Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Time share, vers la fin des litiges ?

Time share, vers la fin des litiges ?

Time share, vers la fin des litiges ?
Septembre 2011
Le Particulier Immo n° 278, article complet.
Auteur : GENTY (Philippe)

La DGCCRF a décidé d’enquêter sur les pratiques commerciales litigieuses du secteur des résidences à temps partagé afin d’apprécier l’efficacité des dispositions réglementaires de la transcription de la directive européenne de 2009 entrées en vigueur début 2010 et visant à mieux protéger le consommateur.

Dans les années 1960, apparaît l’idée de diviser des immeubles dans l’espace (copropriété), mais aussi dans le temps. Il s’agissait de permettre aux particuliers de disposer, pour leurs vacances, durant une ou deux semaines par an, d’un bien au bord de la mer, au soleil ou à la montagne, sans subir la précarité de la location saisonnière ni les coûts de la propriété classique.
En France, la formule s’appellera « multipropriété », « propriété spatiotemporelle », « pluripropriété », « propriété à temps partiel », plutôt que « contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé », ou même « time share », des expressions largement utilisées en Europe.
En 2008, on estimait à 93 000 les périodes d’une ou de plusieurs semaines en vente chaque année en France. Quelque 60 sites (40 % à la mer, 60 % à la montagne) étaient exploités par 80 sociétés civiles immobilières. À titre de comparaison, l’ensemble de l’Europe compte 1  500 résidences en temps partagé pour 85 000 unités d’hébergement, 70 millions de nuitées par an et un chiffre d’affaires annuel de 10,5 Mds €.
L’inconvénient de la formule ? Pour avoir droit à son bout de vacances, encore faut-il acquitter des charges, en moyenne de 300 € pour une semaine, venant s’ajouter aux milliers d’euros versés lors de la signature du contrat de time share. Aux Canaries, certains programmes dépassent même le seuil des 10 000 € pour un droit d’occupation d’une semaine, avec 500 € de charges par an. Une formule qui n’est donc pas si économique, et présente en outre un gros inconvénient : son absence de liquidité. Difficile à revendre lorsque l’on a besoin de mobiliser les fonds « investis ».

Lutter contre les abus

Au fil des ans, le mode de vente souvent agressif, des semaines de « temps partagé », le caractère transnational des transactions, ont fait naître de multiples litiges dont la résolution était rendue complexe par le nombre de législations en présence. Certains pays avaient des dispositions spécifiques au secteur (France, Royaume-Uni, Portugal, Espagne), d’autres, tels que l’Autriche, la Belgique et les Pays-Bas appliquaient le droit commun des contrats. Le consommateur qui s’était laissé convaincre d’acheter et voulait revenir sur son engagement, ou qui rencontrait ultérieurement un problème, se trouvait souvent sans interlocuteur.
Ce qui a conduit la Commission européenne à tenter de rapprocher les législations nationales en adoptant une première directive (n° 94/47/CE du 26.9.94) dont l’apport a été multiple :

  • elle établit le droit, pour le consommateur, d’obtenir contrat et documents d’information dans la langue de l’État membre dont il est résident (une des langues officielles de l’Union européenne) ;
  • elle crée une obligation d’information à son égard (identité du vendeur, du propriétaire de l’immeuble, nature du droit objet de la transaction et conditions de son exercice, installations accessibles, modalités de maintenance du bien, prix à payer et estimation des charges d’entretien) ;
  • elle pose l’exigence d’un contrat écrit ;
  • elle crée un droit de rétractation d’au moins dix jours, avec interdiction de tout paiement d’avance, et un droit de résiliation durant trois mois quand le contrat ne contient pas certains éléments obligatoires ;
  • elle permet au consommateur qui a exercé son droit de rétractation ou de résiliation d’obtenir la résiliation automatique et sans pénalité d’un éventuel contrat de crédit ;
  • elle déclare nulles, en les qualifiant d’abusives, les clauses d’un contrat qui écarteraient les droits octroyés par la directive au consommateur.

Bien que sa transposition totale ou partielle par les États membres ait permis une réduction du nombre de différends, elle n’aboutissait toujours pas à un droit homogène. Qui plus est, elle ne concernait que les contrats de temps partagé à caractère immobilier, ne s’appliquait qu’aux droits d’occupation d’au moins une semaine et ne visait que les contrats à long terme, d’une durée au moins égale à trois ans. Des pratiques de contournement sont apparues dans les États membres qui l’ont transposée strictement pour ce qui concerne les durées de séjours et de contrats : séjour de moins d’une semaine, contrats de trente-cinq mois, parfois intitulés « pack vacances » ou « offres d’essai ».

