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Les conditions d'application

Le régime réel s’applique de plein droit si les loyers bruts perçus par le foyer fiscal en 2017 sont supérieurs à 15 000 €.

Quel que soit leur montant, il s’applique aussi de plein droit si le bailleur (ou un membre du foyer fiscal) est propriétaire, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont il est membre, d’au moins un bien suivant:

  • un logement loué dans le cadre du dispositif Robien, Borloo, Besson, Perissol, Malraux ancien, Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR (en revanche une location en Pinel, Duflot, Scellier "classique" ou Malraux nouveau permet de bénéficier du microfoncier) ;
  • un monument historique ;
  • un immeuble bénéficiant d’une réduction d’impôt prévue en faveur des investissements en secteur touristique.

Par ailleurs, le bailleur relève du régime réel lorsque:

  • il détient des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Robien ou Borloo ;
  • il détient des parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI ou SCPI) qui donnent en location des biens non meublés et il n'est propriétaire en direct d’aucun bien loué (il en va de même si l’un des biens loués par la société est un bien visé ci-dessus) ;
  • il détient des parts de fonds de placement immobilier (FPI) et n'est propriétaire en direct d’aucun bien loué non meublé.

L'option pour le régime réel

BOI-RFPI-DECLA-20 § 60

Lorsque le bailleur relève du régime microfoncier, il peut opter pour l’application du régime réel. Ce qui peut permettre, par exemple, de déduire des travaux importants réalisés sur le bien.

Cette option résulte du simple dépôt d’une déclaration n° 2044 dans les délais normaux. Elle est irrévocable pendant 3 ans, puis se renouvelle par tacite reconduction, d’année en année.

La renonciation à l’option (et le retour au microfoncier), à l’issue de la période de 3 ans ou d’une reconduction annuelle, résulte de l’absence de dépôt d’une déclaration…

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