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Les aides pour alléger votre budget restauration

Les aides pour alléger votre budget restauration
Septembre 2011
Le Particulier Immo n° 278, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Labels, subventions, conventions de mécénat, associations, fondations, coup de pouce fiscal… les solutions ne manquent pas pour financer tout ou partie de la réhabilitation d’un bien ancien. Comment les obtenir ?

L’avis du pro
« Il faut tirer parti des aides destinées à compenser la lourdeur des charges de restauration, sans arbitrer en fonction des dispositions fiscales. »

Armelle Verjat, conseiller pour les affaires juridiques et fiscales à Demeure historique.

Que l’on reçoive un bien ancien remarquable en héritage ou que l’on se découvre la passion de posséder de vieilles pierres, le sentiment est le même : contribuer, à son échelle, à la préservation du patrimoine.
Ce patrimoine ancien demande une attention soutenue. Sa restauration, puis son entretien, si possible à l’identique, coûtent cher, depuis les fondations jusqu’à la toiture, en passant par les enduits. Le propriétaire n’a d’ailleurs pas le choix lorsque le bien est inscrit, voire classé monument historique(1). Il existe des aides. Il faut déployer beaucoup d’énergie pour les obtenir, mais le jeu en vaut la chandelle, car elles peuvent financer une part importante des travaux et ­s’accompagner en outre d’un gros coup de pouce fiscal.

Un label réservé aux biens ruraux

Longtemps laissés à l’abandon, les biens ruraux non protégés au titre des monuments historiques peuvent, depuis une dizaine d’années, obtenir des subventions, via un label créé à l’initiative du ministère de la Culture et délivré par la Fondation du patrimoine (FP). En 2010, 1 100 labels ont ainsi été accordés… presque le chiffre fatidique des 1 200 labels annuels tolérés par Bercy. Le label conditionne, en effet, un avantage fiscal renforcé pour son heureux titulaire. Ce qui compte, c’est l’intérêt du bien. Il doit être caractéristique du patrimoine rural, selon des ­critères fixés par l’architecte des Bâtiments de France rattaché au département. Le label peut constituer le dernier rempart contre la démolition d’édifices menacés faisant partie de la mémoire collective ou de l’identité d’une région. Il est aussi accordé à des biens situés dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap), ancienne ZPPAUP, créée par arrêté préfectoral, ou au petit patrimoine a priori non habitable, comme un pavillon de chasse ou un lavoir.
C’est le propriétaire qui monte son dossier en mettant en avant l’architecture, l’histoire du bien et les travaux envisagés, agrémentés de devis et de photographies. Le label lui permettra d’obtenir un financement partiel de ses travaux d’entretien ou de réparation, voire de reconstruction d’une partie disparue au cours du temps. La restauration doit porter sur des éléments extérieurs visibles depuis la voie publique. Une notion entendue au sens large : il peut s’agir ainsi d’un chemin forestier. C’est le délégué départemental de la Fondation du patrimoine qui instruit la demande. Son avis favorable, puis l’accord de l’architecte des bâtiments de France sont indispensables. « Le propriétaire peut être tenu de respecter des prescriptions de l’ABF en matière de restauration, sous peine de retrait du label notifié au centre des impôts », avertit Catherine Gilles, responsable du label au siège de la fondation. Pour que le label ait toute son efficacité fiscale, le propriétaire doit réaliser les travaux et envoyer les factures correspondantes dans un délai de cinq ans. La fondation exerce un contrôle sur la restauration finale. Le propriétaire s’engage par ailleurs à conserver le bien pendant quinze ans à compter de l’acquisition, ce qui est difficile à vérifier en pratique… La subvention est parfois dérisoire. Elle est au minimum égale à 1 % du montant des travaux évalués à 50 000 E par dossier en moyenne. Mais c’est un précieux sésame car, derrière la subvention, le label ouvre droit à un régime fiscal spécifique et facilite l’obtention des aides publiques, distribuées cette fois par l’État et les ­collectivités locales.

Les subventions publiques

Monument historique ou bien non protégé, les aides publiques existantes peuvent être substantielles. À condition de s’armer de patience et de détermination. Pour obtenir une aide orientée vers la protection du patrimoine, il faut se tourner vers l’État (Direction régionale des affaires culturelles/Drac) ou vers la région (conseil régional) et le département (conseil général). « Les aides de l’État portent uniquement sur un bien inscrit ou classé. Pour le patrimoine rural non protégé, le budget a été transféré au département », avertit Dominique Cerclet, conservateur général des monuments historiques à la Drac Ile-de-France.
Les financements provenant de l’État dépendent de la nature des travaux, de l’état sanitaire et de conservation et de l’intérêt patrimonial. Il est plus facile d’obtenir son concours – cela peut même motiver une subvention exceptionnelle – si la restauration revêt un caractère d’urgence. Le propriétaire dispose de deux ans, une fois l’accord de subvention obtenu, pour engager les travaux. La restauration étant financée sur des crédits d’investissement, le versement de la subvention se fait sur factures acquittées (avance de 5 % envisageable). Impossible de connaître par avance le taux que l’on peut décrocher. « Après plusieurs années de disette, le budget de l’état consacré à la restauration des monuments historiques s’est nettement redressé depuis 2009 », se réjouit Philippe Toussaint, président de l’association Vieilles Maisons françaises (VMF). En moyenne, l’État intervient à hauteur de 40 à 50 % pour un monument classé, de 10 à 20 % s’il est inscrit.
Contrairement à la Drac, les collectivités territoriales, les régions et les départements n’aident pas forcément les propriétaires privés. « Tout va dépendre de la sensibilité des élus à la protection du patrimoine », constate Georges Duménil, à la tête de Maisons paysannes de France (MPF). Globalement, l’aide des conseils généraux, en particulier, est en repli depuis deux ans… Dans ces conditions, il faut élargir ses recherches vers d’autres organismes non dédiés à la protection du patrimoine, telle l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou les fonds européens de développement régional (Feder), à solliciter auprès des préfectures de régions.

Convention de mécénat

Un système de mécénat réglementé(3) permet aux mécènes, depuis 2007, d’aider à financer la restauration du patrimoine privé, en échange d’un avantage fiscal. Moyennant quoi, ils doivent, ainsi que l’heureux propriétaire qui en bénéficie, se plier à certaines règles. Attention : efficace pour les monuments protégés, il ne s’agit pas d’une relation privilégiée qui unirait un bailleur de fonds à un propriétaire privé. Les dons passent par l’entremise d’une structure existante. En l’occurrence, la Fondation du patrimoine, seule légalement habilitée à recueillir les fonds et à les redistribuer. Peuvent bénéficier du dispositif du mécénat la partie classée ou inscrite d’un monument historique, ou une partie non protégée, mais dont le bon état est indispensable à la solidité de la partie protégée. Par exemple, une charpente soutenant une toiture. Il peut également s’agir d’un bien ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine.
Mener à bien une opération de mécénat suppose pour le propriétaire de signer une convention. Celle-ci doit prévoir un programme de travaux et un plan de financement à titre indicatif. S’agissant d’un monument historique, son propriétaire doit en outre s’engager à conserver le bien et à l’ouvrir au public pendant au moins dix ans. Mais cette condition d’ouverture est satisfaite lorsque la partie faisant l’objet de travaux est visible depuis une voie ouverte au public, ce qui est forcément le cas lorsque le bien a reçu le label de la Fondation du patrimoine.
Si la fondation dispose de mécènes officiels, elle n’est pas la seule susceptible de recueillir des fonds au titre du mécénat. Une procédure d’agrément a été mise en place, dont bénéficie seule aujourd’hui l’association Demeure historique. Au stade de la convention, aucun généreux donateur ne s’est en général manifesté. « Le propriétaire doit alors savoir vendre son projet à un mécène. Avoir obtenu préalablement des subventions n’est pas nécessaire, même si cela donne de la crédibilité au projet. Créer un événement culturel sur place peut faire la différence », précise Armelle Verjat, en charge des questions juridiques et fiscales au sein de l’association. Le paiement des factures de travaux par Demeure historique s’effectue au fur et à mesure et à hauteur des dons reçus par l’association, alors que la Fondation du patrimoine verse des acomptes correspondant à des devis dans la limite de 30 % du montant des travaux. La formule du mécénat est encore méconnue des propriétaires. Une cinquantaine de conventions ont été signées et une dizaine sont en cours d’élaboration.