Trop de litiges, une nouvelle directive européenne

Les litiges impliquant des résidents d’autres États membres que ceux où sont situés les biens concernés étaient nombreux. Les 2 256 plaintes relayées en 2006 auprès des centres européens des consommateurs révélaient que les ressortissants allemands, belges, suédois, espagnols et britanniques, grands consommateurs de la formule, étaient les plus touchés. Pour ces derniers, le préjudice était estimé à 1,2 Md £ par an. Dans un tel contexte, une nouvelle directive apparaissait indispensable. La commission s’est appuyée sur trois leviers : une directive d’harmonisation maximale, qui permet de fixer un même corps de règles impératives pour tous les pays de l’Union européenne, un champ élargi et une protection renforcée du consommateur.
Pour ce qui est de son champ d’application, pour limiter les dérives, la durée minimale des contrats a été réduite à un an et la durée minimale de séjour a été supprimée. Pour répondre au développement du temps partagé au-delà du secteur immobilier, le dispositif a été étendu aux biens mobiliers utilisés comme hébergement à temps partagé (péniches, caravanes, ou bateaux de croisière), ainsi qu’aux produits d’hébergement et vacance à long terme qui s’y apparentent. Sont dorénavant visés les contrats d’une durée supérieure à un an permettant, moyennant le paiement d’une somme, d’acquérir le droit d’obtenir des réductions sur l’hébergement et, le cas échéant, les prestations accessoires. Ces formules, notamment les clubs de vacances à tarif préférentiel, sont distinctes des programmes de fidélisation hôteliers permettant aux habitués de bénéficier de tarifs préférentiels ainsi que des réductions accordées par les chaînes, sur les périodes de moins d’un an, du type carte de réduction été. Les règles protectrices du consommateur (obligation d’information, interdiction de paiement d’avance, etc.) sont désormais applicables à la revente ou à l’échange des droits d’utilisation de temps partagé. Il s’agissait de tarir l’une des principales sources de litige : une technique frauduleuse consistait à créer une société étrangère qui sollicitait des particuliers, contre le versement de frais réputés remboursables, un mandat pour revendre leurs droits. Une fois la somme versée, les consommateurs restaient sans nouvelles de la société qui les avait démarchés, l’exercice des éventuels recours s’avérant impossible.
Enfin, la Commission a prévu plusieurs améliorations pour relever significativement le niveau de protection du consommateur :

  • l’obligation de mentionner sur les publicités en faveur de produits de temps partagé, ainsi que le droit pour le consommateur d’obtenir par écrit, des informations précontractuelles précises et en nombre plus important qu’auparavant ;
  • l’obligation pour le professionnel de fournir ces mêmes informations obligatoires à tout particulier qui le demande ;
  • un délai de rétractation de quatorze jours, entraînant la résiliation automatique et sans pénalité de tout contrat accessoire (par exemple, de crédit), l’obligation pour le professionnel d’en informer le particulier ainsi que la clarification des règles relatives à l’interdiction de tout paiement d’avance, applicable pendant la totalité de ce délai, y compris pour les reventes et les échanges ;
  • des obligations renforcées pour les États membres s’agissant des litiges, avec notamment l’encouragement à la résolution extrajudiciaire (hors des tribunaux) des litiges et l’obligation de prévoir des sanctions appropriées contre les professionnels qui ne respecteraient pas les dispositions nationales de transposition.

La directive Time share n° 2008/122/CE a été adoptée le 14 janvier 2009 et la France l’a transposée dans notre droit par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2010 et ont été intégrées au Code de la consommation (Art. L. 121-60 et suivants). À signaler : trois infractions particulièrement graves sont érigées en délits. Elles concernent, d’une part, la forme, le contenu de l’offre et la reproduction obligatoire des articles L. 121-64 à L. 121-68 du Code de la consommation. Si ces dispositions ne sont pas remplies, le professionnel peut être puni à 15 000 € d’amende (L. 161-70). D’autre part, si le professionnel ne respecte pas les dispositions prévues en matière de publicité, il s’expose à la même peine (L. 161-70). Enfin, le versement prématuré de fonds ou l’engagement de versement pendant la période de rétractation est puni d’une amende de 30 000 € (L. 121-71). La constatation  ainsi que la poursuite sont assurées par les agents de la Direction ­générale de concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF, art. L. 141-1), qui ont des pouvoirs étendus d’enquête, d’accès à tous locaux et documents professionnels, ainsi que celui de faire procéder à des expertises. Toute entrave à l’exercice de leurs fonctions est punie d’une peine d’emprisonnement de six mois et d’une amende de 7 500 € (L. 450-8 du Code de commerce). Les personnes physiques ou morales peuvent être poursuivies sur le fondement de ces articles.

Protégé partout, de la même manière

L’idée qui avait guidé les auteurs de la directive et que le législateur français a reprise est qu’il faut poser des règles permettant au consommateur d’avoir une protection équivalente quel que soit le pays où est implanté le bien. Lorsque le bien est situé sur le territoire d’un État membre de l’Union européenne, deux solutions. Si les parties ont choisi pour régir le contrat la loi de cet État ou même d’un autre État de l’Union européenne, les règles issues de la transposition de la directive s’appliquent. Si elles ont choisi la loi d’un État non membre, les dispositions de la loi de transposition prise par l’État où le bien est situé devront être appliquées ; à défaut, il sera impérativement recouru à celles de la loi française (L. 121-74).
Lorsque le bien est situé sur le territoire d’un État non membre de l’Union européenne, c’est plus compliqué. Le consommateur résident d’un État membre ne peut être privé de la protection que lui assurent les dispositions impératives prises par cet État en application de la directive. Encore faut-il qu’il se trouve dans l’un de ces trois cas (L. 121-75) :

  • le contrat a été conclu dans l’État du lieu de résidence habituelle du consommateur ;
  • le contrat a été précédé dans cet État d’une offre spécialement faite ou d’une publicité, et des actes accomplis par le consommateur nécessaire à la conclusion de ce contrat ;
  • le contrat a été conclu dans un État où le consommateur s’est rendu à la suite d’une ­proposition de voyage ou de séjour faite, directement ou indirectement, par le professionnel pour l’inciter à contracter.

Les juridictions compétentes

Restait à protéger le consommateur quant au choix du tribunal compétent en cas de litige. En vertu des dispositions de la Convention de Bruxelles du 27 septembre 1968 qui lie les États membres de l’Union européenne et de la Convention de Lugano du 16 septembre 1988, qui en a étendu les règles aux pays de l’Association européenne de libre-échange, le tribunal compétent pour connaître d’un litige relatif à un contrat est en principe celui du domicile du défendeur (dans le cas du time share, c’est généralement le professionnel), s’il est situé sur le territoire de l’un des États parties aux conventions. Mais il existe des dérogations et surtout les conventions prévoient que peuvent être insérées dans les contrats des clauses attributives de juridiction en faveur des tribunaux d’un État partie.
Pour éviter que le professionnel ne choisisse la juridiction du pays où il est domicilié, dont il connaît les us et coutumes, à l’encontre du consommateur maintenu en position de faiblesse, l’article L. 121-73 limite cette liberté de choix dans deux hypothèses : la première étant celle où le consommateur a son domicile ou sa résidence habituelle en France ; la seconde celle où le bien ou l’un des biens est situé sur le territoire d’un État partie aux Conventions de Bruxelles et de Lugano.
Dans ces deux hypothèses, le consommateur est assuré de ne pas être assigné devant un tribunal lointain, inconnu, mais devant une juridiction située au moins dans l’espace européen. En outre, par la combinaison de l’article L. 121-73 et des articles 2 et 5-6 de la Convention de Bruxelles, les seules juridictions compétentes sont celles de l’État du domicile du consommateur ou du pays où sont situés le bien en cause et le contrat litigieux exécuté. Ce choix à deux branches paraît suffisant. Il a ainsi été jugé que les juridictions espagnoles étaient seules compétentes, à l’exclusion du juge français, pour annuler un contrat portant sur un immeuble situé en Espagne, lorsque les acquéreurs français ont été démarchés et ont payé le prix en Espagne (CA de Pau, 1re ch., 24.09.02, n° 3084/02, Beloqui c/ Sté Nobel Vacances).

Un bilan contestable ?

La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes a décidé de réaliser une enquête sur les pratiques commerciales du secteur, afin d’apprécier l’efficacité des nouvelles dispositions réglementaires. Cette étude, qui sera aussi l’occasion de procéder à un état des lieux de la gestion des résidences à temps partagé, sera suivie des ajustements qui apparaîtront encore nécessaires à la protection des consommateurs (Rép. min. n° 96061 : JOAN Q, 1er.3.11).
« L’enquête qui est toujours en cours concerne la France métropolitaine ainsi que les DOM, nous a précisé la DGCCRF. Elle tourne autour de deux axes : d’une part, contrôler l’exactitude des informations données aux consommateurs, que ce soit au moyen de publicité, d’informations précontractuelles ou contenues dans les contrats signés par les consommateurs et, d’autre part, vérifier la loyauté des pratiques commerciales par les professionnels, sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, agents de voyages ou encore agents immobiliers. »
Selon les résultats consolidés, la DGCCRF pourrait mener une campagne d’information afin de sensibiliser les consommateurs sur leurs droits et sur certaines pratiques commerciales trompeuses ou abusives. En outre, elle pourrait préconiser aux pouvoirs publics des ajustements. Enfin, la DGCCRF étant compétente à faire respecter la législation applicable, elle peut, selon les cas, sanctionner les pratiques qui violent la réglementation.
Il est encore prématuré de dresser un portrait précis du changement consécutif à la transposition de la directive en France. Le premier constat serait de dire que la directive a effectivement étendu et amélioré, dans la pratique, l’information préalable du consommateur. Les autres États européens ont pour l’ensemble transposé la directive time share. L’enquête communautaire qui sera réalisée dans trois ans fera, à son tour, un point global sur les transpositions nationales.
Deux recommandations toutefois : rester vigilant sur les offres commerciales émanant de France ou du sein de l’espace européen, et ne pas s’engager sans avoir vérifié l’exactitude des informations contenues dans les contrats. L’allongement du délai de rétractation à quatorze jours, ainsi que les nombreux cas permettant de demander la nullité du contrat sont primordiaux.

Philippe Genty


Mots-clés :

LITIGE , PROTECTION DU CONSOMMATEUR , TIMESHARE , TIMESHARING




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier