Les parties communes et leur usage
D’après les termes de la loi de 1965 (art. 3), les parties communes sont "affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux".
En principe, aucun copropriétaire n’a plus de droits que les autres sur les espaces communs ou les équipements communs. Le règlement peut toutefois prévoir l’existence de parties communes spéciales ou de parties communes dont l’usage est réservé à un ou plusieurs copropriétaires seulement.
La loi donne une liste indicative des parties communes
De façon générale, les parties communes d’un immeuble sont celles qui présentent, directement ou indirectement, une utilité pour l’ensemble des copropriétaires ou pour plusieurs d’entre eux.
Les critères pris en considération sont l’usage et l’utilité de chaque élément de l’immeuble, c’est-à-dire leur intérêt ou leur agrément pour les copropriétaires. La loi de 1965 donne, à l’article 3, une liste indicative des parties communes. Il s’agit:
- du sol de la copropriété,
- des cours, parcs et jardins,
- des voies d’accès,
- du gros œuvre des bâtiments (murs, toiture, verrières…),
- des éléments d’équipement commun (ascenseur, chauffage collectif…) et des parties des canalisations s’y rapportant qui traversent des locaux privatifs,
- des coffres, gaines et têtes de cheminées,
- des canalisations et réseaux d’eau, d’électricité et de télévision,
- des locaux des services communs,
- enfin des passages et corridors (sauf indications contraires dans le règlement de copropriété).
Par exemple, si rien n’est précisé dans ce document, une terrasse servant de toiture constitue une partie…