Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Rapports locatifs : vendre au juste prix, commentaire de jurisprudence

Rapports locatifs : vendre au juste prix, commentaire de jurisprudence

Rapports locatifs : vendre au juste prix, commentaire de jurisprudence
Septembre 2011
Le Particulier Immo n° 278, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Excessif ou dissuasif, le prix demandé par le bailleur invalide le congé pour vendre. Cass. civ. 3e, 04.05.11, n° 09-72396

Déterminer le juste prix d’un bien immobilier en vue de sa vente est déterminant pour le bon déroulement de l’opération. Surtout lorsque le bien en question est occupé par un locataire que le propriétaire entend faire partir pour vendre à des conditions optimales. Dans ce cas, le congé délivré au locataire doit contenir une offre de vente à un prix qui doit correspondre à ceux du marché. Le risque, pour le bailleur est d’en demander un prix trop élevé qui, s’il est qualifié d’excessif et dissuasif par le juge, remet en cause la validité du congé. Car un prix excessif et dissuasif peut révéler son intention réelle de ne pas récupérer son bien ou de vendre à une personne de son choix. Un arrêt rendu récemment par la Cour de cassation met cependant en évidence la difficulté de déterminer la frontière entre un prix simplement élevé, qui ne remet pas en cause le congé, et un prix excessif et dissuasif qui, lui, remet en cause cet acte. Les juges apprécient souverainement où placer la limite.
Dans la présente affaire, une société propriétaire d’un appartement de 206 m², situé boulevard Saint-Michel, à Paris (VIe), avait notifié à son couple de locataires un congé pour vendre, en 2007. Le prix demandé était élevé : 3 380 000 €, soit 16 408 €/m2. Un prix que les locataires jugeaient excessif et dissuasif, la moyenne des valeurs dans le quartier se situant entre 6 000 et 12 000 €. Et ce, d’autant plus que l’appartement loué souffrait d’inconvénients importants qui auraient dû tirer ce prix vers le bas (passage en souterrain du RER, cause de vibrations, absence de parking, nuisances liées à la circulation importante…). Deux experts mandatés par les locataires avaient estimé le bien, l’un à 1 983 000 €, l’autre à 2 111 855 €. La société propriétaire se défendait en fournissant des références de biens mis en vente sur Internet entre 13 000 et 21 000 €/m² dans le VIe. Les locataires refusaient de quitter les lieux, arguant de la nullité du congé. L’affaire fut portée devant un juge.
La cour d’appel de Paris donna tort aux locataires et déclara le congé valable : elle releva que si l’appartement souffrait de nuisances, il se situait néanmoins dans un secteur recherché et que le nombre de ses pièces et leur distribution en faisaient un appartement de qualité ; de ce fait, le prix certes « largement plus élevé que la moyenne » de l’arrondissement, puisqu’il excédait de 82,31 % le prix médian, ne pouvait pour autant être considéré comme excessif et dissuasif. Une décision pour le moins étrange : les juges relevaient le caractère hors de proportion du prix sans pour autant en tirer la conclusion qui semblait s’imposer. La Cour de cassation ne manqua pas de relever cette contradiction, cassant l’arrêt rendu par la cour de Paris : le prix était bel et bien excessif et dissuasif. Le bailleur aurait été bien inspiré, dans cette affaire, de raison garder, car une telle décision reporte l’échéance du bail, qui se renouvelle pour sa durée initiale.

Laurence Roy


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , CONGE POUR VENDRE , LITIGE , PREEMPTION , PRIX




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier