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Charges locatives, que pouvez-vous récupérer ?

Charges locatives, que pouvez-vous récupérer ?
Octobre 2011
Le Particulier Immo n° 279, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le bailleur peut se faire rembourser une partie de ses charges de copropriété par le locataire. Listées par décret, elles sont régulièrement amendées. Le point sur les derniers développements.

Les clés
Des textes nouveaux, la jurisprudence et des réponses ministérielles ont modifié et précisé la liste des charges récupérables.

Le principe de répartition

➔Trois catégories de charges peuvent être récupérées. Les frais qui correspondent à des services liés au logement et à l’usage de l’immeuble dont bénéficie le locataire (frais de gardiennage, de fonctionnement de l’ascenseur, consommations d’eau, d’électricité et de combustible, etc.) ; les dépenses d’entretien courant et les petites réparations des parties communes de l’immeuble (nettoyage, entretien des espaces verts) ; enfin, les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, balayage). Malgré l’existence d’un décret (n° 87-713 du 26.8.87) et d’une annexe détaillée, qui énumèrent les charges récupérables pour les baux d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989, certains points demeurent sujets à litige. Soit parce que l’annexe du décret n’a pas tout prévu, soit parce qu’elle est, sur certains points, dépassée par l’évolution des techniques et des services proposés. Il s’agit par exemple des services de surveillance des accès, par digicode, interphone, vidéophone, voire vidéosurveillance, mais aussi de la surveillance à distance des équipements (télésurveillance des ascenseurs, télémaintenance du chauffage collectif).
Pour autant, cette liste limitative des charges est exhaustive et s’impose au propriétaire. Celui-ci ne peut pas facturer au locataire des charges qui n’y sont pas mentionnées, sauf si un accord collectif de location est signé entre les représentants des bailleurs et des locataires portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable (art. 23 de la loi de 1989). Une clause du bail prévoyant la récupération d’une charge non énumérée au décret est illégale (et donc nulle). Afin de résoudre les difficultés, des textes sont venus amender le décret et son annexe. Les services ministériels ont aussi apporté quelques précisions.

Les avancées, les reculs

➔Les juges saisis par l’une ou l’autre des parties ont eu l’occasion de trancher un certain nombre de litiges, précisant ce que le bailleur peut récupérer.

Les frais de personnel

L’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, c’est-à-dire la sortie des poubelles, sont réalisés de deux façons dans un immeuble. Ils sont effectués en régie, c’est-à-dire par le gardien, le concierge ou l’employé d’immeuble, seul ou en collaboration avec une société venue l’assister, ou font l’objet d’un contrat d’entreprise. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Engagement national pour le logement dite « ENL » du 13 juillet 2006, le coût de ces services est récupérable en totalité sur le locataire, toutes taxes comprises et sans extraire la marge bénéficiaire de l’entreprise (art. 23 dernier alinéa de la loi de 1989). Néanmoins, le propriétaire doit s’assurer que le contrat distingue bien les dépenses récupérables et les autres (art. 2 a du décret de 1987).
Les conditions de récupération des frais du personnel d’immeuble ont par ailleurs été assouplies par le décret n° 2008-1 411 du 19.12.08. Il n’est désormais plus nécessaire que celui-ci effectue cumulativement l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets. Ainsi, depuis le 1er janvier 2009, c’est-à-dire la date d’entrée en vigueur du décret qui concerne les charges payées en 2009 et régularisées en 2010, les dépenses correspondant à la rémunération ainsi qu’aux charges sociales et fiscales sont récupérables sur le locataire dans les conditions (art. 2 c et d du décret du 26.8.87) suivantes :
- les charges sont récupérables à hauteur de 75 % si la copropriété emploie un concierge (ou gardien) qui assure l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets ;
- à hauteur de 40 %, lorsque le concierge (ou gardien) n’assure que l’une ou l’autre de ces deux tâches ;
- si la copropriété a recours à un employé d’immeuble qui assure l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets, les salaires et charges sont récupérables à 100 %, à une réserve près : certains éléments récupérables sur le locataire lorsque la copropriété emploie un concierge ne le sont pas s’agissant d’un employé d’immeuble. Ces éléments sont le salaire en nature, l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise, les indemnités et primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise, la participation de l’employeur au comité d’entreprise, la participation de l’employeur à l’effort de construction, la cotisation à la médecine du travail, ne sont pas récupérables.
À noter : les règles de répartition des charges entre propriétaire et locataire sont les mêmes lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul son travail.
Les notions de « tiers » et « d’impossibilité matérielle ou physique temporaire » d’effectuer seul son travail ne sont pas définies dans le texte. Que faut-il entendre par là ? « Ces impossibilités physiques ou matérielles peuvent être par nature très diverses et avoir trait à des événements aussi différents qu’une maladie, un handicap temporaire, une panne d’un outil ou même un événement météorologique imprévisible. De ce fait, la nature de ces événements ne pouvant être limitative, il est impossible de prévoir une liste type de pièces justificatives à fournir. Il appartiendra au bailleur de présenter au titre de pièces justificatives tout document relatif au motif de cette incapacité et justifiant le bien-fondé de l’intervention nécessaire d’un tiers » (Rep. min. n° 57883, JOAN du 7.9.10, p. 9758).

Les frais d’ascenseur

Les dépenses d’entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes sont à la charge du locataire. Ce point exige cependant une précision. Ainsi, en cas de remplacement d’un élément d’équipement, la dépense est à la charge du locataire seulement si le remplacement est moins coûteux que sa réparation.
Par ailleurs, des règles particulières sont prévues pour les ascenseurs, afin de tenir compte de la législation relative à la sécurité des ascenseurs anciens : selon l’article 23 alinéa 2 de la loi de 1989, le locataire supporte, au titre des dépenses d’entretien courant et des menues réparations, les dépenses engagées par le propriétaire dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-5-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il s’agit des opérations et des vérifications périodiques minimales, de la réparation et du remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que des interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et du dépannage et de la remise en fonctionnement normal des appareils. Destinées à renforcer la sécurité de l’usager, elles sont récupérables, même si elles ne sont pas prévues dans la liste du décret du 26 août 1987.
Attention, ces dépenses sont récupérables y compris sur les locataires d’un appartement situé au rez-de-chaussée si l’ascenseur a une utilité pour eux, pour accéder à des parties communes ou privatives en sous-sol (Rep. min. n° 612888, JOAN du 30.7.01, p. 4420).
En revanche, les frais relatifs à l’abonnement de la ligne de téléalarme de l’ascenseur mise à disposition des locataires pour permettre une intervention immédiate en cas de panne ne sont pas récupérables, car le bailleur a l’obligation d’assurer la sécurité, et plus généralement la jouissance paisible des équipements mis à la disposition des locataires (Cass. civ. 3e du 24.3.04, n° 01-14 439).

Le chauffage

En général, les « consommables » sont récupérables : dépenses relatives à l’eau froide et chaude (si le chauffage est collectif) des locataires, eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs, électricité des parties communes, combustible du chauffage collectif et dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations afférentes.
En ce qui concerne les dépenses de combustible (gaz, fuel), il faut savoir que le bailleur ne peut récupérer sur les locataires que le coût du combustible consommé, et non celui qu’il est éventuellement obligé de stocker entre deux périodes de chauffe (Cass. civ. 3e du 5.2.92, n° 90-13 153). Il arrive souvent, en effet, que le fuel soit livré à la fin du printemps en raison de son prix attractif, alors que sa consommation ne débute qu’à partir de l’automne, ce qui pose un problème si le locataire part dans l’intervalle.
À noter, dans les contrats de vente de chaleur conclus entre un prestataire et le bailleur ou directement avec le locataire, une jurisprudence clairement établie : les dépenses d’investissement (frais d’installation de chauffage, de modernisation des chaufferies…) et les grosses réparations intégrées à la facture de chauffage et d’eau chaude restent à la charge du propriétaire (Cass. civ. 3e du 9.3.05, n° 01-18 039). Celui-ci ne peut obtenir de son locataire que le seul paiement des charges locatives limitativement énumérée par décret.

L’entretien et la propreté

Il est de jurisprudence constante qu’il est impossible de réclamer au locataire le remboursement d’autres charges que celles visées par le décret. La Cour de cassation, toujours fidèle à une interprétation limitative du texte, casse systématiquement la décision des cours d’appel, dès lors que les frais mis à la charge du locataire ne sont pas spécifiquement visés par le décret. Les illustrations en sont nombreuses, particulièrement dans les domaines de l’entretien et de la propreté.
Ainsi, les travaux de nettoyage de graffitis apposés sur les parties communes de l’immeuble ne sont pas récupérables, car ils « ne peuvent être assimilés à des travaux d’entretien courant ni classés dans les dépenses relatives aux fournitures consommables » (Cass. civ. 3e du 17.7.97, n° 95-18100).
Il en va de même pour les dépenses d’élagage des arbres (Cass. civ. 3e du 23.3.04, n° 02-20933) et d’entretien des façades extérieures (Cass. civ. 3e du 17.7.97).
Toujours dans le même sens, ne sont pas récupérables : les frais de dératisation (Cass. civ. 3e du 29.1,02 n° 99-17042), les frais de location d’une poubelle auprès d’une collectivité locale (Cass. civ. 3e du 5.10.1994, n° 92-11621), les frais de débouchage des vide-ordures (Cass. civ. 3e du 1.4.03, n° 02-10172) et des égouts (Cass. civ.3e du 3.4.07, n° 06-12 937).
En revanche, les frais de vidange d’une fosse septique – assimilable à une fosse d’aisance, visée par le décret – peuvent être mis à la charge du locataire (Cass. civ. 3e du 24.3.10, n° 09-10 218).

Impositions et redevances

Les charges récupérables comprennent les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste, jointe en annexe du décret de 1987, mentionne toujours le droit de bail au titre des impositions et redevances à la charge du locataire. Le droit de bail ayant disparu… depuis plusieurs années, les charges fiscales récupérables doivent s’entendre de la taxe et de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage.
Toutefois, la taxe et la redevance d’enlèvement des ordures ménagères – dite TEOM – n’est pas récupérable si l’évacuation et le traitement des ordures ménagères sont financés par le budget général de la commune. C’est du moins ce qui a été établi par la jurisprudence (Cass. civ. 3e du 10.6.98, n° 96-20521). Dans cette affaire, la TEOM ne pouvait être réclamée au titre des charges récupérables, dans la mesure où elle n’apparaissait pas de façon indépendante dans le budget communal et qu’aucun taux d’imposition n’avait été établi pour son calcul.
Dans l’hypothèse où la TEOM est récupérable, une question empoisonne encore souvent les relations entre le locataire et le propriétaire : que se passe-t-il si le locataire déménage en cours d’année ? La taxe est-elle récupérable au prorata du temps d’occupation ou pour l’année complète ? La réponse est sans ambiguïté. La TEOM, inscrite sur l’avis de taxe foncière émis par les services fiscaux, est due pour l’année par le propriétaire. La TEOM étant une charge récupérable, ce dernier ne peut récupérer que la portion de taxe correspondant à la période louée. En clair, le locataire est redevable de la TEOM au prorata du temps où il a loué le local (voir encadré). Cette règle du prorata temporis ne peut en aucun cas être contournée par une clause du bail.
Cependant, si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie des charges locatives dont la liste est fixée par décret, il n’en va pas de même du « prélèvement au profit de l’État pour frais d’assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non-valeurs », prévu à l’article 1641 du Code général des impôts. Ce prélèvement forfaitaire, dont le montant est indiqué accessoirement à la taxe elle-même sur l’avis de taxe foncière, n’est en aucun cas récupérable sur le locataire. La Cour de cassation l’a jugé maintes fois, comme dans cet arrêt de 2004 (Cass. civ. 3e du 24.3.04, n° 01-14439) : « Les frais de confection des rôles des taxes sur la redevance d’ordures ménagères sont exclus des charges récupérables (…) ces frais sont des charges de gestion pour le bailleur, déductibles du revenu foncier .»

Les justificatifs et les prescriptions

➔L’article 23 de la loi de 1989 prévoit que les charges récupérables doivent pouvoir être justifiées par le bailleur, sans pour autant préciser les moyens permettant une consultation des pièces. Il est seulement prévu que le propriétaire doit tenir les pièces justificatives à la disposition des locataires durant le mois qui suit l’envoi du décompte de régularisation annuelle. La conséquence, c’est un contentieux important. Pourtant, une réponse ministérielle récente (Rép. min. n° 89226, JOAN du 9.11.10, p. 12298) réaffirme le peu de contraintes pesant sur les bailleurs en la matière.
Répondant à un député soucieux de faciliter l’accès aux pièces justificatives, notamment grâce aux technologies modernes de l’information, le secrétaire d’État chargé du Logement a répondu qu’il n’envisageait pas de modifier la réglementation, car rien n’empêche un accord amiable entre les parties pour une communication plus efficace. En outre, selon lui, « la jurisprudence existante précise que rien n’oblige le propriétaire à donner copie au locataire des pièces justificatives (CA de Paris, 6e ch. C, 7.3.06, n° 2006-296 571) et que ce dernier n’est pas fondé à exiger que les pièces justificatives lui soient envoyées (CA d’Aix-en-Provence, 11e ch., du 17.2.04, n° 2004-252 868) ».
Enfin, il faut savoir qu’en cas d’oubli le propriétaire peut réclamer le paiement des charges pendant une période de cinq ans (art. 2224 du Code civil). Il s’agit de la même durée de prescription que pour les loyers. Le délai court à compter de la date à laquelle la somme doit être payée. De son côté, le locataire dispose du même délai de cinq ans pour réclamer au propriétaire un remboursement de charges lorsqu’il a payé plus qu’il ne devait.
Le délai de réclamation du locataire a été réduit de trente à cinq ans par la loi du 18 janvier 2005 et confirmé par la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription civile (prescription quinquennale de droit commun). Ce délai de cinq ans s’applique aux sommes payées depuis le 20 janvier 2005, date d’entrée en vigueur de la loi.

À savoir :

  • La notion de rejets se limite aux ordures ­ménagères et n’inclut pas le stockage et l’enlèvement des encombrants, par ailleurs non mentionnés dans la liste des charges récupérables (Cass. civ. 3e du 15.5.08, n° 07-16567).
  • Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d’un contrat de travail commun, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets est assimilé à un personnel unique.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHARGE DE COPROPRIETE , CHARGE LOCATIVE




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