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Le conseil syndical de copropriété

Le conseil syndical est formé de copropriétaires élus par l'assemblée générale. Son organisation est déterminée par le règlement de copropriété ou, à défaut, par l'assemblée des copropriétaires. Le conseil syndical a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Les missions du conseil syndical

La copropriété doit obligatoirement disposer d'un conseil syndical. Il est composé de copropriétaires élus en assemblée générale.

L'une des tâches essentielles du conseil syndical consiste à contrôler l'administration de l'immeuble et sa gestion par le syndic de copropriété. À ce titre, il peut, à tout moment, demander à accéder à tous les documents concernant la copropriété (factures, contrats, registres, etc.) et en obtenir des copies.

Il doit, entre autres, vérifier les factures et leur adéquation avec les devis et les prestations effectuées, s'assurer que les travaux autorisés par l'AG ont été réalisés aux dates et conditions prévues, que la répartition des dépenses entre les copropriétaires a été correctement effectuée.

Le conseil syndical doit également contrôler la comptabilité du syndicat. Le conseil syndical peut accéder aux comptes et peut demander au syndic de faire un point régulier sur la situation des débiteurs.

Enfin, le conseil syndical participe à l'élaboration de l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires ainsi qu'au budget prévisionnel. Il rend compte de sa mission une fois par an, lors de l'assemblée générale.

Pour mener à bien ses missions, le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Sur une question présentant une difficulté technique particulière, le conseil syndical peut aussi solliciter l'aide d'un spécialiste. Les frais engagés pour cela constituent des dépenses courantes d'administration à la charge de la copropriété.

Les membres du conseil syndical sont responsables des fautes ou négligences commises dans l'exécution de leur mission. Cependant, sa mission étant effectuée gratuitement, seules les fautes graves pourront être sanctionnées.

À savoir: l'assemblée générale peut mandater le conseil syndical pour prendre une décision de gestion courante de l'immeuble, qui nécessite, en principe, un vote des copropriétaires à la majorité simple de l'article 24. Par ailleurs, dans les copropriétés composées de moins de 16 lots principaux, ces prérogatives sont étendues. En effet, l'assemblée générale peut mandater le conseil syndical pour mettre en œuvre et assurer le suivi des travaux et des contrats prévus dans le cadre du budget prévisionnel. L'assemblée peut ainsi charger le conseil syndical d'étudier des devis de travaux et de choisir une entreprise. Dans ce cas, la décision de donner un tel mandat au conseil syndical est prise à la majorité absolue de l'article 25.

L'organisation du conseil syndical

Les conseillers syndicaux sont choisis parmi les copropriétaires et élus par l'assemblée générale.

Seul un copropriétaire, son conjoint ou son partenaire de pacs, peut faire partie du conseil syndical. Un concubin ne peut être élu que s'il est lui-même propriétaire d'un lot. Si chaque époux est propriétaire d'un lot, chacun peut être élu. Si les deux conjoints sont copropriétaires d'un même lot unique, un seul peut être candidat.

Enfin, lorsque la propriété d'un lot est démembrée entre un nu-propriétaire et un usufruitier, l'un ou l'autre peut être désigné conseiller.

Pour un copropriétaire personne morale (une société), c'est son représentant légal ou un fondé de pouvoir désigné par mandat qui siégera en son nom.

Le syndic oul 'un de ses employés ne peut pas être désigné conseiller syndical, même s'ils sont copropriétaires. Cette interdiction s'étend à son conjoint et à ses collatéraux (frères, sœurs, oncles, etc.).

L'élection du conseil syndical

Les conseillers sont désignés par l'assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25.

Chaque conseiller syndical est élu individuellement par un vote distinct. Cependant, si l'assemblé générale est d'accord et si le nombre de candidats est égal au nombre de sièges à pourvoir, une élection en bloc est possible.

Le nombre de conseillers est fixé par le règlement de copropriété. Si le règlement est silencieux sur ce point, il n'y a pas de limite au nombre de conseillers pouvant être élu.

Les conseillers sont élus pour 3 ans. Cependant, le règlement de copropriété (ou, à défaut, l'assemblée générale) peut prévoir une durée plus courte. Leurs fonctions cessent automatiquement à l'expiration de la durée de leur mandat. Les membres peuvent être réélus.

Si aucun copropriétaire ne souhaite être désigné membre du conseil syndical ou si aucun n'est élu (faute de candidat par exemple), les conseillers seront désignés par le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.

Les membres du conseil peuvent quitter leurs fonctions quand ils le souhaitent en présentant leur démission, soit au président du conseil syndical, soit au syndic. Mais attention, le conseil syndical cesse d'exister si plus du quart des sièges devient vacant (par exemple, un conseil de 8membres sera dissous si 3d'entre eux cessent leurs fonctions).

Une fois élu, le conseil syndical doit élire son président parmi ses membres. L'élection se déroule au cours d'une de leur réunion, et non lors de l'assemblée générale.

À savoir: les copropriétaires peuvent renoncer à instituer un conseil syndical. L'assemblée générale doit alors statuer à la double majorité de l'article 26. La suppression n'est pas définitive, une nouvelle assemblée peut rétablir le conseil syndical à la majorité absolue de l'article 25.

Alexandre Berteaux

Textes de référence: Loi n° 65-557 du 10.7.65, art. 21

Le conseil syndical de copropriété

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