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Vente : Pas d'indemnisation pour les troènes invasifs, commentaire de jurisprudence

Vente : Pas d'indemnisation pour les troènes invasifs, commentaire de jurisprudence
Juillet-Août 2011
Le Particulier Immo n° 277, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

La garantie d’éviction due par le vendeur ne peut concerner un défaut d’entretien des parties communes. Cass. civ. 3e, 11.5.11, n° 10-13679

Le vendeur doit assurer la possession paisible du bien, objet de la transaction. Aussi est-il légalement tenu de garantir son acquéreur si ce dernier se retrouve évincé de tout ou partie de son bien. Mais cette garantie ne peut être invoquée pour obtenir réparation de l’invasion d’une place de stationnement par… des végétaux. C’est ce qu’a appris à ses dépens un acheteur au terme d’une procédure riche en rebondissements.
Mme T. avait acquis, en 2005, un appartement et deux places de stationnement dans une copropriété. Rapidement, c’est la déconvenue : l’un des emplacements, situé à l’extrémité du parking, est envahi par une haie de troènes. La nouvelle propriétaire des lieux se retrouve dans l’impossibilité de garer sa voiture. Excédée, elle recourt à un huissier pour faire constater la situation. Sans résultat. La propriétaire décide de porter l’affaire en justice. L’objectif, obtenir l’annulation de la vente. Elle invoque d’abord le dol. En clair, une réticence volontaire d’information de la part du vendeur sur l’impossibilité de pouvoir utiliser la place en question. Un fait qui, s’il avait été connu d’elle, l’aurait dissuadée de signer. Le tribunal de grande instance lui donne tort (TGI de Pontoise, 19.5. 08). Loin de se laisser démonter, la propriétaire forme appel de ce jugement. Elle invoque cette fois-ci l’erreur. Le lot de parking était inutilisable malgré sa qualification en place de stationnement dans l’acte de vente. Une situation impossible à détecter puisque les emplacements privatifs n’étaient pas matérialisés sur la zone de stationnement. La propriétaire entend en parallèle prétendre à une indemnisation, l’absence de place de stationnement ayant une incidence sur la valeur globale du bien. Selon les juges d’appel, c’est à la copropriété qu’il appartenait de prendre les mesures nécessaires à l’entretien de l’immeuble, dont la taille de la haie fait partie. Cette place de parking existe, même si elle est devenue difficilement praticable, envahie par une végétation luxuriante, ce dont le vendeur ne peut être tenu pour responsable.
Pour autant les juges d’appel se fondent sur l’article 1626 du Code civil, à savoir la garantie d’éviction dont est tenu le vendeur à l’égard de l’acheteur, pour faire droit à la demande d’indemnisation de Mme T., privée de la jouissance normale de son emplacement (CA de Versailles, 3e ch., 26.11.09). Mais, saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation ne l’entend pas de cette oreille. Si le vendeur doit garantir son acquéreur contre les atteintes portées au bien vendu, émanant d’un autre copropriétaire, - autrement dit un trouble de droit -, cette garantie n’est pas due pour un trouble de fait résultant d’un défaut d’entretien des parties communes, non imputable au vendeur, et qui de plus s’est manifesté après la vente. La mise au point s’imposait.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , COPROPRIETE , ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE , LOGEMENT , PARKING , STATIONNEMENT , VENTE




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