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Copropriété : Sans assemblée générale, point de salut, commentaire de jurisprudence

Copropriété : Sans assemblée générale, point de salut, commentaire de jurisprudence
Juillet-Août 2011
Le Particulier Immo n° 277, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

La modification du règlement de copropriété ne peut être décidée qu’en assemblée générale. Cass. civ. 3e, 8.6.11, n° 10-18220

Le pouvoir de modifier le règlement de copropriété appartient au syndicat des copropriétaires, lequel ne peut exprimer sa volonté, même unanime, que dans le cadre formel d’une assemblée générale (AG). Cette disposition pourtant fondamentale du droit de la copropriété est parfois enfreinte, comme l’illustre la présente affaire.
Au cœur de l’histoire, la création de servitudes de passage qui avait nécessité de modifier le règlement de copropriété applicable à l’origine de l’immeuble. En l’occurrence, cet acte modificatif était intervenu le même jour que la signature portant sur l’acquisition par une société civile immobilière (SCI) de trois bâtiments avec cour et appentis, au sein de la copropriété. L’acte authentique de vente avait d’ailleurs repris les clauses spécifiques créant la servitude. C’était le 24 septembre 1991. à l’époque, la modification du règlement de copropriété avait été, sans plus de formalités, demandée au notaire par les copropriétaires puis effectuée sans qu’aucun d’entre eux n’y trouve à redire.
Peu de temps après, la SCI procédait à l’achat d’un nouveau lot. étrangement, près de dix ans plus tard, elle assigne le syndicat en résolution des servitudes créées sur les différents lots. Argument avancé : les clauses créant les servitudes, à l’époque établies sans délibération de l’assemblée générale, sont réputées non écrites. La cour d’appel rejette cette demande, au motif que la modification du règlement de copropriété effectuée le 24 septembre 1991 était connue de la SCI, qui avait contracté en toute connaissance de cause. De plus, cette modification avait été demandée au notaire par tous les copropriétaires (CA de Paris, 2e ch., 10.3.10).
Sûre d’être dans son bon droit, la SCI se pourvoit en cassation. Bien lui en prend. La cour censure l’arrêt d’appel. Si le syndicat peut prendre la décision de modifier le règlement de copropriété, cette décision doit nécessairement provenir de la tenue d’une assemblée générale et être votée à la majorité requise (double majorité de l’article 26). Le fait qu’elle résulte d’un accord unanime ne change rien. La Cour de cassation se fonde en particulier sur l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public auquel il est interdit de déroger. Toute décision prise hors de ce cadre, ­ telle une concertation écrite entre copropriétaires, est illicite. La Cour de cassation rappelle ici la compétence exclusive du syndicat réuni en AG. La solution retenue est constante, y compris dans une copropriété comprenant seulement deux personnes (Cass. civ. 3e, 19.6.96, n° 94-19328). C’est en effet souvent dans les immeubles de taille réduite que les copropriétaires font l’impasse sur le statut impératif auquel ils sont soumis. En l’espèce, le plus étonnant, c’est que le notaire, puis les juges d’appel aient, chacun à leur tour, ignoré la loi…

Marianne Bertrand


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , REGLEMENT DE COPROPRIETE , SERVITUDE




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