écoles déjà présents sur le campus de la Cité Descartes et qui comptent un vivier de compétences fort de 18 000 étudiants et de 1 500 chercheurs. » Un projet ambitieux, vital pour les élus, car « si le campus de la Cité Descartes a attiré de grands laboratoires, une université, de grandes écoles, il n’a pas suffisamment intéressé les centres de recherche de grandes entreprises comme EDF, Véolia… », lâche Michel Segard. Le Grand Paris Express, ce supermétro, clé de voûte du futur Grand Paris, dont le tracé est désormais acté, effectuera deux arrêts dans la ville nouvelle, l’un à Bry-Champigny et l’autre à Noisy-Champs. Assurément, si ce chantier évolue dans le sens espéré, la demande de logements s’intensifiera. « Il reste 1,5 million de m2 à développer entre Noisy et Champs-sur-Marne », indique Michel Segard. « Les investisseurs sont très présents, reconnaît Jean-Claude Szaléniec de Bouwfonds Marignan, mais l’achat est moins rentable qu’avant, car les prix du neuf dépassent 4 000 E/m2, alors que les loyers n’augmentent plus vraiment.
De fait, on rencontre surtout des investisseurs patrimoniaux qui acquièrent un bien pour loger un enfant. » Les investisseurs trouveront donc leur bonheur dans l’ancien, bien que l’offre en petites surfaces, produit fétiche de cette clientèle, soit assez maigre. Les prix sont à l’avenant. « Compte tenu de la pénurie de biens à vendre, les agences se font la guerre pour décrocher des mandats, ce qui entraîne une surenchère au détriment du vendeur, qui doit faire face à des délais de vente parfois très longs », regrette Françoise Mora, de l’agence 101 de Noisy.
Certains quartiers sont à privilégier, parmi lesquels le centre-ville de Noisy-le-Grand : rue de la République, un 23 m2 en rez-de-chaussée s’est vendu occupé au prix de 119 000 E et devrait procurer un rendement de 5,85 %. Un autre secteur offre d’excellentes ­perspectives : les abords de la station de métro Noisy-Champs, le plus porteur en termes d’investissement locatif. Logique : c’est là que s’inscrit l’université et que la demande étudiante est la plus forte. « Un studio s’y vend entre 100 000 et 130 000 E selon sa situation », remarque Françoise Mora et « se loue entre 550 et 580 E par mois, charges comprises, pour une superficie d’environ 30 m2 », précise Thomas Ploton de l’agence Orpi Ploton de Noisy. « Mais ici, les investisseurs privilégient le deux-pièces parce que les locataires restent plus longtemps et qu’il y a donc moins de vacance. » Un deux-pièces se loue entre 730 et 790 E, charges comprises, selon sa superficie et son emplacement. À Noisy, le quartier des Richardets, aux franges de Villiers-sur-Marne, peut offrir des opportunités, car il est proche du RER E. « Les prix y sont moins élevés qu’à Noisy-Champs, mais la demande locative existe de la part de locataires qui préfèrent la ligne E, moins soumises aux dysfonctionnements que la ligne A », note un autre agent immobilier qui ne souhaite pas être nommé. Bry-sur-Marne, enfin, est recherché : « Nous ne sommes plus en Seine-Saint-Denis, mais dans le Val-de-Marne, un atout supplémentaire pour l’investisseur, si ce n’est qu’il paiera plus cher pour un bâti souvent plus ancien », note un professionnel. Reste qu’un immeuble comportant quatre deux-pièces vendu 490 000 E, rapporte 6 % de rendement à son propriétaire.

Le Val Maubuée, le plus mature

Champ-sur-Marne, Noisiel, Lognes, Emerainville, Croissy- Beaubourg et Torcy composent le Val Maubuée (secteur II). Un secteur parvenu à maturité, où la construction est aujourd’hui marginale. À Champs-sur-Marne, le prix du mètre carré neuf, selon l’Adil, s’établit à 3 800 E en moyenne, quelques opérations étant signalées rue de Paris, près du château (France Pierre) et boulevard Archimède (Icade). D’une architecture plus classique qu’aux Portes de Paris, ce secteur pêche par son vieillissement prématuré. « Au Val Maubuée, nous faisons en quelque sorte le service après vente, avoue Michel Segard. Nous menons des opérations de rénovation urbaine, notamment dans les quartiers Arche-Guédon à Torcy et du Luzard à Noisiel. » L’investisseur, pour sa part, doit concentrer son attention sur Champs-sur-Marne et sur tout ce qui se vend aux abords de la Cité Descartes, où la demande étudiante est forte et où les loyers sont du même ordre. Mais l’offre est peu étoffée. Résultat : « Certains propriétaires mettent à la disposition des étudiants des surfaces entre 9 et 16 m2 qui se louent entre 500 et 580 E/m2 avec W.-C. et salle de bains sur le palier », indique Élodée Picaud de l’agence Next Immobilier. Un investisseur a même acheté une maison 300 000 E, qu’il a divisée en quatre chambres de 10 m2 et qu’il loue à des étudiants 400 E chacune charges comprises. « Il a préféré opter pour cette solution, car le loyer d’un pavillon coûte entre 1 300 et 1 400 E, poursuit cette professionnelle, soit un prix beaucoup trop élevé pour une majorité de locataires. » Même stratégie d’investissement rencontrée à Noisiel où les prix et les loyers sont un peu moins élevés. À Torcy, le centre-bourg reste le secteur le plus porteur, car c’est là que la demande locative est la plus forte. « Un studio de 30 m2 s’y vend autour de 120 000 E et se loue de 550 à 600 E et un deux-pièces de 50 m2 se négocie 160 000 E en moyenne et se loue entre 700 et 750 E/mois, affirme René Lemaire, de l’agence du même nom. Mais, « l’ancien se loue jusqu’à 100 E de moins que le neuf », précise Françoise Mora. Lognes fait également l’objet d’une forte demande locative, notamment de la part d’une importante communauté asiatique.

Val-de-Bussy, le plus pavillonnaire

Les investisseurs visant le neuf et le dispositif Scellier prospecteront sur ce secteur III, où l’offre est plus étoffée. D’autant qu’il comporte pas moins de douze communes. Parmi les plus porteuses : Lagny-sur-Marne, Bussy-Saint-Georges, Montévrain, Chanteloup-en-Brie, Ferrières-en-Brie… Un petit inconvénient tout de même à Montévrain : la ville n’est pas directement desservie par le RER. S’il ne trouve pas ce qui lui convient dans le neuf, l’investisseur peut se tourner vers l’ancien. Plus particulièrement vers Lagny. « Ce marché est actif, souligne Jérôme Piessé de l’agence Century 21 Orquera Immobilier, mais l’offre à la location est également importante. » D’où la nécessité de bien cibler son achat en privilégiant impérativement les abords de la gare. Bussy-Saint-Georges offre moins d’opportunités, car c’est une zone très résidentielle avec un tissu urbain très pavillonnaire. Le secteur des lacs est naturellement apprécié par les ­locataires pour sa tranquillité et ses espaces verdoyants.


Mots-clés :

ILE-DE-FRANCE , MARCHE IMMOBILIER




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