La copropriété : le recouvrement des charges

Quel est le mode de recouvrement ?

Le mode de recouvrement des charges dépend du type de charges :

Dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes

L'assemblée générale vote chaque année, avant le début de l'exercice comptable qu'il concerne, un budget prévisionnel. Le syndic peut exiger des copropriétaires au 1er jour de chaque trimestre le quart du budget voté après leur avoir adressé par lettre simple un avis indiquant le montant de la provision exigible. Ces provisions seront régularisées à l'occasion de l'approbation des comptes annuels.

Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel

Cela concerne les travaux d'amélioration, de conservation, de transformation autres que ceux de maintenance. Les modalités de recouvrement sont déterminées par le vote en assemblée générale. Le syndic peut exiger des avances constituées par des provisions spéciales : ces provisions sont versées sur un compte spécial travaux futurs.

Le règlement de copropriété peut prévoir le versement d'une avance constituant la réserve, elle ne peut excéder 1/6ème du montant du budget prévisionnel.

Que faire en cas d'impayés ?

En cas d'impayés, le syndic peut mettre à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de recouvrement de la créance, après une mise en demeure. Lorsque les impayés portent sur les appels trimestriels de charges, cette mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, permet au syndic d'exiger la totalité des provisions dues au titre de l'année.

Quelles sont les garanties du syndicat ?

La copropriété peut se garantir contre les impayés, en inscrivant sur le lot un certain nombre de sûretés :

Un droit d'opposition sur le prix de la vente du lot

Il s'applique lorsque le copropriétaire vendeur n'est pas à jour dans le règlement de ses charges.

Un privilège immobilier

Il permet au syndicat d'être payé en priorité avant les autres créanciers (même s'ils ont une hypothèque sur l'immeuble), pour les dettes des deux exercices précédents et de celui en cours. Pour les dettes autres que les charges, le syndic est à égalité avec les autres créanciers. Si le copropriétaire est bailleur, le syndic peut être autorisé, par le tribunal, à saisir le montant des loyers.

Une hypothèque légale

Elle peut être inscrite sur le lot du copropriétaire en garantie de toutes les sommes qui n'ont pas été payées.

Comment contester les charges ?

Un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charges est trop importante par rapport à la superficie de son lot ou à l'utilité du service.

Dans ce cas, il peut soumettre la modification de la répartition des charges (telle qu'elle est prévue dans le règlement de copropriété) au vote de tous les copropriétaires (l'unanimité est nécessaire).

A défaut, il peut saisir le tribunal de grande instance, à la condition que :
• Sa participation aux charges soit supérieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être,
• Ou que la participation d'un copropriétaire soit inférieure à ce quart.

Dès lors que la révision n'est pas la conséquence d'une violation de la loi, cette action doit se faire dans les 5 ans qui suit la publication du règlement ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot.