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La résidence étudiante a le vent en poupe

La résidence étudiante a le vent en poupe
Septembre 2011
Le Particulier Immo n° 278, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Forte demande, bonne rentabilité, avantages fiscaux, autant d’arguments qui militent en faveur de ce produit d’investissement. À condition d’être vigilant.

En France, la pénurie de logements donne du grain à moudre aux promoteurs immobiliers pour placer les résidences étudiantes qu’ils construisent. Selon les chiffres officiels,  ils sont 1,5 million d’étudiants à chercher, chaque rentrée, un logement. Or, seuls 250 000 d’entre eux parviennent à décrocher un studio à loyer modéré en cité universitaire, dans le secteur social ou dans les internats de grandes écoles. Les autres n’ont d’autre solution que de se loger dans le secteur privé et s’ils sont 100 000 à se rabattre sur les studios en résidence étudiante, nombre d’entre eux sont confrontés aux vicissitudes de la location traditionnelle. Et cette pénurie chronique – en région parisienne, 4 étudiants sur 100 parviennent à se loger en cité universitaire (8 sur 100 dans le reste de la France) – ne s’arrange guère. Car si l’État se préoccupe de la question et a annoncé, par la voix de Valérie Pécresse, alors ministre des Universités, faire passer le parc à 680 000 unités contre 340 000 aujourd’hui, reste que, pour atteindre cet objectif, les pouvoirs publics comptent sur l’investissement privé. Raison pour laquelle Bercy avait offert des avantages fiscaux non négligeables aux particuliers qui investissent dans les résidences étudiantes, notamment avec le dispositif Censi-Bouvard. Du coup, ce marché a retrouvé des couleurs. Depuis deux ans, l’offre s’est étoffée en France, représentant quelque 6 000 logements l’année dernière. Côté investisseur, encore faut-il être très sélectif pour éviter les déconvenues. Christian F., un jeune retraité qui souhaitait compléter ses revenus, en a fait l’amère expérience. Après avoir acquis deux studios dans une résidence étudiante d’Avignon et avoir touché des revenus locatifs durant deux ans, il se trouve sans locataires depuis la dernière rentrée scolaire. L’explication ? Une suroffre locale. On ne le dira jamais assez, il faut se montrer exigeant dans la sélection du produit.

Faciliter les études

La résidence étudiante ne comporte que des petites surfaces, studios et deux-­pièces parfois. Dans les parties communes s’installent des équipements et des services : réception, cafétéria, laverie, salle d’études, photocopieurs, espaces dédiés aux sports et aux loisirs. Selon Izimmo, une société de conseil en placement immobilier, « les étudiants apprécient ces résidences, car elles répondent à leurs attentes en matière de sécurité, de convivialité, de gestion simplifiée et d’autonomie ». Les promoteurs ont optimisé les espaces, ceux-ci étant bien différenciés (travail, nuit, repas). Comme pour n’importe quelle résidence avec services, l’investisseur confie la gestion de son bien à un exploitant spécialisé, par bail commercial d’une durée minimale de neuf ans et perçoit un revenu locatif en principe garanti et net de charges (sauf taxe foncière et gros travaux). Ce revenu locatif est le plus souvent versé chaque trimestre et révisé selon les conditions définies dans le bail commercial. Pour l’investisseur, aucun souci de gestion. Qu’il s’agisse de la recherche des locataires, de l’encaissement des loyers, de la récupération des charges, c’est l’exploitant qui gère l’ensemble. De quoi être séduit, d’autant qu’à cette souplesse s’ajoute l’attrait de la fiscalité attachée à ce type de placement (voir zoom p. 17).

