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La nomination du syndic de copropriété

Toute copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer. Il peut s'agir d'un syndic professionnel ou bénévole. La nomination du syndic de copropriété se déroule en assemblée générale.

Choisir un syndic professionnel

La recherche d'un syndic de copropriété est, en général, menée par le conseil syndical. Il doit présenter au moins deux candidats lors de l'assemblée générale appelée à élire le syndic. Par ailleurs, à l'occasion du renouvellement du contrat de syndic, une mise en concurrence est également obligatoire (sauf si l'assemblée générale précédente a voté une dispense).

Les grands cabinets présentent des avantages. La gestion de l'immeuble est confiée à un gestionnaire, épaulé par un assistant, et soutenu dans son activité par des services comptables, juridiques, etc. Toutefois, il arrive que le gestionnaire s'occupe en même temps de 40 ou 50 copropriétés. Dans ces conditions, la proximité risque d'être oubliée. Par ailleurs, dans les grands groupes, le turnover des gestionnaires est généralement important. La copropriété subit alors, de façon répétée, les désagréments causés par les changements de personnel, les passations de fonctions se faisant souvent dans l'urgence.

Les petits syndics de copropriété ne disposent pas des mêmes ressources mais ils sont souvent plus réactifs et plus proches des copropriétaires. Ils établissent souvent une relation de proximité et gèrent des immeubles semblables dans le même quartier. Autre point important, les tarifs des plus petits cabinets sont souvent assez concurrentiels.

Avant d'organiser des rendez-vous avec de potentiels syndics, il faut dresser une liste récapitulative des caractéristiques de l'immeuble afin qu'ils puissent se faire une idée exacte de la mission à accomplir: le nombre et la nature des lots (habitation, commerce, etc.), les équipements de l'immeuble (chaudière, ascenseur, etc.), la présence d'un gardien ou concierge, l'existence d'espaces verts. Il faut indiquer également certaines données financières (budget, montant des impayés) ainsi que les travaux envisagés.

Il est important de se rendre dans les bureaux des syndics sélectionnés pour avoir une idée de leur organisation et de leurs moyens. Il faut se renseigner sur le nombre et la taille des copropriétés dont s'occupe déjà le syndic et pourquoi pas, demander au candidat 5 ou 6 références d'immeubles comparables. Si votre copropriété est importante ou présente des particularités, il est préférable que le candidat ait déjà géré ce type d'immeuble.

De leur côté, les candidats doivent venir voir l'immeuble. Il faut se méfier d'un syndic de copropriété qui enverrait une proposition d'honoraires sur un simple appel téléphonique ou une demande sur internet.

Par ailleurs, tout professionnel exerçant l'activité de syndic doit détenir une carte professionnelle spécifique "syndic de copropriété" délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie. Cette carte est valable 3 ans. Un fichier des professionnels est librement accessible à cette adresse: www.professionnels-immobilier.cci.fr.

Enfin, le syndic doit être assuré pour sa responsabilité professionnelle. Cette assurance garantit, notamment, les dommages causés à la copropriété à la suite d'une erreur ou d'une négligence de sa part. Il faut vérifier que le contrat de syndic mentionne bien les références de la compagnie d'assurances, ainsi que le numéro de la police. Il faut également exiger une attestation de la garantie financière assurant le remboursement des fonds reçus des copropriétaires.

Le contrat de syndic de copropriété

Le contrat de syndic de copropriété comporte deux volets: les prestations courantes qui font l'objet d'une tarification annuelle, souvent exprimée en nombre de lots principaux, et les prestations particulières donnant lieues à des honoraires particuliers, qui s'appliquent aux prestations n'entrant pas dans la gestion courante.

La règlementation énumère une série de missions entrant obligatoirement dans la gestion courante, donc couvertes par le forfait annuel d'honoraires. Pour faciliter la comparaison des contrats, les syndics doivent se référer à un contrat type qui inclut les tâches dont les honoraires sont fixés par la loi. Seules certaines prestations, comme pour les travaux par exemple, peuvent donner lieu à un honoraire supplémentaire.

Par ailleurs, certains honoraires sont parfois à la charge d'un seul copropriétaire. C'est le cas, par exemple, lorsque le syndic fournit au copropriétaire vendeur l'état daté, exigé lors de la vente d'un lot. Leurs tarifs sont également encadrés et ne peuvent dépasser un certain plafond.

La durée du contrat est de 3 ans maximum, mais rien n'empêche une durée inférieure. Au terme du délai, le syndic de copropriété peut être réélu (après mise en concurrence). La plupart des professionnels souhaitent être élus pour 3 ans, mais il peut être prudent de négocier un mandat plus court. Car si le syndic ne donne pas satisfaction, sa révocation en cours de mandat est difficile. En effet, seule un motif grave et légitime permet de mettre fin au contrat de syndic avant son terme.

Le contrat doit préciser la date de début et de fin du mandat. L'assemblée appelée à renouveler le contrat de syndic devra alors se tenir avant la date anniversaire du contrat afin d'éviter que la copropriété se retrouve sans syndic.

Choisir un syndic bénévole

Un syndic de copropriété non professionnel doit remplir les mêmes missions et dispose des mêmes pouvoirs qu'un syndic professionnel. Toutefois, il n'est pas obligé d'avoir une carte professionnelle, ni de justifier d'une formation ou d'une expérience particulière.

Le syndic non professionnel n'est pas non plus tenu de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. La prudence recommande néanmoins de souscrire une telle assurance, dont le coût est alors supporté par la copropriété.

Par ailleurs, pour éviter toute confusion entre son patrimoine personnel et les fonds de la copropriété, le syndic non professionnel est toujours obligé, sans aucune dérogation possible, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Très souvent, le copropriétaire élu syndic exerce sa mission gratuitement, en se faisant rembourser ses frais, mais il n'est pas interdit qu'il se fasse rémunérer. Le montant de sa rémunération, inférieure à celle des syndics professionnels, varie selon la taille ou les particularités de la copropriété.

Enfin, être bénévole ne dispense pas le candidat au poste de syndic, d'établir un contrat.

La nomination du syndic de copropriété

C'est l'assemblée générale qui élit le syndic de copropriété. En cas de création d'une copropriété, c'est le règlement de copropriété qui désigne le premier syndic. Cette nomination doit ensuite être entérinée lors de la première assemblée générale des copropriétaires (avec mise en concurrence).

Les copropriétaires doivent pouvoir comparer plusieurs projets de contrats avant le vote. Ainsi, le contrat de syndic de chaque candidat doit être communiqué à tous les copropriétaires au plus tard en même temps que la convocation à l'assemblée. Bien entendu, la question de l'élection du syndic doit être inscrite à l'ordre du jour.

Le syndic est élu à la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. Un second vote peut avoir lieu si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Dans ce cas, l'élection se déroule à la majorité simple de l'article 24 (majorité des copropriétaires présents et représentés en assemblés).

À savoir: le syndic a le droit de démissionner sans que la copropriété puisse s'y opposer. Pour autant, cela ne doit pas la mettre dans une situation dommageable.

Alexandre Berteaux

La nomination du syndic de copropriété

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