La copropriété : les vérifications préalables à l’achat d'un lot

Le règlement de copropriété

Il permet de vérifier si l'état descriptif de division tel qu'il est rédigé concorde bien avec la composition du lot vendu.

L'examen du règlement de copropriété permet également à l'acquéreur de connaître les modalités d'occupation des parties privatives, de jouissance des parties communes, de manière générale les règles de vie de cet immeuble.

Les charges de la copropriété

Les charges de copropriété et leur répartition sont déterminées dans le règlement de copropriété. L'acquéreur prend alors connaissance des quoteparts de charges afférentes à son lot et en présence de plusieurs bâtiments, de l'existence de charges spéciales.

A l'occasion de la vente d'un lot la répartition des charges entre vendeur et acquéreur se fait de la façon suivante :
• le paiement de la provision trimestrielle de charges incombe à celui qui est propriétaire à la date de l'exigibilité,
• le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget provisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité,
• le trop ou moins perçu sur provision, relevé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Un accord entre le vendeur et l'acquéreur peut prévoir un remboursement au pro rata temporis, mais il n'est pas opposable au syndic.

Le fonds de roulement est remboursé au vendeur. Le remboursement peut s'opérer de deux façons :
• soit le syndic appelle auprès de l'acquéreur une nouvelle provision et ensuite opère un remboursement auprès du vendeur,
• soit il le conserve, à charge pour le vendeur de le récupérer auprès de l'acheteur.

Le fonds de réserve pour travaux futurs obéit au même régime.

Les travaux de la copropriété

L'acquéreur doit prendre connaissance des travaux qui ont été envisagés dans la copropriété afin de mieux appréhender ses possibilités de financement.

Comme pour les charges, la question du partage des travaux entre le vendeur et l'acquéreur se pose.

En principe, ce n'est pas la date d'exécution des travaux qui est prise en considération mais la date à laquelle les appels de fonds correspondants ont été votés. Les parties peuvent néanmoins convenir d'une autre répartition, matérialisée dans l'acte de vente, inopposable au syndic.
• Les travaux ont été votés et l'échéancier est fait :
Si l'appel de fonds intervient, selon l'échéancier, avant la vente, il est à la charge du vendeur. Il en est de même, en cas de non respect de l'échéancier pour un appel de fonds ultérieur.
Les appels effectués selon l'échéancier, après la vente sont supportés par l'acheteur.
• Les travaux sont votés mais sans échéancier :
Dans ce cas, on applique les mêmes règles que pour les charges. Les appels avant la vente sont à la charge du vendeur et ceux effectués après la vente sont à la charge de l'acquéreur.
• Les travaux sont votés pour un montant prévisionnel :
C'est le cas lorsque l'assemblée donne pouvoir au conseil syndical de choisir des entrepreneurs et le montant des marchés dans la limite d'un plafond.

Les appels de fonds correspondants incombent alors à l'acquéreur.

Attention :
Qu'il s'agisse de régler les sommes dues au titre des charges ou des travaux, c'est la date de la signature du compromis de vente et non celle de l'acte authentique qui est à retenir (sauf convention contraire).
Par suite, dans la pratique, dès lors qu'une assemblée de copropriétaires est prévue entre l'avant-contrat et l'acte notarié, le vendeur donne mandat à acquéreur pour qu'il prenne part au vote et c'est ce dernier qui supportera le coût des décisions prises.

Le carnet d'entretien

A sa demande, l'acquéreur peut consulter le carnet d'entretien de l'immeuble, établi et mis à jour par le syndic de copropriété. Il comporte entre autre les coordonnées des assurances de l'immeuble, les travaux importants réalisés avec le nom de l'entreprise qui les a effectués, les contrats d'entretien...