Des pôles à fort potentiel

Sur quelles bases pouvez-vous vous appuyer pour savoir quelle ville est susceptible de répondre à vos attentes ? A priori, le choix est simple. « Les grandes villes françaises abritent une ou plusieurs universités et de nombreux autres établissements d’enseignement supérieur, constate-t-on à l’Observatoire de la vie étudiante (OVE). Elles accueillent donc une population d’étudiants dont le poids représente plus de 10 % du total des habitants, voire parfois plus de 20 %, comme à Aix-en-Provence, Montpellier ou Poitiers. » Se tourner vers les villes à fort potentiel constitue donc une bonne stratégie. « Le marché de la résidence étudiante est très segmenté », indique Grégoire Heudes, directeur général adjoint de BNP Paribas Immobilier résidentiel-Résidences services, précisant : « En Ile-de-France, compte tenu des structures ­universitaires, la demande en logements est très importante et l’offre très inférieure à cette demande. » D’où un marché locatif très tendu. « Sur notre offre, qui représente 2 700 logements en région parisienne, nous ne disposons que de 150 logements à louer et, quand on sait que l’on réalise 50 contrats par semaine, nous aurons très vite épuisé notre stock », poursuit ce spécialiste. En province, c’est différent. Chaque ville constitue un cas particulier. Même dans les ­métropoles. « À Lyon, par exemple, on ne peut pas dire que le VIIe arrondissement, Villeurbanne ou Bron constituent des marchés identiques, poursuit Benjamin Brulebois, directeur général adjoint des résidences Studélites (groupe BNP-Paribas), mais, dans l’ensemble, entre offre et demande, les marchés de la province sont plus équilibrés. » Certaines villes souffrent même d’une offre trop importante, comme à Avignon. Un autre élément compte : les délocalisations d’universités, une tendance lourde qui impacte le marché. Par exemple, l’université Jean-Moulin Lyon III a délocalisé une antenne au Centre d’études universitaires de Bourg et de l’Ain (Ceuba), à Bourg-en-Bresse. À Grenoble, c’est Sciences Po qui choisit Annecy pour y délocaliser une partie de son cursus dès la rentrée 2011. « La carte universitaire a évolué, explique pour sa part Philippe Jossé, directeur général Logements France à Bouygues Immobilier. Il y a trente ans, on avait le choix entre Paris et quelques grandes écoles dans de grandes villes. Aujourd’hui, nous avons d’excellentes écoles un peu partout et les étudiants bougent beaucoup. » Comme le souligne Géraud Cornillon, le responsable de Terressens : « Le marché de la résidence étudiante est très pointu, il y a de gros besoins, mais pas n’importe où. » Pour ce professionnel, on peut, sans se tromper, investir dans des villes comme Lyon, Marseille, Bordeaux ou Toulouse. Il en va de même à Paris et en région parisienne. Quoi qu’il en soit, « Investir dans une résidence étudiante n’a rien d’une roulette russe, comme c’est souvent le cas en résidence de tourisme », confie Jean-Michel Ciuch, responsable d’Immogroup Consulting. Il suffit de respecter le critère fondamental de tout investissement : l’emplacement.

Où investir dans la ville ?

De ce point de vue, le choix du quartier est primordial. « Il faut impérativement que l’opération se situe dans le périmètre d’une grande école ou d’une université, précise Jean-Michel Ciuch, sinon, les transports en commun doivent être proches. » D’autant que les étudiants ne sont pas toujours motorisés. Sachez qu’ils plébiscitent les centres-villes. De toute façon, il faut se rendre sur place afin d’apprécier l’emplacement, surtout si la résidence n’est pas encore construite. De même que les commerces et les services nécessaires à la vie quotidienne. Les plaquettes publicitaires des promoteurs sont incitatives, mais reflètent rarement la réalité. Ne vous laissez pas abuser par les simulations qui vous seront présentées, très favorables notamment en termes d’économies d’impôt et de rendement. Un marché porteur et une plus-value à la revente sont aussi, voire plus, importants. Faites votre enquête.

Quel est le niveau des loyers de marché ?

Ce n’est pas parce que l’exploitant se charge de la mise en location et de la gestion du bien que vous ne devez pas vous préoccuper du marché locatif de la ville où vous souhaitez investir. Certes, l’exploitant vous garantit un revenu. Mais s’il ne parvient pas à remplir la résidence parce qu’il a surévalué les loyers, vous courez un double risque : la perte de votre revenu avec le départ non remplacé du locataire en place et, sur le plan fiscal, que le taux d’occupation de la résidence tombe sous la barre des 70 % exigés dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Vous serez donc contraint, si l’exploitant vous le propose, de consentir à un abaissement du niveau de loyer garanti au départ… « Nous avons en effet constaté que les loyers des résidences étudiantes sont souvent en limite haute et théoriquement susceptibles d’être abaissés de 10 à 15 % par rapport aux loyers pratiqués couramment », poursuit Jean-Michel Ciuch. De là à reconnaître que les loyers de départ sont trop élevés, il n’y a qu’un pas. Il faut donc vérifier ce qui se pratique sur le terrain. Pour vous en faire une idée, naviguez sur les sites internet des organismes dédiés aux étudiants. Comme celui de l’Adele, un site spécialisé depuis une quinzaine d’années. Selon sa localisation, le loyer d’un studio en résidence étudiante varie du simple au double, soit de 450 E (à Lyon, par exemple) à 800 E (à Paris). Des loyers élevés au regard des revenus des étudiants et qui génèrent des taux de rotation importants. « Les étudiants louent une année et cherchent ensuite à trouver moins cher ailleurs », remarque Jean-Michel Ciuch. Malgré tout, les taux de remplissage sont excellents, avoisinant les 85 à 90 % sur un an. « Sachant que les baux signés avec les étudiants sont généralement de neuf à dix mois, on peut même considérer que le taux de remplissage équivaut de facto à du 100 % », ajoute Jean-Michel Ciuch. Et pour parfaire le remplissage si nécessaire, notamment pendant la période creuse, certains exploitants n’hésitent pas à proposer leurs résidences en tourisme d’affaires.

Quel rendement peut-on en attendre ?

« Sur le créneau de la résidence étudiante, nous n’avons pas affaire à des investisseurs patrimoniaux qui cherchent par exemple à loger leurs enfants, remarque Philippe Jossé. Ce sont des investisseurs financiers qui ont pour objectif le rendement. » Un argument qui est donc survalorisé par les opérateurs. Chez Lamy Résidences qui gère 110 résidences Studéa, soit 12 000 logements et qui constitue l’un des leaders de la gestion de résidences étudiantes, l’investisseur peut compter sur un revenu moyen de 3 200 à 3 500 E par an en moyenne. « Cela représente un rendement de 4 à 4,2 % net pour un studio de 18 à 21 m2 », confie Pascal Pedoux, P-DG de Lamy Résidences. Chez BNP Paribas Real Estate, on annonce un rendement plus élevé. « Il s’établit entre 4 et 4,80 % pour l’ensemble de nos résidences, indique Benjamin Brulebois, un revenu que nous garantissons et qui ne tient pas compte du levier fiscal. En l’intégrant, l’investisseur augmente son rendement de deux points au final. » Des arguments que tempère Immogroup Consulting, pour qui le rendement moyen est inférieur à 4 % pour un emplacement de premier ordre, c’est-à-dire sans risque. « On peut le comparer au rendement des obligations », note Jean-Michel Ciuch.

Comment vérifier le sérieux de l’exploitant ?

C’est l’un des points les plus importants de l’investissement en résidence étudiante. Car de la capacité de l’exploitant à louer et à entretenir les logements, dépend sa capacité à vous payer les loyers. Cet exploitant est souvent une filiale du promoteur qui construit la résidence ou un gestionnaire aguerri et reconnu. Parmi les plus importants, Réside Études, qui construit et gère Les Estudines, Lamy Résidences (filiale du promoteur Nexity) qui dirige les résidences Studéa, Icade qui s’occupe des Lauréades, BNP-Paribas Real Estate qui régit les Studélites… Il est primordial de savoir à qui vous avez affaire. Pour garantir un rendement correct aux investisseurs, promoteurs et gestionnaires s’entendent sur des loyers parfois trop élevés. Il peut en résulter des difficultés de location. L’exploitant peut donc voir sa gestion fragilisée ou, pire, faire faillite. Une situation encore rare en résidence ­étudiante. Reste que si la résidence ne se loue pas, l’exploitant devra proposer une baisse du loyer servi. Si vous refusez et décidez de vendre en cours de bail, vous serez dans l’obligation de lui verser une indemnité d’éviction. Même chose si vous renoncez au renouvellement du bail.

Qu’en est-il du marché de la revente ?

S’agissant d’un bien spécifique, la revente d’un studio en résidence étudiante reste délicate, surtout s’il existe des problèmes de remplissage. « Le marché est très mal organisé, très peu structuré, constate Jean-Michel Ciuch. Il s’effectue via des agences ­immobilières locales ou via l’exploitant. Si l’investisseur respecte les règles de sécurité de ce type de placement, qu’il a affaire à un gestionnaire sérieux, il n’y a pas de raison que cela ne se revende pas correctement, à condition qu’il n’y ait pas revente en cours de bail car, dans ce cas, il y a perte en capital », poursuit il. Raison pour laquelle vous devez, lorsque vous achetez, vous assurer que vous ne payez pas trop cher votre bien.

Quelles sont les charges qui incombent à l’investisseur ?

En résidence étudiante, les exploitants font valoir un revenu garanti, charges déduites. Mais de quelles charges s’agit-il ? Dans un bail commercial, à l’inverse d’un bail d’habitation, c’est la liberté qui règne en matière de répartition des charges entre propriétaire et exploitant. De fait, le contrat peut ne rien indiquer, comme il peut très précisément énumérer cette répartition. En cas de litige, ce sont les articles 605 et 606 du Code civil qui prévalent. En résidence étudiante, les baux prévoient que les charges récupérables sur le locataire sont payées par l’exploitant qui les facture ensuite à l’étudiant. En revanche, les gros travaux sont le plus souvent laissés à la charge du propriétaire. « Nous prenons à notre compte l’entretien courant,  mais le propriétaire conserve à sa charge les gros travaux », confirme Benjamin Brulebois. Même discours chez Lamy : « L’investisseur conserve à sa charge tout ce qui n’est pas récupérable sur le locataire, mais on peut lui demander de payer le remplacement d’un ballon d’eau chaude par exemple », note Pascal Pedoux. Certes, pour un logement neuf, il n’y a pas, en principe, de gros travaux à prévoir avant longtemps. En résidence étudiante, les logements comme les parties communes se dégradent vite, ne serait-ce qu’en raison des taux de rotation élevés. Gare aussi aux exploitants qui n’entretiennent pas correctement les lieux, ce qui peut conduire à de gros travaux au bout de quelques années. « Chez nous, l’investisseur ne paie pas les dégradations », poursuit Pascal Pedoux. Bref, il faut être très attentif aux clauses du bail commercial et faire préciser les éléments qui vous paraissent flous. En cas de litige, ce sont les articles 605 et 606 du Code civil qui prévalent. Autrement dit, les gros travaux vous incombent.

Colette Sabarly


Mots-clés :

ETUDIANT , HANDICAPE , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , MARCHE LOCATIF , REDUCTION D'IMPOT , RESIDENCE DE SERVICES




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