Des fondations mécènes

Les deux principales associations de défense du patrimoine historique, DH et VMF, ont créé leur propre fondation, respectivement en 2008 et 2009. Elles agissent en tant que mécène, puisant dans leurs fonds, et collectent des dons pour apporter un soutien financier à un projet de restauration. La première est placée sous l’égide de la Fondation de France, la seconde sous celle de la Fondation du patrimoine. Alors que la fondation DH pour l’avenir du patrimoine vise le financement de travaux de restauration et de mise en accessibilité des seuls monuments historiques, la fondation VMF s’attache au patrimoine en péril, protégé ou non. « De plus en plus de dons provenant à la fondation VMF sont fléchés même si la majorité reste sans orientation particulière sur leur utilisation », constate son président, Philippe Toussaint. Pour l’heure, le nombre d’enveloppes distribuées reste modeste, une quinzaine pour la Fondation VMF. Leur montant atteint 10 000 E en moyenne pour DH, pour osciller entre 2 500 et 50 000 E à VMF. Préserver le patrimoine bâti et paysager en France et d’inspiration française aux états-Unis, tel est par ailleurs l’objectif de French Heritage Society (FHS), une association américaine à but non lucratif, fondée en 1982. Mécène, elle recherche des fonds auprès de particuliers, d’entreprises et de fondations, américains pour la plupart. « Sur les 500 chantiers financés depuis la création de l’association, 80 % des bénéficiaires sont Français », assure Isabelle de Laroullière, responsable du suivi des projets de restauration
(voir témoignage p. 31).
Comment avoir une chance de voir son projet retenu ? Le plus simple est d’adhérer à une association de défense du patrimoine afin qu’elle serve de relais. VMF a ainsi distribué cette année deux récompenses provenant de fonds FHS. Les critères de sélection de l’association reposent sur une double exigence. D’une part, l’ouverture au public. « Il peut s’agir d’une ouverture partielle du château ou des jardins pendant une période de l’année », explique Karen Archer, directrice adjointe pour le développement et la communication à FHS. Les fonds FHS sont réservés aux biens inscrits ou classés. D’autre part, la restauration doit porter sur un élément d’architecture extérieure ou intérieure, à condition qu’il s’agisse d’un élément de structure : cheminée,  fresque. Le critère de pérennité entre aussi en ligne de compte, par exemple s’il s’agit de consolider un mur de soutènement, même invisible. Le montant des aides oscille entre 10 000 et 50 000 $, selon le projet, pour couvrir jusqu’à 50 % du montant des travaux avant subvention. Revers de la médaille, la subvention n’est déblocable que si son bénéficiaire trouve l’équivalent en aides. Il dispose de quatre ans pour dénicher des fonds associés, manière d’impliquer la France dans la recherche de financements… Un nombre infime de dossiers sont retoqués à ce stade. Tout type d’aide fait l’affaire dans le cadre d’une convention de mécénat. Une fois le dossier complet et les travaux commencés, la FHS verse la moitié du montant, le solde à la fin des travaux.

Recettes publicitaires

La possibilité est offerte depuis 2007 aux propriétaires d’un monument historique d’utiliser comme espace publicitaire les bâches d’échafaudage protégeant les travaux de restauration. Cette source de financement est encadrée par la loi(2). Les recettes perçues, soumises à l’impôt sur les revenus fonciers, doivent être affectées au financement des travaux. À supposer que le propriétaire sollicite des subventions publiques, celles-ci sont calculées après déduction des recettes publicitaires du montant des travaux. Quant à l’affichage, il ne peut excéder la moitié de la surface de la bâche. « Le dispositif reste marginal pour les propriétaires privés », constate Philippe Toussaint.

Les avantages fiscaux

Le propriétaire d’un bien classé ou inscrit, à condition qu’il s’engage à le conserver durant quinze ans à compter de l’acquisition et à l’ouvrir au public, bénéficie d’un régime fiscal attractif destiné à compenser la lourdeur des charges. Cas le plus favorable : tout en habitant sur place, il accepte d’ouvrir les lieux, tant extérieurs qu’intérieurs, au public. La loi impose un minimum de quarante jours par an, répartis entre juillet et septembre, ou cinquante, dont la moitié en dimanches ou jours fériés, entre avril et septembre. S’il respecte cette obligation d’ouverture, le propriétaire peut déduire les charges en totalité. Trois cas de figure. Soit la visite, payante, s’étend à tout le bien : le propriétaire peut alors déduire intégralement les charges de ses revenus fonciers. En cas de déficit, il est reportable sans limitation sur son revenu global de l’année, et si ce dernier est insuffisant, sur les six années suivantes. Soit le propriétaire garde une partie du monument pour son usage personnel : il peut déduire 75 % des charges de ses revenus fonciers, les 25 % restant, correspondant à l’usage privatif des lieux, étant imputés directement sur son revenu global, sans report possible. Soit le monument est ouvert gratuitement à la visite : la totalité des charges sont déductibles directement sur son revenu global, toujours sans report.
Le fisc se montre moins généreux lorsque le bien est fermé à la visite : les travaux ne sont déductibles qu’à hauteur de 50 %. Pour autant, si les travaux sont subventionnés par la Drac, les dépenses engagées pour restaurer le bâtiment sont imputées sur le revenu global à raison de 100 % pour la part restant à la charge du propriétaire. Mais aucun report n’est possible sur le revenu des années postérieures.
Ce régime favorable est en partie étendu aux immeubles qui, sans être classés ou inscrits, font partie du patrimoine national à raison de leur caractère historique ou artistique particulier : à condition d’obtenir un agrément spécial du ministre du Budget, les charges foncières, y compris les dépenses d’entretien et de réparation, peuvent être déduites du revenu global du propriétaire à hauteur de 50 %, et seulement si l’immeuble est ouvert au public. En cas d’ouverture à la visite payante, combinée avec une habitation sur place par le propriétaire, les dépenses sont imputables à 87,5 % (les charges se rapportant à l’usage privatif des lieux étant déductibles des recettes pour 12,5 % au lieu de 25 %) sur le revenu global. Obtenu en quelques mois, l’agrément est valable pour une durée de cinq ans, renouvelable. Cette voie est empruntée dans l’attente d’obtenir le régime de protection au titre des monuments historiques, ce qui peut prendre… plusieurs années.
Le label de la fondation du patrimoine vaut de l’or : le propriétaire qui l’obtient peut déduire 50 % de ses dépenses de réparation et d’entretien de son revenu global. Le coup de pouce de la fondation est ici fondamental car, si elle accepte de subventionner les travaux à hauteur de 20 % au moins de leur montant, les dépenses du propriétaire sont déductibles à 100 %, sans la subvention. Et s’il loue le bien ? Il peut déduire 100 % du montant des travaux de ses revenus fonciers avec report du déficit éventuel sur le revenu global, sans application du seuil de 10 700 E, pendant les cinq années de validité du label.

Marianne Bertrand

(1)500 000 biens remarquables ne sont pas protégés. 21 500 monuments privés sont protégés, dont un tiers classé et deux tiers inscrits.

(2)Art. 10 de la loi de finances pour 2007 ; instruction 5 B-21-07 BOI n° 133 du 31.12.07. Les dons effectués par le mécène ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu ou les sociétés, selon qu’il est un particulier ou une entreprise (art. 200 et 238 bis du Code général des impôts).

(3)art. L. 621-29-8 du Code du patrimoine.


Mots-clés :

LABEL , MONUMENT HISTORIQUE , REHABILITATION DE L'HABITAT , SUBVENTION , TRAVAUX




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